【正文】 交 220余萬平米，占到整體市場 65%以上，這也預(yù)示今后一段時期內(nèi)市場競爭依然圍繞這兩處傳統(tǒng)區(qū)域市場。商業(yè)地產(chǎn)的競爭將成為今后幾年貴陽地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場。 數(shù)據(jù)來源：貴陽國土局 09年各城區(qū)平均地價達(dá)到 700元 /平米，其中兩城區(qū)地價達(dá)到 985元 /平米（ 08年 1065元 /平米），金陽新區(qū)地價達(dá) 895元 /平米（ 08年 852元 /平米）（備注：由于花溪區(qū)本年度僅成交 2宗，且受土地自身條件因素影響，不能代表該地區(qū)實際地價水平，故不作為參照依據(jù)），各區(qū)域較 08年成交均價變動不大。 商住辦綜合 6 ￥ 79, 世紀(jì)金源集團 G（ 09） 18 兩城區(qū) 南明區(qū)花果園后街彭家灣片區(qū) 商住 809183 ￥ 45, 貴州宏立城集團 G（ 08） 22 烏當(dāng)區(qū) 土巴寨、小河口、蔡家寨 商住 448268 ￥ 27, 貴州保利集團 G（ 09） 17 兩城區(qū) 南明區(qū)解放路 商住 8271 ￥ 10, 貴陽金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 G（ 09） 33 烏當(dāng)區(qū) 東風(fēng)鎮(zhèn)后所村、頭堡村 商業(yè)綜 合 347054 ￥ 10, 貴州宏德商務(wù)咨 詢有限公司 2022年全國各地地王頻出，貴陽土地市場相對冷清，全年僅有 5宗土地掛牌成交金額過億，雖然各地塊摘牌獲得曲折各異，但幾乎都被本土豪強所囊括； 其中以金陽 202205號地塊 ，地塊位于金陽新區(qū)金陽世紀(jì)城旁，被世紀(jì)金源集團穩(wěn)收入囊中，摘牌結(jié)果也并非一帆風(fēng)順，該地塊是其與廣州恒大多輪競拍后獲得，也可謂幾經(jīng)波折。 G（ 08） 22則被貴州保利集團獲得，一方面使得貴州保利在貴陽的土地儲備超百萬平米，同時進一步鞏固了其區(qū)域市場霸主地位。 其中兩城區(qū)供應(yīng)指標(biāo) 區(qū)域 新增供應(yīng)面積 調(diào)整用地 合計供應(yīng)量 中心區(qū) 984, 1,396, 2,380, 二戈寨片區(qū) 336, 84, 420, 三橋馬王廟片區(qū) 339, 971, 1,310, 龍洞堡片區(qū) 878, 652, 1,530, 合計 2,537, 3,103, 5,640, 根據(jù) 2022至 2022年政府規(guī)劃，貴陽市計劃新增供應(yīng)土地 ，舊城改造及用地性質(zhì)調(diào)整用地 ，總供地面積 。 近年市場供求的重點主要在兩城區(qū)和金陽，烏當(dāng)、花溪等地的土地供應(yīng)相對較少，隨著花溪二道、水東路等城市干道的竣工通車，這些區(qū)域的土地供應(yīng)將會增加。 貴陽市平均樓面地價多數(shù)不足千元，較便宜。 土地市場供應(yīng)有序，未來三年土地供應(yīng)量不多。 大量已出讓土地集中在少數(shù)品牌開發(fā)商手中。未來幾年，隨著世紀(jì)金源的淡出，這種狀況很有可能改變，樓價上漲速度可能超出預(yù)期。 09年房地產(chǎn)開發(fā)所占比例較去年略有下降，趨于平緩，達(dá)到 %。 一、房地產(chǎn)投資增速 /GDP投資增速指標(biāo)分析 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 房地產(chǎn)投資增速 GDP增長速度 房地產(chǎn)投資增速/GDP增速 截止至貴陽市房地產(chǎn)投資增速為 ， GDP增長速度為 ，房地產(chǎn)投資增速 /GDP增速指數(shù)維持在 【 指標(biāo)比值：正常區(qū)間 】 ，處于正常區(qū)間； 數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 二、貴陽市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積分析 09年全市商品房新開工面積 ，較上年度有所下降（ 08年為 米），商品房施工面積 ，較上年度增幅明顯（ 08年為 ），商品房竣工面積 ，比上年度多一倍（ 08年為 ）。 數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 三、商品房新開工面積 /施工面積 商品房新開工面積 /施工面積指標(biāo)為 ，低于處于正常區(qū)間范圍（紅色標(biāo)注帶為正常區(qū)間范圍），全年新開工面積不足，市場中期房有效供應(yīng)量減少，新貨供應(yīng)減少； 數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 四、商品房施工面積 /商品房竣工面積 商品房施工面積 /商品房竣工面積指標(biāo)為 ， 【 指標(biāo)比值：正常區(qū)間 】 ，略超過正常區(qū)間，整體施工進度較快，竣工量相對較充足； 數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 五、貴陽市商品房供求狀況分析 2022年全市銷售面積 ，同比增長 83%，市場整體復(fù)蘇，銷售火爆； 過去 5年，貴陽房地產(chǎn)市場供求狀況基本平衡，比較健康，特別是 2022年，出現(xiàn)了供小于求的局面。 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 七、整體成交情況 09年成交面積從 3月份復(fù)蘇，銷售量持續(xù)維持在每月 4000套以上 ,約合 50萬平米。 