房地產(chǎn)市場調(diào)研培訓-在線瀏覽
2025-03-06 12:14本頁面
【正文】 在計劃經(jīng)濟體制下這些行業(yè)的企業(yè)土地大都是以非市場化的方式，通過行政劃撥取得的，因而工業(yè)用地的地價并未上漲。 ? （ 3）城市化進程 ? 城市化進程包含兩大變革：一是城市生活方式的興起，即城市化的過程；二是城市生活方式向全國范圍的輻射和擴散，即郊區(qū)化的過程。 ? （ 4）經(jīng)濟體制 ? 在我國正處于計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟體制過渡的時期，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時期較短、市場化程度較低的歷史背景下，政府運用直接行政干預手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的運行，對于避免出現(xiàn)不動產(chǎn)市場的大幅震蕩，保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定成長是十分必要的。 ? （ 5）通貨膨脹率 ? 在較為發(fā)達或成熟的房地產(chǎn)市場，一般來說，長期租金都是直接與通貨膨脹率掛鉤的，通貨膨脹率的上升會直接導致名義租金的上升；短期名義租金除受供求關(guān)系影響外，總體上也受通貨膨脹率的影響。 ? 同時，通貨膨脹率也會影響到房地產(chǎn)售價的走勢，但與租金相比，售價受通貨膨脹率的影響稍弱。這樣，通貨膨脹率通過租金與售價的變化正向影響了投資回報率。 ? ? 3．政策環(huán)境 ? 政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境。 ? （ 1）財政政策 ? 財政政策包括財政收入政策和財政支出政策。 ? 第一，在財政支出政策方面，政府作為不動產(chǎn)市場的參與者，以自身的支出總量和結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場的總量和結(jié)構(gòu)； ? 第二 ， 在財政收入政策方面 ， 政府作為不動產(chǎn)市場的監(jiān)督者 ， 通過稅率的調(diào)節(jié) ， 影響市場參與者的總量和結(jié)構(gòu) ， 進而調(diào)節(jié)不動產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和供求狀況 。 ? （ 2）貨幣政策 ? 貨幣政策是指中央銀行通過調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準備金和公開市場業(yè)務等手段，來調(diào)節(jié)貨幣供給。 利率對不動產(chǎn)市場的直接影響分為供應和需求兩方面。因為由于財務的杠桿作用會使得利率對開發(fā)成本的影響作用巨大，開發(fā)商融資成本的高低和借貸資金的取得與資金市場息息相關(guān)。相對于其他商品，不動產(chǎn)價值高昂是它的重要特征之一，昂貴的價格使得許多人無法進入不動產(chǎn)市場。這就牽涉兩個問題，即長期融資的取得與長期融資的成本。利率高則加大銀行按揭成本，從而抑制了不動產(chǎn)的需求；反之，利率降低會促進人們的投資意愿，加大房地產(chǎn)的投資需求和使用需求。 ? 根據(jù)上述分析，利率變動與不動產(chǎn)市場波動一般呈反方向變化。 ? （ 3）產(chǎn)業(yè)政策 ? 政府可以通過制定產(chǎn)業(yè)投資指引目錄及其他行政干預手段，或者通過推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動來影響不動產(chǎn)業(yè)的周期波動。 ? 政府用來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策包括：建設項目結(jié)構(gòu)控制（樓堂館所、高檔不動產(chǎn)項目、大型商業(yè)設施）、政策性資金控制、上市政策、外資投向指引等。 ? 在上市政策方面，國家有關(guān)法律政策規(guī)定，要嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，這就使房地產(chǎn)企業(yè)很難利用上市這一有效的低成本直接融資工具。政府往往通過給予不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展以不同的政策，刺激某些地區(qū)超前超速發(fā)展，當然也會對不動產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。 ? （ 5）土地政策 ? 我國土地實行國家所有和集體所有，房地產(chǎn)開發(fā)商和個人只能取得有限期的國有土地使用權(quán)。目前我國土地供給實行“ 雙軌制 ” ，即對公共設施用地、基本建設用地、軍事用地等實行劃撥用地政策；對商品房開發(fā)用地一般實行土地出讓政策。 ? 第二，地價補償和土地收費的規(guī)定。這些劃撥土地可以各種形式進入市場，但必須補繳土地出讓金。 ? 第三，土地出讓方式。采用不同的出讓方式會對投資土地的投資者產(chǎn)生不同的成本。 ? 我國的住房體制是一個明顯的例子，由于政府推行 “ 雙軌制 ” 使大量公房、福利房與市場上的商品房同時存在，其結(jié)果是極少個人真正進入房地產(chǎn)市場，人們都愿意等 “ 免費 ” 的公房，而使許多房地產(chǎn)開發(fā)商的大量商品房售不出去，受到巨大的經(jīng)濟損失。 ? （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)、銷售政策 ? 房地產(chǎn)預售是當前房地產(chǎn)開發(fā)的主要模式，它對開發(fā)商資金的回收速度至關(guān)重要。預售也標志著房地產(chǎn)企業(yè)要走規(guī)模化經(jīng)營之路。 ? 房地產(chǎn)投資受政策制約甚大，房地產(chǎn)業(yè)由于投資大、周期長，在投資商的決策與國家的政策調(diào)整（主要指國家對房地產(chǎn)投資的政策）存在一定差距或矛盾時，該投資商必然會面臨政策變動所帶來的風險。 ? 分析家庭收入對住房消費的影響，應具體分析家庭收入結(jié)構(gòu)的劃分、評估以及居民的收入預期對住房消費的影響。 ? 開發(fā)商對居民家庭收入的分析也不應到止為此，還應對家庭資產(chǎn)狀況、不同職業(yè)家庭資產(chǎn)狀況進行深入分析，以把握市場稍縱即逝的機會。 ? 2．年齡構(gòu)成 ? 年齡結(jié)構(gòu)是消費者結(jié)構(gòu)的一個重要方面，開發(fā)商通過對購房人年齡構(gòu)成的調(diào)研，可以就各年齡段的需求差異、支付能力進行分析。 ? 25歲以下年齡段。不過，他們對其父母的購買決策有很大影響。這一年齡層的居民在經(jīng)濟能力上處于初步發(fā)展階段，與 35～ 45歲年齡段的居民相比，購買力稍弱，事業(yè)正在發(fā)展中，處于撫養(yǎng)、教育下
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1