【正文】 基本內(nèi)容 ?供給情況調(diào)研 ?需求情況調(diào)研 ?價格情況調(diào)研 ?客戶情況調(diào)研 內(nèi)容 概念 方法 程序 內(nèi)容框架組成 ? 點 —— 單個樓盤 ? 線和面 —— 區(qū)域市場 ? 體 —— 宏觀環(huán)境 對房地產(chǎn)市場的切入，我們習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點 (單個樓盤 )到線、面 (區(qū)域市場 )，再由線、面 (區(qū)域市場 )到體 (宏觀環(huán)境 )；然后再從體回復(fù)到點、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。 實地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進行整理和分析，從而寫出調(diào)查報告。 應(yīng)用性市場調(diào)研 是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性； 基礎(chǔ)性調(diào)研 的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)市場環(huán)境的調(diào)研細致到對個別樓盤的調(diào)研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等，進行全方位的調(diào)查研究。該開發(fā)商將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出 福州第一棟五星級純住宅 ，高層奠基時銷售率已達 70％，被稱為銷售奇跡。他們還做了客戶市場調(diào)研，確實有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。 ? 互動 /討論階段請各位積極參與，各抒己見 ! 培訓(xùn)內(nèi)容及安排 第一部分 市場調(diào)研概念 第二部分 市場調(diào)研內(nèi)容 第三部分 市場調(diào)研方法 第四部分 市場調(diào)研程序 第一部分 市場調(diào)研概念 案例 1 臺灣商界名人王永慶花 400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當時有個房地產(chǎn)商東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研，市場狀況是市中心房價、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠；市中心交通擁擠、污染嚴重，辦公效率低。當時評估這塊地價值達八個億，東棣氏用 800萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了 40億。 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當大的利潤。 其二，房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的。 市場調(diào)研 概念 概念 內(nèi)容 方法 程序 房地產(chǎn)調(diào)研相對于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點： 內(nèi)容廣泛 房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研 針對性強 房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。 ?按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（ Exploratory research） ,描述性研究（ Descriptive research） ,因果關(guān)系研究（ Causal research）和預(yù)測性研究（ Predictive research）幾種類型。 ?按調(diào)研對象分類 按市場調(diào)查的訪問對象分類，有消費者調(diào)查和非消費者調(diào)查。 內(nèi)容 概念 方法 程序 內(nèi)容框架組成 單個樓盤調(diào)研內(nèi)容 ? 地理位置 ? 產(chǎn)品設(shè)計 ? 價格組合 ? 廣告策略 ? 銷售執(zhí)行 內(nèi)容 概念 方法 程序 內(nèi)容框架組成 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 交通路線 發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域特征 區(qū)域市場調(diào)研內(nèi)容 區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研 區(qū)域需求調(diào)研 樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點 區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好 內(nèi)容 概念 方法 程序 內(nèi)容框架組成 宏觀環(huán)境調(diào)研內(nèi)容 政治社會 經(jīng)濟因素 行政法規(guī) 國家運作體制 房地產(chǎn)投資、城市化進程 政治安定狀況 內(nèi)容 概念 方法 程序 國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境 …… 國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄 …… 內(nèi)容框架組成 定位階段調(diào)研內(nèi)容 ? 項目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 ? 項目交通狀況調(diào)查 ? 項目周邊景觀調(diào)查 ? 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 ? 區(qū)域基本信息調(diào)查 ? 相關(guān)項目基本信息調(diào)查 ? 客戶產(chǎn)品需求調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?推廣階段調(diào)研內(nèi)容 ? 競爭項目基本信息調(diào)查 ? 競爭項目銷售信息調(diào)查 ? 客戶需求和媒體接觸習(xí)慣調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?銷售階段調(diào)研內(nèi)容 ? 市場推廣調(diào)查和測評 ? 成交客戶問卷調(diào)查 ? 銷售難點調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?三級市場調(diào)研內(nèi)容 ? 價格調(diào)查 ? 客戶調(diào)查 ? 報盤區(qū)域和成交區(qū)域調(diào)查 ? 競爭狀況調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 第三部分 市場調(diào)研方法 市場調(diào)研方法 概念 程序 內(nèi)容 方法 訪問法 試驗法 問卷訪問法 座談會 實地調(diào)研法 將范圍縮小到較小規(guī)模，進行試驗后得出結(jié)果 深度訪問 電話調(diào)查 觀察法 實地觀察法 實際痕跡測量法 行為記錄法 市場調(diào)研方法 項目定位階段 市場推廣階段 銷售階段 三級市場 市場調(diào)查常用方法 概念 程序 內(nèi)容 方法 各階段市場調(diào)查常用方法 第四部分 市場調(diào)研程序 市場調(diào)研程序 確定調(diào)研目標 制定調(diào)研計劃及操作方案 一手資料 二手資料 質(zhì)量控制 數(shù)據(jù)處理分析 形成報告 概念 方法 內(nèi)容 程序 市場調(diào)研程序 概念 方法 內(nèi)容 程序 常規(guī)調(diào)研：有計劃的積累信息 ?個案調(diào)研 ?宏觀環(huán)境監(jiān)測 ?政策法規(guī)解析 ?知識庫積累 流程圖備注 分析師及實習(xí)大學(xué)生 技術(shù)部 項目負責(zé)人 副經(jīng)理和項目負責(zé)人 市場調(diào)研程序 概念 方法 內(nèi)容 程序 項目調(diào)研：有針對性的收集信息 ?項目實地調(diào)研 ?項目競爭調(diào)研 ?項目專題調(diào)研 案例分析 案例背景 ? 大華清水灣項目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建 30萬平方米， 2期項目均已交房入住，此次需定位的為其 3期項目，預(yù)計上市時間在 2023年左右。 生態(tài)環(huán)境 項目西鄰長風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。辦公 。本項目前期房源價格為普陀地區(qū)最高，長寧區(qū)域最高為園林天下，價格在 20230元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢明顯。 結(jié)論： 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 項目定位 上海西區(qū)標志性高檔住宅 ?提升差異化附加值 ?打造區(qū)域標桿住宅 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 項目定位報告 一 、 項目理解 [一 ]區(qū)位分析 [二 ]項目現(xiàn)狀及經(jīng)濟指標 [一 ]SWOT分析 二 、 市場分析 [一 ]供求關(guān)系分析 [二 ]熱點板塊分析 [三 ]供求關(guān)系分析 [四 ]重點項目分析 三 、 項目定位 [一 ]市場定位 [二 ]價格定位 [三 ]客戶定位 [四 ]產(chǎn)品定位 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 調(diào)研思路 項目調(diào)研 競爭調(diào)研 專題調(diào)研 競爭調(diào)研內(nèi)容 競爭板塊（項目）調(diào)研 各板塊標桿項目調(diào)研 項目 調(diào)研