【正文】 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場(chǎng)回顧 案例 典型項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 未來(lái)市場(chǎng)展望 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè) 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略已上升至國(guó)家戰(zhàn)略，鄭州是該戰(zhàn)略的核心城市，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)作為“塔身”，分為 豫中及西北板塊、北部板塊、東南板塊和豫西南板塊。 ?豫中及西北板塊：定位于重要的綜合交通樞紐和商貿(mào)物流中心、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、重要的能源原材料基地，同時(shí)也是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的文化旅游、科技人才中心。 ?北部板塊：戰(zhàn)略定位是鋼鐵與有色金屬的生產(chǎn)基地，能源、化工及裝備制造業(yè)生產(chǎn)基地。 ?豫西南板塊：戰(zhàn)略定位是“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心。 ?東南板塊：戰(zhàn)略定位是糧食生產(chǎn)加工基地，農(nóng)村改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)、觀光、文化旅游區(qū)。 東、中、西部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，基本上形成了一個(gè) 以沿海地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)為塔尖 ，以 中部地區(qū)的糧食、能源原材料、交通樞紐和一般制造業(yè)為塔身 ，以西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保護(hù)等為塔基的“塔形”結(jié)構(gòu) 。中原地區(qū)在“塔形”結(jié)構(gòu)中，擔(dān)負(fù)著支撐沿海地區(qū)發(fā)展的重要任務(wù) 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè) 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)所轄城市包括 5省 29市 ?河北省 ：邯鄲、邢臺(tái)。 2023年 3月 17日公布的 《 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。 土地面積 28萬(wàn)平方公里 ,區(qū)域內(nèi)近 億人口，占全國(guó)人口總量的 %。全區(qū) ，占全國(guó)的 1/10以上 ?河南?。?鄭州市、洛陽(yáng)市、開(kāi)封市、商丘市、焦作市、三門峽市、濟(jì)源市、安陽(yáng)市、濮陽(yáng)市、鶴壁市、新鄉(xiāng)市、平頂山市、許昌市、漯河市、周口市、駐馬店市、南陽(yáng)市、信陽(yáng)市。 ?安徽省 ：淮北、宿州、亳州、阜陽(yáng)。 ?山西省 ：晉城市、運(yùn)城市、長(zhǎng)治市。 ?山東省 ：菏澤、聊城。 中原城市群建設(shè) 中原城市群 —— 城市戰(zhàn)略規(guī)劃正式通過(guò)國(guó)家發(fā)改委審核，鄭州市發(fā)展從此走上國(guó)家戰(zhàn)略道路，發(fā)展定位為一極、兩帶、兩翼 ?中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建以鄭州為中心、洛陽(yáng)為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，功能明晰、組合有序的城市體系 ?“ 一極”指以鄭州為中心，加快鄭州、開(kāi)封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。 “ 兩帶”指隴海經(jīng)濟(jì)帶（商丘、開(kāi)封、鄭州、洛陽(yáng)）和京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、鄭州、許昌）。 “ 兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)， ?城市體系劃分為三個(gè)層次： 第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽(yáng)、開(kāi)封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成 中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。 中原城市群建設(shè) 城市群的發(fā)展 —— 帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重大宏觀戰(zhàn)略 ,也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一條主干途徑。 ?城市群是在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，在特定的城鎮(zhèn)化水平較高的地域空間里 ,以區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化組織為紐帶 ,由若干個(gè)密集分布的不同等級(jí)的城市 及其腹地通過(guò)空間相互作用 而形成的城市 區(qū)域系統(tǒng)。 ?城市群的出現(xiàn)是生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)要素逐步優(yōu)化組合的產(chǎn)物，每個(gè)城市群一般以一個(gè)或兩個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、具有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)功能的中心城市為核心 ,由若干個(gè)空間距離較近、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切、功能互補(bǔ)、等級(jí)有序的周邊城市共同組成。 ?發(fā)展城市群可在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配臵 ,增強(qiáng)輻射帶動(dòng)作用 ,同時(shí)促進(jìn)城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。 ?建設(shè)城市群已成為中國(guó)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重大宏觀戰(zhàn)略 ,也是推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一條主干途徑。 鄭州市規(guī)劃 —— 由拉大城市框架的階段，逐漸進(jìn)入豐富城市文化、產(chǎn)業(yè)的層面，城市功能布局日趨合理。 城市規(guī)劃 鄭州城市規(guī)劃 東部 ： 以鄭汴一體化發(fā)展為契機(jī)，打造未來(lái)鄭州市高端商務(wù)、居住區(qū)。 2023年區(qū)域在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的建設(shè)。為區(qū)域發(fā)展成為未來(lái)鄭州核心打下基礎(chǔ)。 北部 ： 脫離單純擴(kuò)展發(fā)展模式，以區(qū)域內(nèi)部設(shè)施升級(jí)為發(fā)展理念，對(duì)區(qū)域內(nèi)原有的科技、商業(yè)、交通配套進(jìn)行打造升級(jí)。從而帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)。 