【正文】 司 產(chǎn)品報價 高層均價 8500元 /平米 高檔樓盤代表 —招商北固灣 中山路幼兒園，中山路小學(xué)，外國語學(xué)校， 高檔樓盤代表 —招商北固灣 電話調(diào)研： 戶型：小高層、別墅、洋房（最小 260平方）； 目前只有高層可售， 93平米的送地下室； 地下車位暫 無售價； 商鋪： 2021年 12月 9日已售完； 有樣板間 ； 聯(lián)系電話： 15252908868（華先生） 高檔樓盤代表 —招商北固灣 土地獲取資料：該項目土地成交時間為 2021年 5月； 土地成交樓面價約 5471元 高檔樓盤代表 —招商北固灣 區(qū)位及周邊配套 戶型 特點 高層 A戶型 3室 2廳 2 2 衛(wèi) 1廚 三臥室均贈送飄窗 主臥及客廳朝南，客 廳連接南向陽臺 贈送入戶花園 不足：兩次臥均朝北， 餐廳面積偏小 高層 B戶型 2室 2廳 1 2 衛(wèi) 1廚 雙臥室朝南 客餐廳一體化 設(shè)計，增大空間感 不足：無獨立陽臺 高層 C戶型 3室 2廳 2 2 衛(wèi) 1廚 贈送入戶花園 客廳和小陽臺連 接，增大空間感 主臥有獨立衛(wèi)生間 不足：北側(cè)臥 室及大陽臺可能會存在陽 關(guān)不足 高層 D戶型 3室 2廳 2 2 衛(wèi) 1廚 2700轉(zhuǎn)角 陽臺 客餐廳一 體化設(shè)計，空間開闊 主臥朝南、次臥連接南側(cè)陽臺 贈送入戶花園 高檔樓盤代表 —招商北固灣 戶型分析：目前招商北固灣推出的 2223樓盤，以三室二廳二衛(wèi)一櫥面積 131166m2大戶型為主， 主要面向再改及投資型置業(yè)， 另有小部分 82m2二室二廳一衛(wèi)一櫥，面向 首次置業(yè)家庭。 A C B D 區(qū)位資源 所處區(qū)域、板塊 鎮(zhèn)江市 潤州片區(qū) 、南山 風景區(qū)東側(cè) 現(xiàn)場地址 鎮(zhèn)江新區(qū)觀塘橋路谷陽路交匯處 周邊配套 情況 商業(yè)配套 沃得購物廣場、沃爾瑪 教育配套 觀塘橋鎮(zhèn)中心幼兒園，觀塘中學(xué)，美 林灣幼兒園 醫(yī)療配套 丁卯醫(yī)院，規(guī)劃要求配建社區(qū)衛(wèi)生站 交通配置 135路、 K221路、 21路、 6路 規(guī)劃設(shè)計 建筑規(guī)劃 總體量 約 平米 建筑形態(tài) 小高層、高層、聯(lián)排別墅 容積率 綠化率 大于 30% 風格 建筑風格 法式風格 裝修情況 毛坯 項目形象 投資商名稱 遠洋地產(chǎn) 開發(fā)商 遠洋地產(chǎn)鎮(zhèn)江有限公司 代理商 天啟 amp。 高檔樓盤代表 —遠洋香奈河畔 區(qū)位及周邊配套： 教育：觀塘橋鎮(zhèn)中心幼兒園， 觀塘中學(xué)，美林灣幼兒園 醫(yī)療：丁卯醫(yī)院、觀塘醫(yī)院 商業(yè)：沃爾瑪、沃得購物廣場 該項目位于鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市潤州區(qū)，南 山風景區(qū)東側(cè)，觀塘路以東、谷陽路以北。 戶型 特點 A戶型 2室 2廳 1 2 衛(wèi) 約 94m 南北通透，主臥朝南 客餐一體化設(shè)計，增大 空 間感 B戶型 2室 2廳 1 2 衛(wèi) 95m 客廳方正、雙廳相連 主臥帶 180176。 弧形觀景陽臺 D戶型 3室 2廳 1 2 衛(wèi) 105m 南北通透 主臥帶 180176。 地塊名稱 用地性質(zhì) 建設(shè)用地 面積 規(guī)劃建筑 面積 容積 率 出讓方式 西荷花塘地 塊 居住 125723 125723 1 掛牌 截止日期 出讓起始 價 成交價 樓面價 溢價 率 競得方 2021年 8月 17600 20250 1611 % 無錫紅豆置業(yè)有限 公司 高檔樓盤代表 —紅豆江南府邸 本項目為西荷花塘地塊，地塊取得時間為 2021年 8月，總建設(shè)用地面積為 125723m2，總建設(shè)規(guī)模 125723 m2，容積率 ，競得人為無錫紅豆置業(yè)有限公司。 項目內(nèi)配有 5200平米會所（ 商店、閱覽室、美術(shù)室、音樂室、琴房、網(wǎng)吧、棋牌室、休閑 按摩、室內(nèi)游泳池、健身大廳等）、雙語幼兒園、歐陸風情商業(yè)街區(qū)。 二手房價格 兩居室的二手房均價約為 7000元 /平米 ，三居室的二手房均價約為 9000元 /平米 。 二手商鋪價格 二手商鋪的均價約為 16000元 /平米 。 