【正文】 鄭州市房地產(chǎn)市場概述 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè) 中原經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略已上升至國家戰(zhàn)略，鄭州是該戰(zhàn)略的核心城市，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 中原經(jīng)濟區(qū)作為“塔身”，分為 豫中及西北板塊、北部板塊、東南板塊和豫西南板塊。 ?豫中及西北板塊：定位于重要的綜合交通樞紐和商貿(mào)物流中心、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、重要的能源原材料基地，同時也是中原經(jīng)濟區(qū)的文化旅游、科技人才中心。 ?北部板塊：戰(zhàn)略定位是鋼鐵與有色金屬的生產(chǎn)基地，能源、化工及裝備制造業(yè)生產(chǎn)基地。 ?豫西南板塊：戰(zhàn)略定位是“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實踐區(qū)、國際國內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟中心。 ?東南板塊：戰(zhàn)略定位是糧食生產(chǎn)加工基地，農(nóng)村改革發(fā)展試驗區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)、觀光、文化旅游區(qū)。 東、中、西部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很強的互補性，基本上形成了一個 以沿海地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)為塔尖 ，以 中部地區(qū)的糧食、能源原材料、交通樞紐和一般制造業(yè)為塔身 ，以西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保護等為塔基的“塔形”結(jié)構(gòu) 。中原地區(qū)在“塔形”結(jié)構(gòu)中，擔負著支撐沿海地區(qū)發(fā)展的重要任務(wù) 中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè) 中原經(jīng)濟區(qū)所轄城市包括 5省 29市 ?河北省 ：邯鄲、邢臺。 2023年 3月 17日公布的 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 明確提出重點推進中原經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域發(fā)展。 土地面積 28萬平方公里 ,區(qū)域內(nèi)近 億人口，占全國人口總量的 %。全區(qū) ，占全國的 1/10以上 ?河南?。?鄭州市、洛陽市、開封市、商丘市、焦作市、三門峽市、濟源市、安陽市、濮陽市、鶴壁市、新鄉(xiāng)市、平頂山市、許昌市、漯河市、周口市、駐馬店市、南陽市、信陽市。 ?安徽省 ：淮北、宿州、亳州、阜陽。 ?山西省 ：晉城市、運城市、長治市。 ?山東省 ：菏澤、聊城。 中原城市群建設(shè) 中原城市群 —— 城市戰(zhàn)略規(guī)劃正式通過國家發(fā)改委審核，鄭州市發(fā)展從此走上國家戰(zhàn)略道路，發(fā)展定位為一極、兩帶、兩翼 ?中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建以鄭州為中心、洛陽為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，功能明晰、組合有序的城市體系 ?“ 一極”指以鄭州為中心，加快鄭州、開封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。 “ 兩帶”指隴海經(jīng)濟帶（商丘、開封、鄭州、洛陽）和京廣經(jīng)濟帶（安陽、新鄉(xiāng)、鄭州、許昌）。 “ 兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)， ?城市體系劃分為三個層次： 第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結(jié)點，構(gòu)成 中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。 中原城市群建設(shè) 城市群的發(fā)展 —— 帶動區(qū)域發(fā)展的一個重大宏觀戰(zhàn)略 ,也是推動城鎮(zhèn)化進程的一條主干途徑。 ?城市群是在城鎮(zhèn)化過程中，在特定的城鎮(zhèn)化水平較高的地域空間里 ,以區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化組織為紐帶 ,由若干個密集分布的不同等級的城市 及其腹地通過空間相互作用 而形成的城市 區(qū)域系統(tǒng)。 ?城市群的出現(xiàn)是生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)要素逐步優(yōu)化組合的產(chǎn)物，每個城市群一般以一個或兩個經(jīng)濟比較發(fā)達、具有較強輻射帶動功能的中心城市為核心 ,由若干個空間距離較近、經(jīng)濟聯(lián)系密切、功能互補、等級有序的周邊城市共同組成。 ?發(fā)展城市群可在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配臵 ,增強輻射帶動作用 ,同時促進城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。 ?建設(shè)城市群已成為中國帶動區(qū)域發(fā)展的一個重大宏觀戰(zhàn)略 ,也是推動中國城鎮(zhèn)化進程的一條主干途徑。 鄭州市規(guī)劃 —— 由拉大城市框架的階段，逐漸進入豐富城市文化、產(chǎn)業(yè)的層面，城市功能布局日趨合理。 城市規(guī)劃 鄭州城市規(guī)劃 東部 ： 以鄭汴一體化發(fā)展為契機，打造未來鄭州市高端商務(wù)、居住區(qū)。 2023年區(qū)域在此基礎(chǔ)上加強教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的建設(shè)。為區(qū)域發(fā)展成為未來鄭州核心打下基礎(chǔ)。 北部 ： 脫離單純擴展發(fā)展模式，以區(qū)域內(nèi)部設(shè)施升級為發(fā)展理念，對區(qū)域內(nèi)原有的科技、商業(yè)、交通配套進行打造升級。從而帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場升級。 西部 ： 改變以往工業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域性質(zhì)，將工業(yè)外移，并打造升級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。