【正文】 的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程： 　?。?） 編輯。編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調(diào)查資料中的錯誤部分，如調(diào)查人員的主觀偏見，答復(fù)者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復(fù)等。 　?。?） 編號。用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)?shù)念悇e，更有利于錄入計算機進(jìn)行處理。 　?。?） 制表。將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計表以便分析和歸納。 　　（4） 分析與解釋。因為絕大多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。通常樣本的平均數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。 報告的準(zhǔn)備與提出 　　市場調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報告，供決策參考與應(yīng)用。因此，報告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實。報告書內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、重點分明，使讀者在短時間內(nèi)就能夠得到一個總體的印象。 　　 關(guān)于報告內(nèi)容的綱要，美國營銷協(xié)會曾經(jīng)擬定了一份市場報告的標(biāo)準(zhǔn)大綱，可以作為我們的參考： 一、導(dǎo)言 　　 標(biāo)題、扉頁 　　 前言 　?。?） 報告根據(jù) （2） 調(diào)查的目的與范圍 （3） 使用的方法 （4） 致謝 　　 目錄表 二、報告主體 　　 詳細(xì)目的 　　 詳細(xì)的解釋方法 　　 調(diào)查結(jié)果的描述與解釋 　　 調(diào)查結(jié)果與結(jié)論的摘要 　　 建議 三、附件 　　 樣本的分配 　　 圖表 　　 附錄 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告提綱 　　一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 　　（1） 前言 （2） 當(dāng)前市場分析 （3） 區(qū)域市場調(diào)查與分析 （4） 主要個案分析與比較 （5） 本案基地與環(huán)境分析 （6） 規(guī)劃分析建議 （7） 價格與貸款政策 （8） 推出時機分析 （9） 結(jié)論 小戶型呼喚推陳出新　　2003年的北京市場，隨著“飄HOME”、“北京五月”、“易構(gòu)空間”、炫特區(qū)、SOLO等怪異新奇的樓盤和名稱廣為流傳，小戶型再一次被推上了時尚流行的前沿。有關(guān)小戶型的熱門話題層出不窮，小戶型產(chǎn)品也在“是是非非”的評說中逐漸走向成熟。 　　炫特區(qū)就是一個很好的例證，在4個月內(nèi)完成了產(chǎn)品的三次升級：從以零居為主的開盤時過渡性產(chǎn)品到根據(jù)市場需求增加了更多的一居室與小兩居，再到居住功能的更加完善；實現(xiàn)了兩室兩廳緊湊標(biāo)準(zhǔn)戶型；推出少量100平方米的豪華復(fù)式，將小戶型升級為豪宅。 　　后有“堅果”、“非常生活”、“富頓中心”等十余個小戶型開盤，形成東有炫特區(qū)，南有SOLO，西有非常男女，北有飄HOME的完整小戶型格局。 　　雖然諸如STUDIO，LOFT、SOLO、SOHO等這些形式不同、功能各異的小戶型，頗讓業(yè)內(nèi)外人士大飽了一回眼福，但是產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計中存在的不足及其未來的發(fā)展趨勢，依然成了許多開發(fā)商和專業(yè)人士十分憂慮且積極探尋的動力和方向。 　　進(jìn)深面寬不成比例 　　目前，很多小戶型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進(jìn)深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”；墻體多、公攤多造成了小戶型室內(nèi)實用面積過小。雖然樓體必須保證一定的進(jìn)深，但是多個小戶型安排在同一樓層時，采光和通風(fēng)往往很難統(tǒng)籌兼顧；同時，樓層平面布局明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡；特別是在一些大小戶型混居的樓中，小戶型大都北向設(shè)計，對居住健康產(chǎn)生很不利的影響。 　　除了這些“標(biāo)房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，而且只有一面采光，一旦分隔，便“暗無天日”。 　　