【正文】 ?（高新區(qū)）高新城 ?（經(jīng)開區(qū)）先進(jìn)制造業(yè)新城 ? 在“十二五”開局之年，“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”正式起步，“鄭州都市區(qū)”也進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段。建設(shè)鄭州都市區(qū)，必須平衡鄭州區(qū)域發(fā)展，“鄭西新城”應(yīng)時(shí)而出，正迎來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)再平衡的先機(jī)。伸入龍湖的半島為 CBD副中心，規(guī)劃面積約 ； CBD中心和 CBD副中心通過(guò) 公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型。 南擴(kuò) 東移 北擴(kuò) 西引 區(qū)域共建設(shè)中小學(xué)8所，醫(yī)院 5家，大型商業(yè)配套 2所 北部科技園區(qū)建設(shè)，廟李鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)， 8座立交橋建設(shè) 齊禮閆、馮莊、孫八寨、王胡寨等多個(gè)城中村改造 規(guī)劃 15個(gè)超億元商業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園。 西部 ： 改變以往工業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域性質(zhì)，將工業(yè)外移，并打造升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?發(fā)展城市群可在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配臵 ,增強(qiáng)輻射帶動(dòng)作用 ,同時(shí)促進(jìn)城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。 ?山西省 ：晉城市、運(yùn)城市、長(zhǎng)治市。 ?豫西南板塊：戰(zhàn)略定位是“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心。 ?北部板塊：戰(zhàn)略定位是鋼鐵與有色金屬的生產(chǎn)基地，能源、化工及裝備制造業(yè)生產(chǎn)基地。 ?安徽省 ：淮北、宿州、亳州、阜陽(yáng)。 ?城市群的出現(xiàn)是生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)要素逐步優(yōu)化組合的產(chǎn)物，每個(gè)城市群一般以一個(gè)或兩個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、具有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)功能的中心城市為核心 ,由若干個(gè)空間距離較近、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切、功能互補(bǔ)、等級(jí)有序的周邊城市共同組成。從而帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)。地鐵建設(shè)將弱化城市的極化效應(yīng)，同時(shí)城際輕軌的規(guī)劃也將城市交通規(guī)劃提升到城市戰(zhàn)略規(guī)劃的高度。 龍湖區(qū) ， 規(guī)劃面積約 40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。 ● 發(fā)展“鄭西新城”，與鄭州東區(qū)建設(shè)具有相同的戰(zhàn)略意義。運(yùn)河的貫通和使用將開啟鄭州活 水凈水時(shí)代； 南區(qū)的土地資源優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)將成為大 資本大項(xiàng)目青睞的寶地，必將成為下一步鄭州大 發(fā)展的翹楚； 基于生態(tài)二七、森林二七、凈水二七、濕地二七、湖泊二 七等南區(qū)規(guī)劃新理念而構(gòu)建的運(yùn)河新區(qū)，將成為在地天環(huán) 境上超越鄭東新區(qū)的生態(tài)樂(lè)園； 是南區(qū)崛起的既定選擇，也是必然選擇，大商業(yè)、大流通 是承載南區(qū)夢(mèng)想的掘進(jìn)器，大發(fā)展才能大跨越； 核心商貿(mào) 服務(wù)區(qū) 第二總部 經(jīng)濟(jì)區(qū) 第二中央 商務(wù)區(qū) 活水生態(tài) 居住區(qū) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 集聚區(qū) 結(jié)合南區(qū)的自身優(yōu)勢(shì)，南區(qū)未來(lái)的發(fā)展方 向定位為 活水生態(tài)居住區(qū)、第二總部經(jīng)濟(jì) 區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 第二中央商務(wù)區(qū)。 11年 政策多方打壓，“限購(gòu)令”空襲鄭州。 鄭州市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率由 20%以上回歸至 %，調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。 ? 受政策調(diào)控影響，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一線城市商品房銷售價(jià)格增幅有較大下滑。 ? 2023年前三季度全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅交易量只有 天津和成都小幅上漲，其余 10個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度的下滑，不僅是一線城市，二線城市下滑幅度同樣較大，其中 鄭州、長(zhǎng)沙、重慶 分別 較去年同期下降 %、 %和35%。 銷售量走勢(shì)線 鄭州住宅市場(chǎng)成交遭腰斬 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局 限購(gòu)下商品住宅市場(chǎng) 銷售面積和套數(shù)大幅下滑， 2023年全年銷售套數(shù)環(huán)比下降 52%，銷售面積環(huán)比下降 49%， 2023年 1月延續(xù)了這一態(tài)勢(shì)，成交量為歷年最低值。 月均銷售套數(shù) 29套 月均銷售面積 4318㎡ 月均銷售金額 6479萬(wàn)元 銷售均價(jià) 15004 元 /㎡ 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局備案數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目 2023年 9月份開盤， 后期沒(méi)有做開盤推廣，以自然銷售為主，全年銷售 143套。 