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場 2021 年最新房地產(chǎn)市場概述 2021年 11月份，鎮(zhèn)江市區(qū)商品住房（剔除保障房、安置拆遷房等）較前月相比， 供應(yīng)套數(shù)大 幅上漲至 1439套， 環(huán)比上漲 %；成交套數(shù)（剔除保障房、安置拆遷房等）有一定程度下滑， 成交 1394套， 環(huán)比下滑 %。 總的來講：鎮(zhèn)江市區(qū) 2021年 11月份，鎮(zhèn)江的樓市冬天不冷，開發(fā)商搶收年末。 11月鎮(zhèn)江市區(qū)商品住房供應(yīng) 1439套，成交 1394套，供銷比為 ： 1。 2021 年最新供銷分析 11月鎮(zhèn)江市（包含丹陽、句容、揚中）新增商品房預(yù)售 6835套， 句容市以 2929套的新增商 品房預(yù)售套數(shù)排名第一，占全市的 %；丹陽市新增預(yù)售 1776套商品房排名第二，占全市的 %，潤州區(qū)、新區(qū)、京口區(qū)、丹徒區(qū)、揚中市分別排名第三、第四、第五、第六、第七。 2021 年鎮(zhèn)江各區(qū)成交價格走勢 11月鎮(zhèn)江市區(qū)各板塊成交均價環(huán)比呈一升四降趨勢。潤州區(qū)以均價 6797元 /平米 排名第一，環(huán)比下降 %；京口區(qū)以均價 6213元 /平米 保持第二，環(huán)比下降 %；丁卯區(qū)和丹徒區(qū)分別以均價 5335元 /平米 和 4968元 /平米 分 別排名第三和第四，大港區(qū)以均價 4366元 /平米 排名墊底。 ?成交量：與供應(yīng)量的起伏變化相比，月度銷售面積則維持在一個較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài) 勢，成交量在 11萬㎡ /月徘徊。 2021 年商品房供銷走勢 與供應(yīng)量的階段式放量相比，成交量表現(xiàn)的較為平穩(wěn)，成交均價相對穩(wěn)定。 ?由于年初， 3月份市場供應(yīng)量偏低，之后有所增加。 ?各區(qū)域月度供應(yīng)量多集中在 5萬㎡以下，潤州區(qū)供應(yīng)季度起伏明顯。 ?各片區(qū)月度中潤州區(qū)變化明顯，總體來看各區(qū)域成交量多維持在 13萬㎡之間。 ?各區(qū)域月度走勢區(qū)別明顯，潤州、丹徒整體呈現(xiàn)下滑走勢，京口、丁卯呈現(xiàn)上揚，大港較 為平穩(wěn)。 ?各區(qū)域成交均價升降不一，其中京口區(qū)和丁卯區(qū)明顯呈上揚走勢，大港區(qū)則下滑態(tài)勢突出， 其 余區(qū)域較為平穩(wěn)。 ?2021年， 112月全市商品房累計供應(yīng)量為 ㎡，同比增長 42%。成交均價為 7563元 /㎡ ，同比增長 31%。 3341 4249 5771 7563 2021 0 6000 4000 8000 2021 2021 2021 2021 20212021年商品房供銷價 供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 成交均價（元 /㎡ ） ?供應(yīng)量： 20212021年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供應(yīng)面積呈現(xiàn)逐年增長的走勢， 2021年相較 2021年增長 42%。 ?供求比：除 2021年市場利好外，鎮(zhèn)江整體市場呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象， 2021年供求比高達到 。 2021年增 長率為 31%，在逆市中成交價格仍然堅挺。 48% 33% 175% 39% 49% 100% 50% 0% 150% 100% 50% 2021年鎮(zhèn)江商品住宅市場發(fā) 展回顧 200% 0 50 100 150 350 300 250 200 歷年商品房銷售面積走勢回顧 400 2021 2021 2021 2021 2021年 銷售面積（萬㎡） 增長率 ?由于 2021年開始調(diào)控，使得 2021年和 2021年商品住宅成交量逐步下滑。 鎮(zhèn)江市土地市場 2021 年最新土地供應(yīng)情況 2021年 11月鎮(zhèn)江土地市場新增土地出讓 5宗，面積只有 ，鎮(zhèn)江土地市場終 于有地塊出現(xiàn)，但地塊質(zhì)量很一般，無優(yōu)質(zhì)土地出讓。除了安置房用地外， 重慶協(xié)信遠智商業(yè)投資發(fā)展有限公司競得一塊優(yōu)質(zhì)土地，后期開發(fā)偏向于小綜合體。 