【正文】 購房者會將在購入新房之后，將舊房出售。從調查中發(fā)現，%，位于儲蓄、保險和股票之后，處于投資理財方式的第四位，%，%，僅排在儲蓄之后，上升至投資理財方式的第二位。　　購房者在綠化率、建筑密度和房價方面的權衡　　傾向于選擇高綠化率、%%，這一比例在所有房價讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過多強調綠化率與建筑密度，%%，這充分說明購房者對居住環(huán)境和生活質量與舒適性方面有了更多的關注，消費者的住房觀念更加科學化，同時也對房地產開發(fā)商提出了更高的要求，所以開發(fā)商開發(fā)的住房應該更具人性化。但是可以預計，隨著購房者經濟實力的增強，會出現對優(yōu)美的園林設計和自然景觀的需求的增加。這一調查結果表明，有相當一部分購房者喜歡擁有美麗的園林設計和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。同時，也有相當一部分購房者經濟實力有限，選擇距離城區(qū)很遠的居所則更看重的是它的價格優(yōu)勢。除此之外，還有相當一部分消費者，現代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內容，為了方便工作，他們不得不將居住地點選擇在與位于市區(qū)的工作地點附近?！　?　　　　調查表明，受多方面因素的影響，購房者會在考慮居住環(huán)境及價格的基礎上作出一定的選擇，可以從以下幾個方面來考察：　　購房者在居所地理位置、自然環(huán)境、%的購房者傾向犧牲一定的房價、住房面積和自然環(huán)境來購置距市中心較近的居所，%的購房者傾向在保持房價、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢下，選擇距離市城區(qū)很遠的居所。然而，40%以上的購房者在購房時作出的權衡為在多付出成本的同時擁有優(yōu)美的園林設計與優(yōu)美的自然環(huán)境。以上三項配套設施與人們的生活息息相關，購房者對此關注程度較高，可以看出，人們對生活的方便性要求已經提上了日程。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置?！　　　」ぷ魇侨藗冏钪匾纳顑热荩{查表明，他們不希望被居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數購房者在對將來生活區(qū)域的配套設施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，%，同時也有相當比例的購房者認為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設施，%。但是同時他們的購買力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元以下。調查數據表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數購房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見下表：　　 　　置業(yè)目的為方便工作生活的購房者大部分為目前的居住地點距離工作單位比較遠，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購買的居所地點則更加靠近工作地點，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。居所格局為一居室的購房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室?！　≌{查表明，自住型購房者購房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，%、%%，作出其他購房目的的回答比例不是很大，均在自住型購房者總數的10%以下。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報，通常稱之為投資型購房。 　　總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現階段的相對成本作一評估。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經濟發(fā)展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。它包括國家的經濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。房地產市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。 　　區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產品應該著力分析的地方。 　　區(qū)域產品 區(qū)域產品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。區(qū)域市場的調查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產品和需求特征這三個方面。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。 　　第五項是銷售執(zhí)行。 　　第四項是了解廣告策略。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。 　　第三項是剖析價格組合。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。 　　第二項是分析產品。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。 　　單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 　　第一項是分析樓盤的地理位置。我們對房地產市場為決策者們了解房地產市場的變動趨勢的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。房地產市場調研知識作者：日期：析房地產市場調研房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。 　　一、點——單個樓盤 　　對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規(guī)劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。即產品的單價、總價和付款方式。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。 　　二、線和面——區(qū)域市場 　　對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調查與分析。 　　區(qū)域分析 區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。分析區(qū)域產品關鍵在于認真研究區(qū)域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。 　　需求特征 需求特征是指區(qū)域人口數量和密度，人口結構和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調查仔細。 　　三、體——宏觀環(huán)境 　　對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。 　　政治社會 政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。 　　經濟因素 經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。 　　行政法規(guī) 行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內容。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。 　　國際狀況 國際間經濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產的影響不容忽視。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。（曹春堯） 2002年冬季房地產市場調研表明購房者日趨年輕 2003年01月22日17:52 新浪房產 　　　　　　　　從購房者買房的動機來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。從本次的調查結果看，自住型購房者仍占據絕對優(yōu)勢，%，%購房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。　　在置業(yè)目的為改善生活空間的購房群體中，90%以上的購房者目前只有一處居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。　　以上是從居所的居室數量的增加來說明購房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進一步說明?！　《脴I(yè)目的為滿足基本住房需求的購房者，其房屋來源60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購買居所。所以在有限的經濟條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在66—95平米之間。事實上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標，那么購房者對交通配套的極大關注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇?！　〕酥猓瑢︶t(yī)務配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關注程度也較高，%、%%?！　〉?，對其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂配套、商務配套等的關注程度并不很高，選擇以上設施是居住區(qū)域重要配套設施的購房者所占的比例均在25%以下。這表明還是有相當一部分人有選擇優(yōu)美的園林設計與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設施中，在有限的經濟支出條件下，他只能將自己的為配套設施付出的成本，按照其重要性進行相應的投入，也就是說，購房者會對自己最重要的配套設施進行最多的投入，而會對自己最不重要的配套設施進行最少的投入或者不投入。屬于前一種情況的購房者，他們大多數喜歡現代的、熱鬧的、開放的生活，購物和休閑娛樂是他們重要生活內容，他們?yōu)榱四軌蛴献约合矚g自己的生活方式，房價、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢讓渡給了居所位置。屬于后一種情況的購房者，他們大多數喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活，所以會將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠的區(qū)域?！　≠彿空咴趫@林設計、自然景觀和房價方面的權衡　　%，%。但是這其中有一部分購房者由于目前經濟條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設計和自然景觀，選擇房價較低的居所。另外，還有一部分購房者對優(yōu)美園林設計和自然景觀并不關注，而對房價更加在乎，%%?！　　　≠彿空叩耐顿Y意識已經有所提升。同時，%%的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當一部分人群有投資房地產的傾向，但經濟條件的限制使得他們又無法涉足該領域，但是可以預見今后隨著個人經濟實力的加強，一部分人會將投資理財方式轉向房地產投資。　　 　　從調查結果來看，投資型購房者對居所的交通配套表現出了特別高的關注程度。目前的絕大部分投資型購房者，在購房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房價較高但距離市區(qū)較近的地段?！　⊥瑫r，投資型購房者傾向于對中小戶型的選擇。從意向的投資情況來看，大約85%的投資型購房者會對一居室或兩居室進行投資。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為6150元，比所有購房者的平均收入高出1110元?！　《鄶低顿Y型購房者認為購物和休閑娛樂是自己生活的主要內容，而且認為房地產投資在投資理財中，成為超越儲蓄而處于第一重要的方式?！　　　∥覀儠呵覍⒁庀蛸徺I市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者?！　∫徊糠质悄贻p人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在2000—5000元占一半左右的比例，而5001—8000元的比例約為30%。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂。他們推崇的生活方式是簡單的、樸素的、寧靜的、溫馨的，但同時又是開放的而又不乏現代氣息的生活方式。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經購買的?！　　　∠硎苄唾彿空吲c其他購房者相比，他們更加關注生活質量、生活品位的提高。收入水平較高，家庭平均月收入約為6292元，比總體購房者的平均月收入高出約1252元，而且他們現有的居所基本上都是自己購買的。除了工作以外，休閑娛樂和購物是他們重要的生活內容?！　∠M者是房地產住宅市場的主導力量，而消費者的住房需求在一定時期必然會呈現不同的特點與趨勢，所以，對于要以“需求為導向”來開發(fā)房地產產品的房地產開發(fā)商來說，準確研究購房群體的特征、及時把握