09年 312月每月成交量均保持在 50萬方以上， 10年 3月以來每月成交量走勢與 09年極其相似。） 銷售總額 （億） 1 世紀(jì)城 22402 3236 2 山水黔城 2745 3765 3 大興星城 1440 3040 4 金陽新世界 1430 3649 5 金元國際新城 1427 3373 6 中天 .世紀(jì)新城 1243 4398 7 保利云山國際 1132 4591 8 遠(yuǎn)大 帝景傳說 875 2806 13 中環(huán)觀山湖 1號 828 4139 14 興隆珠江灣畔 825 3578 15 天譽城 710 3984 16 恒大綠洲 604 4177 17 智慧龍城 532 4163 18 興隆楓丹白鷺 501 3271 19 宜家尚城 460 3447 20 臣功新天地 423 3605 ?按銷售金額排名 排名 項目名稱 銷售套數(shù) 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /m178。 生態(tài)風(fēng)景 1002 3625 12 興隆珠江灣畔 825 3578 13 碧園花城 953 3351 14 中天托斯卡納 392 4360 15 中天 世紀(jì)城已成為貴陽樓市發(fā)展的特例，其以低價開盤帶動整盤營銷的方式也取得相當(dāng)不錯的銷售成績。 十、整體價格情況 09年貴陽市商品住宅成交均價 3730元 /平方米，成交均價較 08年略有下降，環(huán)比下降 %。但年末與年初成交均價相比，平均增長 %。核心城區(qū)高層項目單價已接近 8000元 //㎡ ，部分項目小高層產(chǎn)品更是將價格標(biāo)至 11000元 /㎡ ，樓市單價空前高漲。 數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 /貴陽市筑房網(wǎng) 十二、商品房空置情況 09年商品房空置面積 ，空置率略高出正常指標(biāo) 【 指標(biāo)比值：正常區(qū)間】 。今年市場供應(yīng)的主打區(qū)間，主要以中小戶型為主。隨著單價上漲，暢銷戶型面積有縮小化趨勢。 成交： 隨著房價的上漲，剛性需求的銳減，政策對于二套房購買的控制，成交量增長缺少顯性支撐，另一方面明年下半年政策風(fēng)險加大，明年市場整體成交會有所的回調(diào)，由于宏觀經(jīng)濟面出現(xiàn)明顯回暖增速的勢頭，因此明年成交下滑則不會出現(xiàn) 08年的慘狀，但仍然要做好成交高位回落的準(zhǔn)備，預(yù)計明年整體成交會在 400500萬平米（以月均成交 35萬平米 /月）； 價格： 明年中心城區(qū)房價破萬元大關(guān)，部分區(qū)域市場開始邁過 4000，年末中心城區(qū)一些占據(jù)優(yōu)質(zhì)核心地段的項目還在蓄勢待發(fā)，均價已基本瞄向 8000元 /平米中心城區(qū)房價過萬只是時間問題，沖破萬元單價的號角或?qū)⒂杀＠麌H廣場等項目率先發(fā)起；隨著中低檔單價貨源快速去化，房價的整體抬升，在中心城區(qū)高房價擴散效應(yīng)的帶動下，周邊各城區(qū)的房價將進一步邁入新臺階，例如烏當(dāng)、小河、花溪市場整體均價或?qū)⑼耆嫉?4000的高位，貴陽低房價時代由此終結(jié)； 十三、區(qū)域市場整體發(fā)展?fàn)顩r 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 區(qū)域 兩城區(qū) 金陽新區(qū) 小河區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 花溪區(qū) 總供應(yīng)面積 （萬㎡） 總銷售面積 （萬㎡） 供求比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 總銷售額 （億元） 整體成交均價 （元 /㎡ ） 4573 3310 3430 3594 3878 3667 →09 年貴陽市金陽區(qū)的成交面積與成交均價都居榜首，累計供求比 ： 1，累計成交，金陽區(qū)發(fā)展勢頭強勁； → 09年各區(qū)需求全面釋放，兩城、金陽、小河、烏當(dāng)成交面積均大于全年新增供應(yīng)面積； → 白云區(qū)受白云南湖板塊項目銷售的帶動，量價齊升； → 花溪區(qū)仍然受地勢較遠(yuǎn)的影響，成交量居全市末位。但部分城區(qū)周邊高端項目，今年增加了別墅及洋房的產(chǎn)品供應(yīng)量。地州縣占相當(dāng)比例，主要為商人、企事業(yè)富裕階層為主。 總體 城區(qū)中心項目，區(qū)域優(yōu)勢明顯，在其配套及項目均較為成熟的情況下，本區(qū)域價格自然成為全市價格最熱區(qū)域。 兩城區(qū)市場供求情況分析 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 2022年1月2022年5月兩城區(qū)供求情況0100020223000400050006000新增面積（萬方） 成交面積（萬方） 12 成交均價（元/ 平） 4953 4568 4150 4102 4493 4662 4642 4537 4600 4858 4955 5149 5186 5287 4470 4807 476009年12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月10年12月 3月 4月 5月 09 年兩城區(qū)商品住宅累計成交面積 萬平方米，新增供應(yīng)面積 萬平方米， 供求比 99/100，兩城區(qū)作為貴陽市的主城區(qū)，在市場需求充分釋放的情況下，銷量也大幅提升； 09 年成交均價 4573 元 /平方米， 12 月的成交均價