房地產(chǎn)市場調(diào)研培訓(xùn)-資料下載頁
2025-01-17 12:14本頁面
【正文】 內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。 ? ④配套設(shè)施，分兩大部分：一是滿足日常生活的最基本設(shè)施，如水電、燃氣、保安、車庫、便利店和中小學(xué)等；二是為住戶專門設(shè)立的額外設(shè)施，如，小區(qū)會所等相關(guān)的娛樂設(shè)施。 ? ⑤ 綠化率，綠地的多少越來越受到購房人的重視，成為判斷房屋品質(zhì)的一條重要標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第三，公司組成。 ? 一個樓盤主要的營運公司就是開發(fā)商、設(shè)計單位、承建商和物業(yè)管理公司這四家，它們分別負責(zé)項目的投資建設(shè)、建筑設(shè)計、工程建造和物業(yè)服務(wù)。四家公司的雄厚實力和有效聯(lián)合是樓盤成功的保證，而其中開發(fā)商的實力是最為關(guān)鍵的。 第四 ， 交房時間 。 ? 對期房樓盤而言，交房日期是影響購房人購買決策的重要因素。 ? （ 2）價格 ? 價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最便于調(diào)控的，在實際的調(diào)查中也是最難取得真實信息的。一般是從單價、總價和付款方式來描述一個樓盤的價格情況。 ? 第一，單價。 ? 它是樓盤各種因素的綜合反映，是判斷一個樓盤真正價值的指標(biāo)，可以從以下幾個價格來把握：①起價，這是一個樓盤最差房屋的銷售價格，為了促銷，加入了人為的夸張，不足為憑；②平均價，指總銷售金額除以總銷售面積得出的單價；③主力單價，是指占總銷售面積比例最高的房屋的標(biāo)定單價，這才是判斷樓盤客戶地位的主要依據(jù)。 ? 第二，總價。 ? 雖然總價是銷售價格和銷售面積的乘積，但單價反映的是樓盤品質(zhì)的高低，而總價反映的是目標(biāo)客戶群的選擇。通過對樓盤總價的調(diào)研，能夠掌握產(chǎn)品的市場地位和目標(biāo)市場。 ? 第三，付款方式。 ? 這是房屋總價在時間上的一種分配，實際上也是一種隱蔽的價格調(diào)整手段和促銷工具，用以緩解購房人的付款壓力，擴大目標(biāo)客戶群的范圍，提高銷售率。付款方式不外乎下面幾種類型：①一次性付款；②按照工程進度付款的建筑期付款；③按照約定時間付款；④利用商業(yè)貸款或公積金貸款付款；⑤所謂的開發(fā)商貸款，實際上是購房人對開發(fā)商的延期付款。 ? （ 3）廣告 ? ①售樓處。這是指實際進行促銷的主要場所。其地點選擇、裝修設(shè)計、形象展示是整個廣告策略的體現(xiàn)。 ? ②廣告媒體。這是指一個樓盤選擇的主要報刊和戶外媒體，是其樓盤信息的主要載體。在實際工作中，選擇的媒體應(yīng)與產(chǎn)品的特性相吻合。 ? ③廣告投放強度。從報紙廣告的刊登次數(shù)和篇幅，戶外媒體的塊數(shù)和大小，就可以判斷出一個樓盤的廣告強度，它體現(xiàn)了該樓盤所處的營銷階段。 ? ④ 訴求點。廣告的訴求點，反映開發(fā)商想向購房人傳達的信息，是產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的展示，也是目標(biāo)客戶群所關(guān)心的問題。 ? （ 4）銷售情況 ? ①銷售率。這是一個最基本的指標(biāo)，反它映了一個樓盤被市場的接納程度。 ? ②銷售順序。這是指不同房屋的成交先后順序，可以按照總價的順序，也可以是戶型的順序或是面積的順序。可從中分析出不同面積、不同戶型被市場接納的原因，它反映了市場需求結(jié)構(gòu)和細節(jié)。 ? ③客戶群分析。通過對客戶群職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入的統(tǒng)計，可以反映出購房人的信息，從中分析其購買動機，找出本樓盤影響客戶購買行為的因素，以及各因素影響力的大小。 ? 通過對單個樓盤的調(diào)研，可以分析競爭對手產(chǎn)品規(guī)劃的特點、價格策略、廣告策略和銷售的組織、實施情況，以此為基礎(chǔ)制定出本公司項目的營銷策略和相應(yīng)的對策。 ? 2．競爭企業(yè)的調(diào)研 ? ①專業(yè)化程度：指企業(yè)將其力量集中于某一產(chǎn)品、目標(biāo)顧客群或所服務(wù)的區(qū)域的程度。 ? ②品牌知名度：指企業(yè)主要依靠品牌知名度而不是價格或其他度量進行競爭的程度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越重視品牌知名度。 ? ③推動或拉動：指企業(yè)在銷售商品房時，尋求直接在最終用戶中建立品牌知名度來拉動銷售；而不是支持配銷渠道來推動銷售的程度。 ? ④銷售方式：指企業(yè)是出售還是出租商品房 ?如果出售，是自己銷售還是通過代理商銷售 ? ? ⑤ 商品房質(zhì)量：指商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括選料、戶型、耐用性、性能等指標(biāo)。 ? ⑥ 縱向整合：指企業(yè)采取向前或向后整合所能產(chǎn)生的增值效果，包括企業(yè)是否控制了配銷渠道，是否能對建筑商、建材商施加影響，是否有自己的物業(yè)管理部門等。 ? ⑦成本狀況：指企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)是否合理 ?企業(yè)出售的商品房是否具有成本優(yōu)勢 ? ? ⑧ 價格策略：指企業(yè)的商品房在市場中的相對價格狀況。價格是一個與其他變量關(guān)系密切的變量，如財務(wù)、成本及商品房質(zhì)量等。它是一個必須認真對待的戰(zhàn)略性變量。 ? ⑨與母公司的關(guān)系：公司可能是某個高度多樣化經(jīng)營的公司的一個業(yè)務(wù)單位，或是縱向產(chǎn)業(yè)鏈中的一個環(huán)節(jié)，亦或是某外國公司的一個分公司等。與母公司關(guān)系的性質(zhì)將直接影響該房地產(chǎn)公司的管理目標(biāo)、可得到資源以及分擔(dān)的成本和職能等。 ? ⑩與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系：對房地產(chǎn)企業(yè)而言，與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃部門、土地管理部門等政府職能部門的關(guān)系對企業(yè)經(jīng)營十分重要。
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