房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)(已修改)
2025-01-29 12:14 本頁(yè)面
【正文】 ? 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ? （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)研 ? 人口環(huán)境 ? 人是市場(chǎng)的主體，對(duì)區(qū)域人口規(guī)模與增長(zhǎng)率、人口的年齡結(jié)構(gòu)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)以及人口的遷移等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定位有明顯的指導(dǎo)意義。 ? （ 1）人口總量與人口 ? 地區(qū)人口總量決定了對(duì)房地產(chǎn)的需求上限。大城市龐大的人口基數(shù)是對(duì)房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)。人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求有雙向的影響，如果人口增長(zhǎng)速度快，則家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出，導(dǎo)致該地區(qū)的恩格爾系數(shù)上升，住房消費(fèi)支付能力減少或延緩對(duì)住房消費(fèi)的需求。 ? 相反，隨著我國(guó)居民收入水平的逐步提高，同時(shí)在實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策情況下，我國(guó)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)一直在下降，這意味著，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新?lián)Q代的欲望也越來(lái)越強(qiáng)烈。 ? （ 2）人口的年齡結(jié)構(gòu) ? 人口的年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求有兩個(gè)方面的影響： ? 一方面，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致需求主體年齡結(jié)構(gòu)的變化，如人口老齡化的現(xiàn)象已在我國(guó)各大中城市越來(lái)越突出，這會(huì)導(dǎo)致對(duì) “ 銀發(fā)公寓 ” 的巨大需求。 ? 另一方面，區(qū)分不同年齡結(jié)構(gòu)的支付能力與人口比例，對(duì)住宅開(kāi)發(fā)定位也有明顯的指導(dǎo)作用。處于不同年齡階段的人，如 26歲與 36歲，對(duì)住房的支付能力明顯不同，其對(duì)住房面積大小、房型、購(gòu)房動(dòng)機(jī)等方 ? 面的偏好也往往不同。 26歲左右年齡的人，面臨婚姻等方面的壓力，又無(wú)力支付高額的房?jī)r(jià)，因此對(duì)住房的需要往往只要求一室一廳就可以，在付款方式上也偏好分期付款或選擇租房；而 36歲左右年齡段的則不同，他們此時(shí)因事業(yè)有成，收入也不錯(cuò)，住房追求舒適、寬敞。 ? （ 3）家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu) ? 住房消費(fèi)具有家庭性。住宅是以家庭為生活單位長(zhǎng)期供人們使用的建筑物，是家庭必需的消費(fèi)資料，是家庭生活的物質(zhì)載體和家庭的物質(zhì)外殼，與家庭生活密切相關(guān)。一般住宅消費(fèi)的主體是家庭而非個(gè)人，因此，家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模是影響和決定住宅規(guī)模和結(jié)構(gòu)的直接因素。住宅套型的變化和發(fā)展要適應(yīng)家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)的變化和發(fā)展，這是住房消費(fèi)行為的一般規(guī)律。 ? 受經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、政策的、人口的、道德的以及心理的多種因素影響，現(xiàn)代社會(huì)的家庭結(jié)構(gòu)在迅速發(fā)生裂變，家庭規(guī)模趨于小型化。 ? 家庭規(guī)模小型化導(dǎo)致總戶(hù)數(shù)的增加，從而引起對(duì)住房總需求的增加。在人口總量不變的情況下，家庭規(guī)模小型化的必然結(jié)果是戶(hù)數(shù)的增加，從 6口之家變成3口之家，總戶(hù)數(shù)將增加 1倍，家庭戶(hù)數(shù)的增加必然引起對(duì)住宅需求的增加，因此家庭規(guī)模小型化和戶(hù)數(shù)的增加孕育著大量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ? 家庭的小型化意味著家庭結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)單化，多世同堂的大家庭減少，而單人戶(hù)、兩人戶(hù)、三人戶(hù)增加，總體趨勢(shì)可以概括為：以核心家庭（夫婦與未婚子女組成的家庭）為主要形式，丁克家庭（夫婦自愿不育家庭）和單親家庭（父母分居組成的家庭）的比重將有所上升，空巢家庭（老人不與后代一起住的家庭）日趨增多。 ? 通過(guò)對(duì)本地區(qū)人口環(huán)境的調(diào)研，可以掌握本地區(qū)房屋特別是住宅需求的基本特征。人口總量決定了房地產(chǎn)的規(guī)模，人口的年齡結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)在一定程度上預(yù)示了對(duì)住房需求的偏好。 ? 2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 項(xiàng)目所在城市、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，居民的收入水平、對(duì)外開(kāi)放的程度等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。 （ 1） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)為之提供產(chǎn)品、市場(chǎng)和服務(wù)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)受阻時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展將導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。因而，宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況直接制約商品房?jī)r(jià)格指數(shù)與其他一些指數(shù) ,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況，這種制約作用體現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求和供給兩方面。 ? 第一， 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況決定了房地產(chǎn)的有效需求。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求受到消費(fèi)者（包括單位集團(tuán)和個(gè)人）實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的限制，所以，房屋銷(xiāo)售情況的好壞取決于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力由強(qiáng)變?nèi)鯐r(shí)，市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)減少；相反，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力由弱變強(qiáng)時(shí)，房屋的有效需求就會(huì)增加。而消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力同樣取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張階段時(shí)，國(guó)民收入增加，人均收入會(huì)相應(yīng)增加，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力就會(huì)隨之增強(qiáng)；反之亦然。 ? 第二，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況決定著房地產(chǎn)的供給成本。 ? 土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)成本是構(gòu)成房地產(chǎn)供給成本的兩大因素，而它們都要受到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的制約。土地開(kāi)發(fā)成本（不包括受讓土地使用權(quán)的成本）受兩 ? 方面因素的影響：一是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，如市政管線、城市交通和道路的建設(shè)成本，這些都與材料和人工費(fèi)用有關(guān)；二是拆遷成本，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和拆遷房的建設(shè)成本，其中拆遷房的建設(shè)成本也與材料和人工費(fèi)用有關(guān)。 ? 房屋建設(shè)成本更是直接決定于建筑材料、裝飾材料、設(shè)備和人工費(fèi)用的高低。而建筑材料的價(jià)格波動(dòng)取決于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的變化。 ? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展軌道，否則就會(huì)面臨旺極而衰的境地。在這方面，日本就是典型的例子。戰(zhàn)后日本地價(jià)一直呈
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