中部城市房地產(chǎn)市場調(diào)研-資料下載頁
2025-05-16 00:30本頁面
【正文】 。在增長速度上，鄭州在2003年和2005年的增長速度是驚人的，%，%。而長沙則是在2002年和2004年達(dá)到了最高，%%。從整體上來看，長沙在商品房年銷售面積上一直領(lǐng)先與鄭州，而鄭州則在2005年，超過了長沙。 從住宅銷售均價上來看，長沙和鄭州兩個城市的均價差距很小。一直保持在100元左右。而從增長趨勢上來看鄭州的增長速度明顯快于長沙，其年增長綠從2004年開始一直快速上升，%.而長沙的價格則相對比較穩(wěn)定，增長速度一直比較平穩(wěn)，從2002年起，到2004年，一直保持在8%左右，到2005年才有一個大的增長，%。 結(jié)合長沙其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，長沙的整體經(jīng)濟(jì)水平要高與鄭州，而經(jīng)濟(jì)增長速度也快與鄭州，但長沙的住宅均價卻低與鄭州，在整個中部城市群中排名第六位，基于長沙整體經(jīng)濟(jì)水平來看，長沙目前的房地產(chǎn)住宅均價明顯偏低，在將來必定有一個大的增長空間。業(yè)界預(yù)計，長沙房地產(chǎn)的價格漲幅空估計到2007年達(dá)到最大，長沙的房價將不再是省會城市房價中相對低的城市，而會進(jìn)入第一梯隊與第二梯隊之間。五 結(jié)論 通過對中部城市群房地產(chǎn)市場進(jìn)行一個粗略的分析，可以看到，整個中部城市的房地產(chǎn)市場各自的發(fā)展都有自身的特點(diǎn)，長沙和濟(jì)南在近些年來，市場發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)狀況良好；而象石家莊，房地產(chǎn)卻相比中部其他城市相對落后很多，市場需求強(qiáng)度不夠，市場競爭力比較差；象南昌、合肥這樣的城市，在幾年前房地產(chǎn)市場相對比其他中部城市比較落后，但經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，目前無論是從經(jīng)濟(jì)上，還是消費(fèi)水平上，或是房地產(chǎn)市場成熟度上都有了很大的發(fā)展，與石家莊等城市拉開了差距；而武漢做為中部城市的“老大”，在經(jīng)過幾年的穩(wěn)步發(fā)展后，目前房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，無論是從市場需求量來講還是從價格上來講，其彈性空間不是很大。但整體水平卻是中部城市群中最高的；鄭州在中部城市中，城市規(guī)模不算很大，而且房地產(chǎn)市場相對較晚，但鄭州近幾年由于政府政策的大力支持，以及依靠自身得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，隨著外來人口的增加，以及80年代的住房陳舊，人們改變居住環(huán)境的迫切心里，都增加對住房的需求，從而鄭州房地產(chǎn)市場從2002年開始起步，在2003年進(jìn)行了一個歷史性“飛躍”在2005年已經(jīng)從比較落后的中部城市，一下跨越成為中部房地產(chǎn)市場發(fā)展速度最快的，最有活力的城市。以鄭州為基點(diǎn)對其中三個比較有代表性的城市進(jìn)行對比分析，我們結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，可以得到一些啟示。展望鄭州2007年樓市，房地產(chǎn)行業(yè)為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的提升支持作用將會更加巨大，其市場規(guī)模也會越來越，結(jié)合鄭州市“十一五”期間對住宅的供給規(guī)劃，其市場規(guī)模也會越來越大。但由于受國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)也會受到影響。展望2007年鄭州房地產(chǎn)市場，將會出現(xiàn)以下趨勢：（一） 2007年鄭州市房價將繼續(xù)以10%以上的速度上漲。目前鄭州住宅均價在3400元/㎡左右，06年均價比05年上漲28%，考慮到明年受國家宏觀調(diào)控政策效果逐步明顯，對價格上漲有一定抑制作用，保守估計住宅均價以14%的速度增長，鄭州明年均價將達(dá)到3800元/㎡左右。（二） 鄭州市房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊將出現(xiàn)在西部和南部?？v貫整個鄭州房地產(chǎn)市場，鄭州市政府對城市的規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向作用會越來越明顯，從前幾年的北移東擴(kuò)，到目前的政府引導(dǎo)西區(qū)和南區(qū)的房地產(chǎn)市場消費(fèi)。2007年房地產(chǎn)熱點(diǎn)競爭區(qū)域應(yīng)該會出現(xiàn)在西南區(qū)域。（三） 在市場作用下，將對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰調(diào)整；而產(chǎn)品檔次也會彼此劃開。專業(yè)化程度高、成本控制能力強(qiáng)的企業(yè)，才能在整合中脫穎而出，獲取市場份額、保持盈利水平。鄭州房地產(chǎn)市場將會淘汰一批實力弱和不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商，而現(xiàn)存的有競爭力的企業(yè)將會競爭更加激烈。產(chǎn)品層次也會逐漸劃分，鄭州將會出現(xiàn)以一部分實力強(qiáng)，信譽(yù)高，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)為領(lǐng)頭，主要開發(fā)高尚住宅產(chǎn)品，其產(chǎn)品脫離均質(zhì)物業(yè)行列，滿足于一些特定人群；而還有一部分開發(fā)商將全部致力于鎖定大眾消費(fèi)群體，開發(fā)中高檔次的普通住宅產(chǎn)品，而這一部分的競爭將會越來越激烈。（四） “城中村”改造項目將成為開發(fā)商爭搶市區(qū)用地的最后一塊蛋糕。隨著鄭州市招拍掛的競爭越來越激烈，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)商將會將目光集中在市區(qū)最后一塊“蛋糕”城中村改造項目的啟動上。（五） 土地一級市場的競爭將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地思路改變。鄭州招拍掛土地一級市場的競爭會越來越激烈，如果按照常規(guī)成本估算進(jìn)行拿地，勢必處于被動，因此廣大開發(fā)商會改變拿地思路；而從高地價獲得的土地，一些有實力，有能力的大型開發(fā)商會向持有物業(yè)上發(fā)展。（六） 人們對住房的大量需求仍在持續(xù)，但受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商的盈利模式和利潤空間受到新挑戰(zhàn)。目前鄭州市房地產(chǎn)市場比較高漲，人們對房地產(chǎn)的巨大需求不會因為宏觀調(diào)控而徹底改變，但房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式和利潤空間會受到很大挑戰(zhàn)，因此調(diào)控對于行業(yè)整體而言是負(fù)面的，行業(yè)調(diào)整不可避免，集中度有望提高。（七） 土地一級市場的激烈競爭，鄭州在不久將會推出限價拍賣政策。鄭州2006年土地一級市場的土地供應(yīng)相對比較缺乏，鄭州“地荒”狀況確實存在，因此從2006年招拍掛土地的成交結(jié)果來看，土地最高單價每畝達(dá)到了431萬/畝。土地一級招拍掛市場存在一定非理性因素，這樣勢必導(dǎo)致物業(yè)成本上升，而國家宏觀調(diào)控房價的基調(diào)不會改變，因此鄭州政會采取限價拍賣的政策，以此來控制土地成交的價格。 30 /
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