【正文】 20:01:4920:01:4920:012/11/2023 8:01:49 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 1分 49秒 20:01: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 歷經(jīng)三次上調利率， 5年期存款利率達到%， 5年期貸款利率達到 %。 永威翡翠城的戶型以兩房和三房為主，也涵蓋一部分四房，鄭東新區(qū)的戶型普遍追求舒適的最大化 觀景陽臺 主臥 客廳 A:3室 2廳 2衛(wèi) ㎡ B： 4室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 永威翡翠城 優(yōu)勢 地理位臵優(yōu)越； 項目力圖打造成為東區(qū)標桿豪宅，園林景觀較為精細； 戶型設計方正、合理，面積較大，此類產(chǎn)品東區(qū)較為稀缺 不足點 項目單體面積大、售價高，去化面臨一定壓力 綜合分析 總結 綠地之窗 綠地之窗 —— 臨近地鐵口的寫字樓項目，憑借品牌優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，以絕佳的增值潛力在 2023年銷售 ， 位居鄭州市樓盤銷售首位。 總體來看，項目品質較高，配套完善，價格方面也是西區(qū)的標桿。 威脅分析 所在區(qū)域限購 ， 高端客戶群體受影響較大 。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局 2023： 1月銷售面積： ㎡ 商業(yè)商務類市場 —— 伴隨住宅市場的低迷，開發(fā)商轉變開發(fā)方式，試圖通過商務類產(chǎn)品作為利潤突破口，造成市場供應量不斷增加，然而受整體市場的影響，商業(yè)商務市場同樣受到一定程度的沖擊， 銷量同比下降明顯，投資者更加趨于理性，對項目開發(fā)、營銷提出更高要求。參與降價的不乏綠地、中海、華潤、龍湖、星河灣等大型房企。 ? 08年底市場已轉入政策支持 （救市政策） 、銀行支持（開發(fā)貸款：，利率上浮 30%，沒有管理費用、個貸方面： 7折利率，審核寬松） ? 而 11年目前 政策依然緊收 （限購令），銀行不支持（開發(fā)貸款：利率上浮 70%，有貸款管理費用，審核嚴格；個貸方面：首套貸款利率上浮 10%，二套首付增加，貸款利潤上浮，二套以上不貸）。 ● 現(xiàn)在，“鄭西新城”呼之欲出，宜業(yè)宜居宜游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，已經(jīng)獲得了人們的認可與贊同。 中升 升級二七商圈、完善河醫(yī)商圈配套 城市主干道規(guī)劃多個高架橋、下穿隧道、立交橋等。 ?建設城市群已成為中國帶動區(qū)域發(fā)展的一個重大宏觀戰(zhàn)略 ,也是推動中國城鎮(zhèn)化進程的一條主干途徑。 ?東南板塊：戰(zhàn)略定位是糧食生產(chǎn)加工基地，農村改革發(fā)展試驗區(qū)，農業(yè)生態(tài)、觀光、文化旅游區(qū)。全區(qū) ，占全國的 1/10以上 ?河南?。?鄭州市、洛陽市、開封市、商丘市、焦作市、三門峽市、濟源市、安陽市、濮陽市、鶴壁市、新鄉(xiāng)市、平頂山市、許昌市、漯河市、周口市、駐馬店市、南陽市、信陽市。 北部 ： 脫離單純擴展發(fā)展模式，以區(qū)域內部設施升級為發(fā)展理念，對區(qū)域內原有的科技、商業(yè)、交通配套進行打造升級。 商住 物流區(qū) 龍湖區(qū) 龍子湖 高校園區(qū) 科技園區(qū) 經(jīng)濟技術 開發(fā)區(qū) CBD 六大 功能區(qū) 商住物流區(qū) ， 是 CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約 23平方公里，是以機關單位、公益設施、現(xiàn)代服務業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。 南區(qū)的優(yōu)勢及發(fā)展 —— 南區(qū)有五寶：運河、土地、生態(tài)、商貿和戰(zhàn)略規(guī)劃 運河新區(qū)總體規(guī)劃立足南區(qū)實際、著眼鄭州發(fā)展、 助推中原經(jīng)濟區(qū)騰飛，思路清晰，恢弘大氣，從 理念和風格上不亞于鄭東新區(qū)規(guī)劃； 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 運河 生態(tài) 土地 商貿 戰(zhàn)略規(guī)劃 是鄭州的水王。 2023年政策 —— 2023年房地產(chǎn)市場在政策“緊箍咒”的作用下艱難前行，上半年 行業(yè) 政策、金融政策密集出臺，影響 深遠 ；下半年雖然調控政策有所減少，但市場壓力已經(jīng)形成，政策起到了鞏固調控效果的作用。 供求穩(wěn)定期 供大于求 供遠小于求 供大于求 供求平衡線 重點城市成交情況 —— 2023年重點城市市場 總體低迷 ，大部分城市成交 下滑嚴重， 鄭州 2023前三季度 住宅市場僅成交 ㎡，比去年同期的 ㎡，下降了將近 5成。 三房戶型設計同樣是大面寬小進深，功能分區(qū)合理，贈送露臺，采光良好。分為福園、和園、祥園、泰園、裕園、禧園。 