【正文】 發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實踐區(qū)、國際國內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟中心。 2023年 3月 17日公布的 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 明確提出重點推進中原經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域發(fā)展。 ?山西省 ：晉城市、運城市、長治市。 “ 兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)， ?城市體系劃分為三個層次： 第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結(jié)點，構(gòu)成 中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。 ?發(fā)展城市群可在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配臵 ,增強輻射帶動作用 ,同時促進城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。 2023年區(qū)域在此基礎(chǔ)上加強教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的建設(shè)。 西部 ： 改變以往工業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域性質(zhì)，將工業(yè)外移，并打造升級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。 南擴 東移 北擴 西引 區(qū)域共建設(shè)中小學(xué)8所，醫(yī)院 5家，大型商業(yè)配套 2所 北部科技園區(qū)建設(shè)，廟李鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)， 8座立交橋建設(shè) 齊禮閆、馮莊、孫八寨、王胡寨等多個城中村改造 規(guī)劃 15個超億元商業(yè)項目，建設(shè)鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園。其中市區(qū)人口 500萬，人口規(guī)模較目前擴大，按人均住房面積 26㎡ 計算，相當(dāng)于未來十年將新增 3700萬㎡ 的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到 370萬㎡ ； ? 按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在 814萬之間，年均增長 12萬，其中市區(qū)人口約為 10萬，按人均住房面積 26㎡ 計算，相當(dāng)于每年將新增 200萬㎡ 的剛性住房需求； 集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴大，人口增加，空間擴張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國際都市發(fā)展進程模型 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 東區(qū)規(guī)劃 —— 既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū) 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 CBD， 是鄭州市的商務(wù)區(qū) ,也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約 ，是由兩環(huán) 60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高 80米，外環(huán)建筑高 120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和 24小時不夜城。伸入龍湖的半島為 CBD副中心，規(guī)劃面積約 ； CBD中心和 CBD副中心通過 公里長的運河相連，形成一個“如意”型。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。建設(shè)鄭州都市區(qū)，必須平衡鄭州區(qū)域發(fā)展，“鄭西新城”應(yīng)時而出，正迎來區(qū)域經(jīng)濟再平衡的先機。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。 鄭州都市區(qū)十大組團 —— 將鄭州打造成支撐中部崛起的國家區(qū)域性中心城市、“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先行區(qū)以及中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長區(qū)，預(yù)計 2023年人口將達 1500萬 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?宜居教育城 ?宜居健康城 ?宜居職教城 ?新商城 ?中原宜居商貿(mào)城 ?（金水）科教新城 ?二七運河新城 ?惠濟區(qū)高端服務(wù)業(yè)新城 ?（高新區(qū)）高新城 ?（經(jīng)開區(qū)）先進制造業(yè)新城 ? 在“十二五”開局之年，“中原經(jīng)濟區(qū)”正式起步，“鄭州都市區(qū)”也進入實質(zhì)運作階段。 