環(huán)內(nèi)大力發(fā)展商業(yè)配套，加大招商引資力度，改變目前區(qū)域落后商業(yè)格局。 南部 ： 以大量城中村改造為先行，改變南區(qū)居住環(huán)境。帶動城市向南擴張。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。 市中心 ： 對目前現(xiàn)有商圈進行改造升級，將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。 交通 ： 公路交通增強為“一環(huán)三橫兩縱”，提高市內(nèi)交通通達性。地鐵建設(shè)將弱化城市的極化效應(yīng)，同時城際輕軌的規(guī)劃也將城市交通規(guī)劃提升到城市戰(zhàn)略規(guī)劃的高度。 南擴 東移 北擴 西引 區(qū)域共建設(shè)中小學(xué)8所，醫(yī)院 5家，大型商業(yè)配套 2所 北部科技園區(qū)建設(shè)，廟李鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)， 8座立交橋建設(shè) 齊禮閆、馮莊、孫八寨、王胡寨等多個城中村改造 規(guī)劃 15個超億元商業(yè)項目，建設(shè)鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園。 中升 升級二七商圈、完善河醫(yī)商圈配套 城市主干道規(guī)劃多個高架橋、下穿隧道、立交橋等。 鄭汴一體化 —— “ 城市空間擴張，多中心發(fā)展”成為城市空間擴展必然選擇 。為鄭州房地產(chǎn)及項目開發(fā)水平提升奠定基礎(chǔ) ? 按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至 2023年，全市總?cè)丝趯⑦_到 1100萬，城市化水平 80%左右。其中市區(qū)人口 500萬，人口規(guī)模較目前擴大，按人均住房面積 26㎡ 計算，相當于未來十年將新增 3700萬㎡ 的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到 370萬㎡ ； ? 按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在 814萬之間，年均增長 12萬，其中市區(qū)人口約為 10萬，按人均住房面積 26㎡ 計算，相當于每年將新增 200萬㎡ 的剛性住房需求； 集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴大，人口增加，空間擴張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國際都市發(fā)展進程模型 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 東區(qū)規(guī)劃 —— 既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū) 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 CBD， 是鄭州市的商務(wù)區(qū) ,也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約 ，是由兩環(huán) 60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高 80米，外環(huán)建筑高 120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和 24小時不夜城。環(huán)形建筑群中間布臵有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和高達 280米的會展賓館等標志性建筑。 商住 物流區(qū) 龍湖區(qū) 龍子湖 高校園區(qū) 科技園區(qū) 經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū) CBD 六大 功能區(qū) 商住物流區(qū) ， 是 CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約 23平方公里，是以機關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。 龍湖區(qū) ， 規(guī)劃面積約 40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為 CBD副中心，規(guī)劃面積約 ； CBD中心和 CBD副中心通過 公里長的運河相連，形成一個“如意”型。 科技園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機構(gòu)。 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ， 規(guī)劃面積約 50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。 龍子湖高校園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 22平方公里，主要由高等院校組成。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。 西區(qū)規(guī)劃 —— “ 商務(wù)向東，生活向西”，下一個十年，鄭州發(fā)展向西看 鄭州都市區(qū)助生“鄭西新城” 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 “ 鄭西新城”正在成為鄭州都市區(qū)建設(shè)的新亮點，將成為與鄭州東區(qū)交相輝映的新產(chǎn)業(yè)高地，成為驅(qū)動中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的新引擎。 ● 當鄭州都市區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為新一屆鄭州市委市政府戰(zhàn)略決策，“鄭西新城”的謀劃與建設(shè)就成為鄭州都市區(qū)建設(shè)中的“權(quán)重股”。 ● 發(fā)展“鄭西新城”，與鄭州東區(qū)建設(shè)具有相同的戰(zhàn)略意義。建設(shè)鄭州都市區(qū)，必須平衡鄭州區(qū)域發(fā)展，“鄭西新城”應(yīng)時而出，正迎來區(qū)域經(jīng)濟再平衡的先機。 ● 現(xiàn)在，“鄭西新城”呼之欲出，宜業(yè)宜居宜游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，已經(jīng)獲得了人們的認可與贊同。 加快建設(shè)鄭州都市區(qū)，讓鄭州西城迎來了全新的發(fā)展機遇。營造高地優(yōu)勢，傾力打造“宜居健康城”，鄭州都市區(qū)建設(shè)把鄭