潤州 23 京口 11 丹徒 7 大港 4 丁卯 12 0 25 20 15 10 5 0 供應(yīng)面積（萬㎡） 供應(yīng)宗數(shù) 140 120 100 80 60 40 20 掛牌 屬性 住宅 住宅、商業(yè)混合 商業(yè) 商業(yè)、辦公混合 合計 宗數(shù) 3 37 16 1 57 面積（萬㎡） 2021 年各區(qū)土地供應(yīng)情況 潤州、京口和丁卯區(qū)土地供應(yīng)保持高位，京口片區(qū)單幅土地掛牌面積 明顯增加。 2021年上市土地板塊分布情況 2021年 2021年 2021年 2021年 成交土地面積 （萬㎡） 成交土地數(shù)量 （幅） 32 47 53 36 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 0 成交宗數(shù) 3 1 0 9 0 8 0 0 7 8 0 0 0 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 70 60 50 40 30 20 10 2021 年土地成交月度分布情況 2021年土地成交量自 2021年來出現(xiàn)首次下滑，成交面積下降 49%，受調(diào)控影響明顯。 4月份出讓地塊 中包含了大東地塊， 6月份包含了新生村地 塊， 9月份包含了南徐新城體育會 展中心地 塊 4塊（其中 3塊遭流拍）， 10月份包含了綠 地高鐵南站綜合體地塊 500畝。 5月，招商進駐鎮(zhèn)江，砸 金 30余億，以樓面價 5500元 /㎡ 的“地王”價 格拿下大東地塊近 500畝； 7月，中建以 億的地價拿地新生村地塊 380余畝； 10月，綠 地正式進駐鎮(zhèn)江，與鎮(zhèn)江市政府簽署合作協(xié) 議，將投資 100余億元，在鎮(zhèn)江高鐵南站附近 打造 1492畝的城市綜合體。 2021年樓面地價 更是達到 3720元 /㎡ ，位于第一位，比僅次于它的丁卯區(qū)高出 90%。大 港片區(qū) 2021年樓面地價出現(xiàn)飆升，相較 2021年上漲 112%。 歷年各區(qū)土地成交價格 京口區(qū)樓面地價一致處于高位運行，丁卯區(qū)上升趨勢明顯； 2021年各區(qū)域樓面 地價呈現(xiàn)“三升兩降”，升降幅度均較大。 20212021年成交土地樓面地價情況 18 33 88 69 46 131 28 45 16 43 23 36 39 18 87 21 12 7 50 14 0 60 40 20 100 80 140 120 2021 2021 2021 2021 京口區(qū) (萬㎡） 潤州區(qū) (萬㎡） 丁卯區(qū) (萬㎡） 丹徒區(qū) (萬㎡） 大港區(qū) (萬㎡） ?20212021年土地成交面積多集中在 12各片區(qū)， 2021年供應(yīng)則有所改變，成交面積呈現(xiàn)階 梯 式分布，其中京口區(qū)居首。 ?2021年土地成交面積呈現(xiàn)階梯式分布，相較 2021年潤州和丁卯成交量明顯上漲。在經(jīng)歷了 2021年的土地市場低谷之后，從 2021年開始，土地市場成交量大幅攀升； 2021年，蘇寧置業(yè)進駐鎮(zhèn)江，拿下大市口黃金地塊 50畝；帝寶花園酒店在學(xué)府路拿地 100余畝，開發(fā)五 星級酒店；萬達、常發(fā)進駐鎮(zhèn)江南廣場，共拿地近 200畝，開創(chuàng)鎮(zhèn)江高鐵南廣場城市綜合圈新時代。步入 2021年，鎮(zhèn)江市土地成交量達到 峰值，恒大、招商、寶龍、中建、綠地紛紛進駐鎮(zhèn)江。 2021年鎮(zhèn)江市區(qū) 土地總成交 4193畝，同比上漲 6%；平均成交地價為 /畝，同比上漲 %；成交總金額 ，同比上漲 61%。而不同階段拿地企業(yè)開發(fā) 的項目在市場上同時銷售，不同的土地成本也造成了價格的錯位競爭。近期重點沿江 發(fā)展，擴充東西兩翼；適度沿路向南發(fā)展，拉開主城框架。主 城與東、西翼之間以生態(tài)綠地、防護綠地相隔，以快速路、主干路相連。構(gòu)筑北依長江，南山居中，“山、水、 城”的城市空間框架。 老城分區(qū)：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。重點塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風貌。 南徐分區(qū)：城市次中心。按 20萬人、 20平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。按 20萬人、 20平方公里建設(shè)用地規(guī) 劃。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的 城