不少小戶型缺乏日常居家生活的基本功能，而被稱為“流動的旅館”，原因就在于既無獨立廚房，也無起居活動空間，只有集體宿舍和旅店暫住的功能。這類房型，實際上降低了作為居住物業(yè)的使用價值。 　　縮小面積與增加功能常常也是一對矛盾，小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要。不到20平方米的空間里，布置了床、桌子、柜子之外，恐怕不會再有太多的空間，那時房子的多重功能都會被壓縮到極致；如果戶型過于狹長，家具擺放單調(diào)，交通空間隨之加大，致使儲存空間嚴(yán)重不足。所以，專家指出，小戶型發(fā)展的方向應(yīng)該是擁有靈活、緊湊、經(jīng)濟(jì)的功能設(shè)計空間。 　　現(xiàn)在，有不少小戶型樓盤都是中間一條窄長走道，兩側(cè)一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶貫通的大一統(tǒng)空間格局。這一設(shè)計造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于分辨方位和人員的疏導(dǎo)；有的除了辨認(rèn)門牌室號外，幾乎沒有其他可識別的不同空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。 　　設(shè)計功能要適合居家生活 　　從目前市場看，一些開發(fā)項目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因為戶型稀缺是占據(jù)市場制高點的重要因素。 　　實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細(xì)分的結(jié)果。 　　中國西北建筑設(shè)計研究院副總建筑設(shè)計師嵇珂認(rèn)為：小戶型分為絕對小戶型和相對小戶型，就現(xiàn)在市場上逐漸流行的小戶型而言，多屬于絕對小戶型，這類小戶型面積大都在四五十平方米左右，有的甚至更小。從提高居民的居住水平、居住質(zhì)量來看，這種戶型肯定不會形成市場的主流，過分小的戶型只能造成不合理的面積分布，所以不適合于真正的居家生活。 　　要滿足居家的基本功能，就必須要有充分的公共交往部分（如客廳），有合理的配套服務(wù)部分（如洗手間、廚房），可見小戶型的設(shè)計也并不容易。經(jīng)常見到的小戶型臥室與客廳不分區(qū)，私密性幾乎沒有，由于單面采光，進(jìn)房開燈，通風(fēng)也不好。 　　從單位面積看，絕對小戶型的土地分?jǐn)偝杀颈却髴粜透?，加之墻多、管線多，這又比大戶型多了土建成本。雖然好多人買小戶型看中的是價格低，但因其建筑成本大，單位售價反而高。另外，小戶型的公攤面積也大，單套回籠資金少，因小戶型套數(shù)過多，對物業(yè)管理也是一種考驗，所以開發(fā)小戶型一定要謹(jǐn)慎。 　　如今，有些小戶型開發(fā)已經(jīng)開始出現(xiàn)盲目跟風(fēng)的苗頭，簡單以為只要總價便宜就一定有人買，將周邊環(huán)境、交通等因素都拋到腦后。近期旺銷的幾個小戶型項目，主要以其“天時地利”條件而奪得了人們的青睞，但就是這些特殊的地理條件贏得了難以復(fù)制的商機。 　　產(chǎn)品需要不斷推陳出新 　　從小戶型的需求來看，它有一大批獨特的消費群體；但從項目特性來看，小戶型開發(fā)又存在著嚴(yán)重的地域局限性，除了人群聚居區(qū)、城市交通線路發(fā)達(dá)區(qū)域和以工作為導(dǎo)向的區(qū)域外，并非任何地段都可隨便建的。 　　目前，由于小戶型市場需求量增大，且有從北京、上海等中心城市向全國發(fā)展的趨勢，所以專家特別提醒，小戶型開發(fā)不宜一味求小，應(yīng)在對當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，從設(shè)計和技術(shù)運用上不斷創(chuàng)新，只有這樣，小戶型項目將來才可能有立足之本。 綠色住宅建設(shè)成亮點　　今年上半年，面對突如其來的“非典”威脅，人們從精神上、生活上又一次“磨難”的考驗，當(dāng)中有許多問題值得深思！ 　　21世紀(jì)，追求全新的可持續(xù)的生活方式是時代的主旋律。人類從傳統(tǒng)工業(yè)社會向高新技術(shù)為主的新經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)的時代是從資源拉動型增長方式向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)化的時代。合理利用資源、重視環(huán)境保護(hù)，發(fā)展綠色產(chǎn)品是這個時代的主流?，F(xiàn)今，人們對住房不再是以往那么“單純”，而是向往更高的要求，健康的、安全的、環(huán)保的，能較好地保護(hù)現(xiàn)代化。隨著可持續(xù)發(fā)展深入人心，從綠色食品到綠色建材，綠色住宅正浮出水面。 　　回歸大自然，是新人類的呼喚。綠色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和對環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。