【正文】 :09:0109:09Feb233Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。如何做好房地產(chǎn)市場研究 主講人：陳嘯天 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場研究基本思路 1 CBD的開發(fā) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析 2 房地產(chǎn)整體市場分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場供求分析 5 房地產(chǎn)項目市場分析 6 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 總體認(rèn)識 —— 體、面、線、點 ? 市場是一個多面體 ， 多面體是由不同的面構(gòu)成的 ， 而面是由線構(gòu)成， 線是由點構(gòu)成 ， 每一個點可以理解成為一個交易行為 ， 在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售 。 2023年 2月 上午 9時 9分 :09February 3, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 09:09:0109:09:0109:09Friday, February 3, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 09:09:0109:09:0109:092/3/2023 9:09:01 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 3日星期五 上午 9時 9分 1秒 09:09: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 按照這種設(shè)想 ， 宏觀環(huán)境是 “ 體 ” ， 而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的 “ 面 ” ；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條 “ 線 ” 構(gòu)成 ， 各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的 “ 點 ” 構(gòu)成的 。 2023年 2月 3日星期五 9時 9分 1秒 09:09:013 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , February 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :09:0109:09:01February 3, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面 ， 從面到線 ， 從線到點的層層深入 ， 直到認(rèn)清項目市場的方方面面 。 上午 9時 9分 1秒 上午 9時 9分 09:09: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :09:0109:09:01February 3, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 9時 9分 1秒 上午 9時 9分 09:09: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 09:09:0109:09:0109:09Friday, February 3, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題 ? 對未來市場預(yù)測不足 ? 定量分析方法運用不當(dāng) ? 分析層次不清 ? 市場研究的方向不明確 ? 對需求分析不足 ? 不進行供求對比 ? 對市場份額估計過高 ? 市場研究沒有給出多種可能方法 ? 過高的估價了土地市場價值 ? 過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 ? 比較法模式 運用估價方法，與可比案例進行比較、修正 ? 假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進行預(yù)估未來價格等 ? 現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進行分析 方法： 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 ? 三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場 ? 兩個方面 供給、需求 ? 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 ? 五個影響因素 經(jīng)濟方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟地理方 面、人文心理方面 ? 五個項目分析指標(biāo) 區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品 思路： 3 2 3 5 5 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來經(jīng)濟人口區(qū)位地點心理地區(qū)市場 專業(yè)（項目）物業(yè)市場供給 需求 供給 需求 房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容 ? 估價 ? 成本－效益分析 ? 可行性研究