房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)-資料下載頁(yè)
2025-01-17 12:14本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。 ? ④配套設(shè)施，分兩大部分：一是滿足日常生活的最基本設(shè)施，如水電、燃?xì)?、保安、?chē)庫(kù)、便利店和中小學(xué)等；二是為住戶(hù)專(zhuān)門(mén)設(shè)立的額外設(shè)施，如，小區(qū)會(huì)所等相關(guān)的娛樂(lè)設(shè)施。 ? ⑤ 綠化率，綠地的多少越來(lái)越受到購(gòu)房人的重視，成為判斷房屋品質(zhì)的一條重要標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第三，公司組成。 ? 一個(gè)樓盤(pán)主要的營(yíng)運(yùn)公司就是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建商和物業(yè)管理公司這四家，它們分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、工程建造和物業(yè)服務(wù)。四家公司的雄厚實(shí)力和有效聯(lián)合是樓盤(pán)成功的保證，而其中開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是最為關(guān)鍵的。 第四 ， 交房時(shí)間 。 ? 對(duì)期房樓盤(pán)而言，交房日期是影響購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)決策的重要因素。 ? （ 2）價(jià)格 ? 價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中最基本、最便于調(diào)控的，在實(shí)際的調(diào)查中也是最難取得真實(shí)信息的。一般是從單價(jià)、總價(jià)和付款方式來(lái)描述一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格情況。 ? 第一，單價(jià)。 ? 它是樓盤(pán)各種因素的綜合反映，是判斷一個(gè)樓盤(pán)真正價(jià)值的指標(biāo)，可以從以下幾個(gè)價(jià)格來(lái)把握：①起價(jià)，這是一個(gè)樓盤(pán)最差房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，為了促銷(xiāo)，加入了人為的夸張，不足為憑；②平均價(jià)，指總銷(xiāo)售金額除以總銷(xiāo)售面積得出的單價(jià)；③主力單價(jià)，是指占總銷(xiāo)售面積比例最高的房屋的標(biāo)定單價(jià)，這才是判斷樓盤(pán)客戶(hù)地位的主要依據(jù)。 ? 第二，總價(jià)。 ? 雖然總價(jià)是銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積的乘積，但單價(jià)反映的是樓盤(pán)品質(zhì)的高低，而總價(jià)反映的是目標(biāo)客戶(hù)群的選擇。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)總價(jià)的調(diào)研，能夠掌握產(chǎn)品的市場(chǎng)地位和目標(biāo)市場(chǎng)。 ? 第三，付款方式。 ? 這是房屋總價(jià)在時(shí)間上的一種分配，實(shí)際上也是一種隱蔽的價(jià)格調(diào)整手段和促銷(xiāo)工具，用以緩解購(gòu)房人的付款壓力，擴(kuò)大目標(biāo)客戶(hù)群的范圍，提高銷(xiāo)售率。付款方式不外乎下面幾種類(lèi)型：①一次性付款；②按照工程進(jìn)度付款的建筑期付款；③按照約定時(shí)間付款；④利用商業(yè)貸款或公積金貸款付款；⑤所謂的開(kāi)發(fā)商貸款，實(shí)際上是購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商的延期付款。 ? （ 3）廣告 ? ①售樓處。這是指實(shí)際進(jìn)行促銷(xiāo)的主要場(chǎng)所。其地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示是整個(gè)廣告策略的體現(xiàn)。 ? ②廣告媒體。這是指一個(gè)樓盤(pán)選擇的主要報(bào)刊和戶(hù)外媒體，是其樓盤(pán)信息的主要載體。在實(shí)際工作中，選擇的媒體應(yīng)與產(chǎn)品的特性相吻合。 ? ③廣告投放強(qiáng)度。從報(bào)紙廣告的刊登次數(shù)和篇幅，戶(hù)外媒體的塊數(shù)和大小，就可以判斷出一個(gè)樓盤(pán)的廣告強(qiáng)度，它體現(xiàn)了該樓盤(pán)所處的營(yíng)銷(xiāo)階段。 ? ④ 訴求點(diǎn)。廣告的訴求點(diǎn)，反映開(kāi)發(fā)商想向購(gòu)房人傳達(dá)的信息，是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的展示，也是目標(biāo)客戶(hù)群所關(guān)心的問(wèn)題。 ? （ 4）銷(xiāo)售情況 ? ①銷(xiāo)售率。這是一個(gè)最基本的指標(biāo)，反它映了一個(gè)樓盤(pán)被市場(chǎng)的接納程度。 ? ②銷(xiāo)售順序。這是指不同房屋的成交先后順序，可以按照總價(jià)的順序，也可以是戶(hù)型的順序或是面積的順序?？蓮闹蟹治龀霾煌娣e、不同戶(hù)型被市場(chǎng)接納的原因，它反映了市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和細(xì)節(jié)。 ? ③客戶(hù)群分析。通過(guò)對(duì)客戶(hù)群職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入的統(tǒng)計(jì)，可以反映出購(gòu)房人的信息，從中分析其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，找出本樓盤(pán)影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為的因素，以及各因素影響力的大小。 ? 通過(guò)對(duì)單個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研，可以分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品規(guī)劃的特點(diǎn)、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售的組織、實(shí)施情況，以此為基礎(chǔ)制定出本公司項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略和相應(yīng)的對(duì)策。 ? 2．競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研 ? ①專(zhuān)業(yè)化程度：指企業(yè)將其力量集中于某一產(chǎn)品、目標(biāo)顧客群或所服務(wù)的區(qū)域的程度。 ? ②品牌知名度：指企業(yè)主要依靠品牌知名度而不是價(jià)格或其他度量進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的程度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越重視品牌知名度。 ? ③推動(dòng)或拉動(dòng)：指企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，尋求直接在最終用戶(hù)中建立品牌知名度來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售；而不是支持配銷(xiāo)渠道來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售的程度。 ? ④銷(xiāo)售方式：指企業(yè)是出售還是出租商品房 ?如果出售，是自己銷(xiāo)售還是通過(guò)代理商銷(xiāo)售 ? ? ⑤ 商品房質(zhì)量：指商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括選料、戶(hù)型、耐用性、性能等指標(biāo)。 ? ⑥ 縱向整合：指企業(yè)采取向前或向后整合所能產(chǎn)生的增值效果，包括企業(yè)是否控制了配銷(xiāo)渠道，是否能對(duì)建筑商、建材商施加影響，是否有自己的物業(yè)管理部門(mén)等。 ? ⑦成本狀況：指企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)是否合理 ?企業(yè)出售的商品房是否具有成本優(yōu)勢(shì) ? ? ⑧ 價(jià)格策略：指企業(yè)的商品房在市場(chǎng)中的相對(duì)價(jià)格狀況。價(jià)格是一個(gè)與其他變量關(guān)系密切的變量，如財(cái)務(wù)、成本及商品房質(zhì)量等。它是一個(gè)必須認(rèn)真對(duì)待的戰(zhàn)略性變量。 ? ⑨與母公司的關(guān)系：公司可能是某個(gè)高度多樣化經(jīng)營(yíng)的公司的一個(gè)業(yè)務(wù)單位，或是縱向產(chǎn)業(yè)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)，亦或是某外國(guó)公司的一個(gè)分公司等。與母公司關(guān)系的性質(zhì)將直接影響該房地產(chǎn)公司的管理目標(biāo)、可得到資源以及分擔(dān)的成本和職能等。 ? ⑩與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃部門(mén)、土地管理部門(mén)等政府職能部門(mén)的關(guān)系對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)十分重要。
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