09年 強打“救市”組合拳，政策回暖。 市場步入寒冬 市場進入上行通道 市場迎來快速發(fā)展 市場再次走入谷底 ? 11年與 08年相同的是市場出現(xiàn)了相對困難期，不同的是在政策、銀行、消費者購房情緒方面 情況更為嚴(yán)峻。 ? 提高二套房購買門檻，禁止發(fā)放第三套房貸款； ? 上調(diào)存款利率； ? 放貸 7折利率全面取消。 ?2023年， 央行總共進行了 3次加息， 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)， “限價”“限購”“限貸”等多樣手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻，市場觀望氛圍濃厚。 ?鄭州市在調(diào)控的大環(huán)境下也出臺了大量的地方調(diào)控政策，這些政策的綜合作用使市場壓力逐漸增加。 ? 2023年年底，各大房企前赴后繼地投身降價大潮，降價幅度擴大至20%到 40%。 房地產(chǎn)市場 ?10年下半年，全國市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，月供應(yīng)量達到近百萬平米，價格一路飆升，半年商品房供需比基本達到平衡。 ? 隨著調(diào)控的不斷深入，第四季度市場觀望氛圍愈加濃厚，預(yù)計全年成交量下降幅度更大。 在限購的大環(huán)境下，隨著非住宅市場銷售比重的提升，住宅市場銷售份額明顯下滑。 2023： 1月銷售套數(shù)：1604 2023： 月均銷售面積：㎡ 2023： 月均銷售面積：㎡ 商品住宅 2023： 全年銷售套數(shù)： 100593 月均銷售套數(shù)： 8383 2023： 全年銷售套數(shù)： 48530 月均銷售套數(shù)： 4044 限購下，住宅銷量跌入歷年低谷，市場銷售份額亦受到威脅，2023年 1月銷量更是跌入 2023年來銷量的最低谷，加之市場上部分樓盤已經(jīng)紛紛“變相”降價，重磅優(yōu)惠下，客戶購房動作卻變得愈加“矜持”，坐等住宅市場的進一步降價。 2023年鄭州非住宅市場供銷失衡明顯。 銷售情況 — 根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)，項目 5個月來銷售 143套 ，銷售面積21592㎡，銷售金額實現(xiàn) ，銷售均價 15004元 /㎡ . 經(jīng)典案例 經(jīng)典案例 首次報廣亮相 VIP認籌啟動 首次開盤 2023年共做報廣 6次，報廣推出頻率較低 鑫苑世家 項目自入市以來報廣宣傳力度較小，推出活動較少， 2023年報廣頻率僅有 6次。 2023年共做報廣 6次，宣傳力度較小，原因在于項目位置優(yōu)越，產(chǎn)品稀缺，屬于中心城區(qū)唯一的低密度高端物業(yè)。 規(guī)模較小 ， 難以做出大型高端社區(qū)的品質(zhì) 機會分析 城市框架迅速拉大 ， 但位置優(yōu)越的低密度項目非常稀缺 ， 在目前的市場環(huán)境下 ， 具有市場唯一性 ， 具備較大價值提升潛力 。戶型設(shè)計規(guī)整，全部產(chǎn)品雙向陽臺、南北通透 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 個案分析 規(guī)劃分析： 坐落鄭州城南核心地帶，集住宅、公寓、星級酒店、甲級寫字樓、大型商業(yè)等為一體的大型綜合體項目。 12月 3日 開盤， 首推一期 5號樓 營銷分析 —— 首期推廣以“產(chǎn)品、價格”為核心，以較直接、有力的方式進行宣傳，入會即享 100元 /平米優(yōu)惠，另以開盤多重優(yōu)惠驚喜作為噱頭宣傳 個案分析 3 ＃ 兩梯三戶 朝南 ㎡ 兩房 東西兩戶為㎡ 三房 4 ＃ 多層，一梯兩戶 朝南 86.㎡ 兩房 5 ＃ 兩梯四戶 東西戶為 81—87㎡ 兩房 86平米兩房 戶型分析 戶型分析 —— 功能布局相對合理，傳統(tǒng)設(shè)計，南北通透注重透采光與通風(fēng)，增加南北雙陽臺，提倡舒適生活 全明戶型設(shè)計，客廳與主臥均朝陽； 南北兩側(cè)增加了生活小陽臺，可自由轉(zhuǎn)換生活功能；增加功能性的同時，提升項目的性價比； 廚房餐廳一體設(shè)計，生活更便利；客廳超大陽臺，南北通透；主臥室朝南，客廳朝南，保證采光；入戶走廊面積過大，使用功能不明顯 正商城綜合分析 —— 項目比較優(yōu)勢 項目比較劣勢 個案分析 規(guī)模 —— 該 項目容積率為 ，建筑類別豐富，大型城市綜合體項目，地塊過于分散，社區(qū)整體品質(zhì)感不強；本項目地塊集中，利于打造高品質(zhì)大盤。本項目處于規(guī)劃中新區(qū)，周邊生活配套空缺。 項目總體規(guī)模達 120萬平米，其中住宅部分 90萬平米，一期已交房入住，景觀設(shè)計相對不錯，為產(chǎn)品的形象打下基礎(chǔ)，二期延續(xù)一期且實現(xiàn)產(chǎn)品升級，而三期規(guī)劃有實驗幼兒園、互助路小學(xué)，四期商業(yè)處于桐柏路與棉紡路交匯處，位置相對于優(yōu)越，目前已有王府進百貨 、國美、成龍影院等。本次推出產(chǎn)品主要為兩房、三房，每一戶都贈送面積，業(yè)主可根據(jù)需要自行規(guī)劃為臥室、陽光房等，因此實際成交價比表單價要低，成為項目的賣點之一。項目物業(yè)形態(tài)豐富， 含有高層、別墅與商業(yè)，特別是 10套別墅產(chǎn)品是目前 鄭東市場中絕無僅有的。沿商鼎路為三層底商，小區(qū)環(huán)境好，實現(xiàn)完全人車分流，物業(yè)管理水平高。以提高項目的檔次，展現(xiàn)項目形象。 綠地之窗 —— 項目分四個地塊開發(fā)，集寫字樓、商業(yè)、酒店于一體的大型高端商務(wù)綜合體項目 A B D4地塊 D3地塊 D1地塊 D2地