一句話，綠色住宅就是要實現(xiàn)人居的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，綠色住宅具體內(nèi)容包括6個方面：①規(guī)劃設(shè)計合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。②房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。③供熱、制冷及炊燒等，盡量利用清潔能源、自然能或再生能源。全年日照在2500小時以上的地區(qū)，普遍安裝太陽能設(shè)備。④飲用水符合國家標(biāo)準(zhǔn)。排水深度凈化，達(dá)到可循環(huán)利用標(biāo)準(zhǔn)。⑤室內(nèi)裝修簡潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)。⑥有足夠的戶外空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40％，無裸露地面。 　　綠色住宅是我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個方向，同康居示范工程一樣具有引導(dǎo)作用，但它和康居工程又有一定的差別，康居工程主要是強調(diào)住宅工程質(zhì)量，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和增加科技含量等，而綠色住宅是在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，突出生態(tài)環(huán)境建設(shè)和居室內(nèi)小環(huán)境建設(shè)。 　　由于綠色住宅的超前性和可持續(xù)發(fā)展性，以及適合人類居住的特性，而得到業(yè)內(nèi)人士的一致推崇。2001年5月，建設(shè)部科技司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制了《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》（征求意見稿），同年9月住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心公開出版了《中國生態(tài)住宅技術(shù)評估手冊》，使人們對綠色住宅有了一個系統(tǒng)的、明確的認(rèn)識，綠色住宅就這樣一步步地向人們走來。 　　那么，開發(fā)商如何應(yīng)對呢？答案只有一個，就是要可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注現(xiàn)代人的需求。一是要關(guān)注購房人結(jié)構(gòu)變化，調(diào)整開發(fā)思路，住宅建設(shè)要適合購房者各類型的需要，誰擁有消費者誰就擁有市場；二是要關(guān)注多元化產(chǎn)品的開發(fā)。眼下，樓盤開發(fā)的速度很快，但克隆也很快，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向十分嚴(yán)重，因此，開發(fā)商注重多元化產(chǎn)品開發(fā)十分重要；三是要關(guān)注房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品的發(fā)展。房地產(chǎn)包括開發(fā)業(yè)、中介業(yè)、物管業(yè)，但時下處于大開發(fā)、小中介、弱物管的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)品服務(wù)程度較低，因此，開發(fā)商必須走合作化道路，優(yōu)勢互補，揚長避短，以達(dá)制勝之目的。 　　隨著綠色住宅技術(shù)體系的建立，評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)出臺，政府的指導(dǎo)，主管部門的引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會的實施，開發(fā)商的積極參與，消費者的需求，“綠色住區(qū)”應(yīng)運而生，正因為這樣，“綠色住宅”凸顯其現(xiàn)實的價值，將成為新世紀(jì)住宅開發(fā)建設(shè)的一大亮點。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　世界衛(wèi)生組織如何定義“健康住宅”　　根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅，健康住宅有15項標(biāo)準(zhǔn)：會引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)濃度很低；為滿足第一點的要求，盡可能不使用易散發(fā)化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料等；設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備、能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對高氣密性、高隔熱性來說，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時換氣。