西部 ： 改變以往工業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域性質(zhì)，將工業(yè)外移，并打造升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。環(huán)內(nèi)大力發(fā)展商業(yè)配套，加大招商引資力度，改變目前區(qū)域落后商業(yè)格局。 南部 ： 以大量城中村改造為先行，改變南區(qū)居住環(huán)境。帶動(dòng)城市向南擴(kuò)張。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。 市中心 ： 對(duì)目前現(xiàn)有商圈進(jìn)行改造升級(jí)，將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。 交通 ： 公路交通增強(qiáng)為“一環(huán)三橫兩縱”，提高市內(nèi)交通通達(dá)性。地鐵建設(shè)將弱化城市的極化效應(yīng)，同時(shí)城際輕軌的規(guī)劃也將城市交通規(guī)劃提升到城市戰(zhàn)略規(guī)劃的高度。 南擴(kuò) 東移 北擴(kuò) 西引 區(qū)域共建設(shè)中小學(xué)8所，醫(yī)院 5家，大型商業(yè)配套 2所 北部科技園區(qū)建設(shè)，廟李鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)， 8座立交橋建設(shè) 齊禮閆、馮莊、孫八寨、王胡寨等多個(gè)城中村改造 規(guī)劃 15個(gè)超億元商業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園。 中升 升級(jí)二七商圈、完善河醫(yī)商圈配套 城市主干道規(guī)劃多個(gè)高架橋、下穿隧道、立交橋等。 鄭汴一體化 —— “ 城市空間擴(kuò)張，多中心發(fā)展”成為城市空間擴(kuò)展必然選擇 。為鄭州房地產(chǎn)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平提升奠定基礎(chǔ) ? 按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至 2023年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1100萬(wàn)，城市化水平 80%左右。其中市區(qū)人口 500萬(wàn)，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大，按人均住房面積 26㎡ 計(jì)算，相當(dāng)于未來(lái)十年將新增 3700萬(wàn)㎡ 的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到 370萬(wàn)㎡ ； ? 按照歷年來(lái)鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對(duì)值來(lái)看，基本在 814萬(wàn)之間，年均增長(zhǎng) 12萬(wàn)，其中市區(qū)人口約為 10萬(wàn)，按人均住房面積 26㎡ 計(jì)算，相當(dāng)于每年將新增 200萬(wàn)㎡ 的剛性住房需求； 集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴(kuò)張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)程模型 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 東區(qū)規(guī)劃 —— 既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實(shí)力的新興城區(qū) 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 CBD， 是鄭州市的商務(wù)區(qū) ,也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約 ，是由兩環(huán) 60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高 80米，外環(huán)建筑高 120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和 24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布臵有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá) 280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。 商住 物流區(qū) 龍湖區(qū) 龍子湖 高校園區(qū) 科技園區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū) CBD 六大 功能區(qū) 商住物流區(qū) ， 是 CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約 23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。 龍湖區(qū) ， 規(guī)劃面積約 40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為 CBD副中心，規(guī)劃面積約 ； CBD中心和 CBD副中心通過(guò) 公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型。 科技園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ， 規(guī)劃面積約 50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。 龍子湖高校園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 22平方公里，主要由高等院校組成。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過(guò)運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。 西區(qū)規(guī)劃 —— “ 商務(wù)向東，生活向西”，下一個(gè)十年，鄭州發(fā)展向西看 鄭州都市區(qū)助生“鄭西新城” 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 “ 鄭西新城”正在成為鄭州都市區(qū)建設(shè)的新亮點(diǎn)，將成為與鄭州東區(qū)交相輝映的新產(chǎn)業(yè)高地，成為驅(qū)動(dòng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的新引擎。 ● 當(dāng)鄭州都市區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為新一屆鄭州市委市政府戰(zhàn)略決策，“鄭西新城”的謀劃與建設(shè)就成為鄭州都市區(qū)建設(shè)中的“權(quán)重股”。 ● 發(fā)展“鄭西新城”，與鄭州東區(qū)建設(shè)具有相同的戰(zhàn)略意義。建設(shè)鄭州都市區(qū)，必須平衡鄭州區(qū)域發(fā)展，“鄭西新城”應(yīng)時(shí)而出，正迎來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)再平衡的先機(jī)。 ● 現(xiàn)在，“鄭西新城”呼之欲出，宜業(yè)宜居宜游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，已經(jīng)獲得了人們的認(rèn)可與贊同。 加快建設(shè)鄭州都市區(qū)，讓鄭州西城迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。營(yíng)造高地優(yōu)勢(shì)，傾力打造“宜居健康城”，鄭州都市區(qū)建設(shè)把鄭