優(yōu)勢 項目區(qū)位優(yōu)越，周邊生活配套相對完善； 項目具有體量優(yōu)勢，且內部規(guī)劃有學校、商業(yè)等； 戶型方面設計贈送面積較多，配有凸窗、大陽臺。從一期開盤到二期亮相，歷經(jīng) 8個月的項目形象期，加之年初突如其來的限購政策，直接助推寫字樓類非限購物業(yè)，因此項目二期、三期等適時先后推出，經(jīng)過產(chǎn)品的升級，項目采用“樓層段式”的營銷手段，開盤時均取得基本清盤局面，年內項目基本上都是采用低調開盤模式，依靠項目已經(jīng)成型的高端品牌形象，極度縮小報廣宣傳力度，但依然保持項目的客流。 鄭州競爭市場 未來入市項目 —— 2023年鄭州市新增入市住宅項目將達到 39個， 其中金水區(qū) 7個，鄭東新區(qū) 8個，中原區(qū) 9個，二七區(qū) 5個，惠濟區(qū)和經(jīng)開區(qū)各 3個，高新區(qū) 2個，管城區(qū)和空港區(qū)各 1個。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 1分 49秒 20:01: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 3月未銷售 . 月均銷售套數(shù)： 50套 月均銷售面積： ㎡ 月均銷售金額： 月均銷售均價： 17468元 /㎡ 綠地之窗 剩余體量 ㎡ 優(yōu)勢 綠地品牌優(yōu)勢； 占據(jù)鄭東新客站，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅? 售價價格具有競爭優(yōu)勢 不足點 項目產(chǎn)品檔次高低不同，低檔次商務產(chǎn)品影響項目的整體形象 綜合分析 總結 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 外需不振， 投資放緩， 消費疲軟， 經(jīng)濟減速。沿商鼎路為三層底商，小區(qū)環(huán)境好，實現(xiàn)完全人車分流，物業(yè)管理水平高。本項目處于規(guī)劃中新區(qū)，周邊生活配套空缺。 2023年共做報廣 6次，宣傳力度較小，原因在于項目位置優(yōu)越，產(chǎn)品稀缺，屬于中心城區(qū)唯一的低密度高端物業(yè)。 在限購的大環(huán)境下，隨著非住宅市場銷售比重的提升，住宅市場銷售份額明顯下滑。 ?鄭州市在調控的大環(huán)境下也出臺了大量的地方調控政策，這些政策的綜合作用使市場壓力逐漸增加。 09年 強打“救市”組合拳，政策回暖。湖面伸入各大學校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。 “ 兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)， ?城市體系劃分為三個層次： 第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結點，構成 中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。 鄭州市房地產(chǎn)市場概述 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 中原經(jīng)濟區(qū)建設 中原經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略已上升至國家戰(zhàn)略，鄭州是該戰(zhàn)略的核心城市，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? “ 兩帶”指隴海經(jīng)濟帶（商丘、開封、鄭州、洛陽）和京廣經(jīng)濟帶（安陽、新鄉(xiāng)、鄭州、許昌）。帶動城市向南擴張。 龍子湖高校園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 22平方公里，主要由高等院校組成。 政策演變 08年 土地、金融各項政策并舉，劍指房產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及相關聯(lián)的上下游行業(yè)。 2023年住宅銷售面積占商品房銷售面積 75%的比重，較 2023年集中度下降 9%。 9月 17日載譽開盤 正中墅院八層 報廣訴求 在報廣上，鑫苑世家項目 2023年 8月 3日首次亮相，在大河報宣傳該項目品質。 配套設施 —— 該項目地處成熟商圈，占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢。其中 6為幼兒園，11物業(yè)形態(tài)暫時不定。 2023年銷售 724套，銷售面積 131158㎡，銷售金額實現(xiàn) ，銷售均價達到18160元 /㎡。 市場預判 謝 謝 :01:4920:0120::01 20:0120:01::01:49 2023年 2月 11日星期六 8時 1分 49秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 1分 49秒 20:01: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 8時 1分 :01February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:01:4920