在咸房灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備；起居室、臥室、廚房、廁所、走廊、浴室等要全年保持在17至27攝氏度之間；室內(nèi)的溫度全年保持在40％至70％之間；二氧化碳要低于1000PPM；8；噪聲要小于50分貝；一天的日照確保在3小時以上；1設(shè)足夠亮度的照明設(shè)備；1住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害的能力；1具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；1住宅要便于護(hù)理老齡者和殘疾人；1因建筑材料中含有有害揮發(fā)性有機物質(zhì)，所有住宅竣工后要隔一段時間才能入住，在此期間要進(jìn)行換氣。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　濟(jì)南市居民住宅消費需求調(diào)查一、前言　　在2003年4月18日~20日舉辦的濟(jì)南市首屆現(xiàn)代生活方式展中，由濟(jì)南時報房產(chǎn)部對觀展人員進(jìn)行了住宅消費的需求調(diào)查。通過調(diào)查，初步了解購房者對住宅消費中所關(guān)心的價格、戶型、面積、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、配套等問題的基本情況，希望可以為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士提供可參考的依據(jù)。調(diào)查采用抽樣調(diào)查和重點調(diào)查相結(jié)合的方法，主要有以下兩方面內(nèi)容：在展會期間采用抽樣調(diào)查方法對居民住宅消費需求進(jìn)行調(diào)查，三天共回收（隨報及會場隨機發(fā)放）問卷80000份，共取得有效問卷22356份，從而保證調(diào)查的全面性和特點分布的均勻性。 對有明確購房意向的消費者進(jìn)行重點調(diào)查。通過訪談的形式，深入了解其消費需求，共訪問樣本客戶135位，有效記錄122份。二、樣本構(gòu)成性別構(gòu)成　　　　男性54%　　　女性46%年齡構(gòu)成　　　　年齡 25歲以下 2535歲 3545歲 4555歲 55歲以上比例 % % % 20% % 三、問卷數(shù)據(jù)分析　　　您所能承受的商品房價格 【結(jié)論】　　%的受訪者能接受的房價在2000~3000元/平方米，貨幣支付能力不強，這與受訪者表現(xiàn)出強烈的購房需求形成鮮明對比。而2000元/%，可見購房者在支付能力不強的情況下，仍保持較高的消費理性，在將購房資金作為首要問題的情況下，對房產(chǎn)的基本品質(zhì)仍有較高要求。 【分析】　　雖然近年來濟(jì)南樓市一直呈現(xiàn)供銷兩旺的良好勢頭，但是濟(jì)南房價令許多普通百姓不敢問津也是事實，市場上最大數(shù)量的潛在消費者被房價擋在了市場外面。當(dāng)前濟(jì)南購房者以普通居民為主，收入狀況決定了他們在購房時選擇中低價位的房子(即2000~3000元/平方米) 。從上表可看出，目前有購房意向的人群中，可接受的房價在2000~3000元/平方米之間，％；可接受房價在3000元至4999元／％，％。這一情況表明，濟(jì)南主流商品住宅市場需求的價格特點已經(jīng)逐漸明晰。 　　您喜歡的房型 【結(jié)論】　　　%，是近期住宅消費的主力戶型； 　　　二室二廳需求量較為強勢，%，其購買人群主要為中等收入階層；　　　購房者對戶型的基本品質(zhì)要求顯著，即功能分區(qū)要求特點明顯；【分析】　　購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì)，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置。這樣的市場就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型。以往濟(jì)南市場中二居室、三居室的戶型面積偏大，這主要是因為，一方面居民對提高居住質(zhì)量或者說居住面積有著迫切的要求，另一方面早期戶型進(jìn)深較大、公攤面積較多、設(shè)計不合理，導(dǎo)致戶型實際有效使用面積減少。而隨著產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量的不斷提高，在總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由120150平方米向100130平方米變化。在支付能力增幅不大的情況下，這一變化使得對三居室的消費能力有所加強。　　您打算購買多大面積的住房 【結(jié)論】　　面積與戶型緊密相關(guān)，受訪者對一室一廳的需求面積主要集中在60平方米以下，但需求