項(xiàng)目規(guī)劃配套齊全，周邊豪宅云集，拔高品質(zhì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目作為低密度項(xiàng)目容積率偏高 ， 樓間距及景觀打造稍弱 。 景觀 社區(qū)規(guī)劃四大主題公園加上南水北調(diào)生態(tài)帶及熊耳河公園等，環(huán)境優(yōu)越，能夠?yàn)闃I(yè)主提供居住、休閑、娛樂(lè)等全方位的生活服務(wù)，最終將形成一座復(fù)合型的城市地標(biāo)。 錦藝國(guó)際華都 項(xiàng)目整體共分為四期由東至西開發(fā)推出，一、二、三期為住宅，三期中有名校規(guī)劃，四期為商業(yè)。 不足點(diǎn) 項(xiàng)目北部有鐵路、西部為電廠，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定的影響 綜合分析 引入國(guó)際一流物業(yè)管理機(jī)構(gòu)戴德梁行當(dāng)顧問(wèn) 總結(jié) 開發(fā)商 鄭州市永威置業(yè)有限公司 位置 鄭東新區(qū)通泰路與商鼎路交口西北 規(guī)模 占地 123畝，總建筑面積 44萬(wàn)㎡，分二期發(fā)售；共 18棟樓；約2600戶，一期推出 16，約 800戶 物業(yè)形態(tài) 高層住宅、別墅、商業(yè) 產(chǎn)品配比 以兩房、三房為主，含少量四房 銷售情況 目前待售為一期高層住宅，蓄客時(shí)間較長(zhǎng) 配套設(shè)施 內(nèi)部幼兒園、 46中、 86中、鄭東實(shí)驗(yàn)小學(xué)、人車分流 項(xiàng)目亮點(diǎn) 周邊配套齊全，上升空間大，小區(qū)環(huán)境好 永威翡翠城 永威 翡翠城 永威翡翠城屬于鄭東新區(qū) CLD板塊，周邊已入住小區(qū) 較多，因而生活配套較為齊全。 永威翡翠城在戶型設(shè)計(jì)上也添加了不少因素，諸如凸窗、入戶花園等。 產(chǎn)品配置的提升決定了項(xiàng)目自身及區(qū)域內(nèi)售價(jià)的直線增長(zhǎng) 。 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅試點(diǎn) 范圍可能擴(kuò) 大，為建立 中長(zhǎng)期制度 奠定基礎(chǔ)。 預(yù)計(jì)多數(shù)項(xiàng)目會(huì)在下半年入市，因此本項(xiàng)目 2023年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 20:01:4920:01:4920:01Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 20:01:4920:01:4920:012/11/2023 8:01:49 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 8時(shí) 1分 49秒 下午 8時(shí) 1分 20:01: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 8時(shí) 1分 :01February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:01:4920:01:4920:01Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時(shí) 1分 49秒 20:01: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 8時(shí) 1分 :01February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 市場(chǎng)預(yù)判 謝 謝 :01:4920:0120::01 20:0120:01::01:49 2023年 2月 11日星期六 8時(shí) 1分 49秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 1月 14日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2023年歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率時(shí)間一覽： 12月 5日 ↑ % ↑ % ↓ % ↑ % ↑ % ↑ % 轉(zhuǎn)折點(diǎn) 16月份，連續(xù) 5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2023年銷售 724套，銷售面積 131158㎡，銷售金額實(shí)現(xiàn) ，銷售均價(jià)達(dá)到18160元 /㎡。對(duì)于成交量持續(xù)低迷的鄭州樓市、市場(chǎng)的萎縮、投資客的不斷的觀望、一二線城市全面的樓市寒冬來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是給鄭州高鐵物業(yè)點(diǎn)燃了一把熊熊火焰，燃起了投資客的信心。其中 6為幼兒園，11物業(yè)形態(tài)暫時(shí)不定。 錦藝國(guó)際華都 64㎡一房變兩房 97㎡兩房變?nèi)? 72㎡一房變兩房 84㎡兩房變?nèi)? 錦藝國(guó)際華都戶型比較緊湊實(shí)用，除 64㎡戶型的衛(wèi)生間之外，其余皆為全明設(shè)計(jì)，戶型方正，附帶觀景陽(yáng)臺(tái)，功能分區(qū)合理，照顧到居家生活的每一項(xiàng)功能。 配套設(shè)施 —— 該項(xiàng)目地處成熟商圈，占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢(shì)。 個(gè)案分析 產(chǎn)品分析 —— 從產(chǎn)品角度：首批房源以兩房、三房戶型為主力。 9月 17日載譽(yù)開盤 正中墅院八層 報(bào)廣訴求 在報(bào)廣上，鑫苑世家項(xiàng)目 2023年 8月 3日首次亮相，在大河報(bào)宣傳該項(xiàng)目品質(zhì)。 在鄭州市場(chǎng)面臨史上最嚴(yán)峻政策調(diào)控的 2023年，鄭州市商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)亦受到了一定影響，但較之同期的住宅市場(chǎng)，仍展現(xiàn)出了它的勃勃生機(jī)，成為房地產(chǎn)投資的一個(gè)新熱點(diǎn)。 2023年住宅銷售面積占商品房銷售面積 75%的比重，較 2023年集中度下降 9%。市場(chǎng)加速進(jìn)入下行通道。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。 ? 購(gòu)房者可享受住房貸款利率 7折優(yōu)惠； ? 下調(diào)資本金比例，房產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始松綁 ? “國(guó)四條”頒布，進(jìn)一步放量剛需。 政策演變