【正文】 08年 土地、金融各項政策并舉，劍指房產(chǎn)市場。營造高地優(yōu)勢，傾力打造“宜居健康城”，鄭州都市區(qū)建設把鄭州宜居健康城作為破題之作。 龍子湖高校園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 22平方公里，主要由高等院校組成。為鄭州房地產(chǎn)及項目開發(fā)水平提升奠定基礎(chǔ) ? 按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至 2023年，全市總?cè)丝趯⑦_到 1100萬，城市化水平 80%左右。帶動城市向南擴張。 城市規(guī)劃 鄭州城市規(guī)劃 東部 ： 以鄭汴一體化發(fā)展為契機，打造未來鄭州市高端商務、居住區(qū)。 “ 兩帶”指隴海經(jīng)濟帶（商丘、開封、鄭州、洛陽）和京廣經(jīng)濟帶（安陽、新鄉(xiāng)、鄭州、許昌）。中原地區(qū)在“塔形”結(jié)構(gòu)中，擔負著支撐沿海地區(qū)發(fā)展的重要任務 中原經(jīng)濟區(qū)建設 中原經(jīng)濟區(qū)所轄城市包括 5省 29市 ?河北省 ：邯鄲、邢臺。 鄭州市房地產(chǎn)市場概述 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 中原經(jīng)濟區(qū)建設 中原經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略已上升至國家戰(zhàn)略，鄭州是該戰(zhàn)略的核心城市，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2023年 3月 17日公布的 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 明確提出重點推進中原經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域發(fā)展。 “ 兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)， ?城市體系劃分為三個層次： 第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結(jié)點，構(gòu)成 中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。 2023年區(qū)域在此基礎(chǔ)上加強教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的建設。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。其中市區(qū)人口 500萬，人口規(guī)模較目前擴大，按人均住房面積 26㎡ 計算，相當于未來十年將新增 3700萬㎡ 的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到 370萬㎡ ； ? 按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在 814萬之間，年均增長 12萬，其中市區(qū)人口約為 10萬，按人均住房面積 26㎡ 計算，相當于每年將新增 200萬㎡ 的剛性住房需求； 集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴大，人口增加，空間擴張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國際都市發(fā)展進程模型 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 東區(qū)規(guī)劃 —— 既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū) 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 CBD， 是鄭州市的商務區(qū) ,也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約 ，是由兩環(huán) 60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高 80米，外環(huán)建筑高 120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和 24小時不夜城。湖面伸入各大學校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。 09年 強打“救市”組合拳，政策回暖。 ? 提高二套房購買門檻，禁止發(fā)放第三套房貸款； ? 上調(diào)存款利率； ? 放貸 7折利率全面取消。 ?鄭州市在調(diào)控的大環(huán)境下也出臺了大量的地方調(diào)控政策，這些政策的綜合作用使市場壓力逐漸增加。 房地產(chǎn)市場 ?10年下半年，全國市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，月供應量達到近百萬平米，價格一路飆升，半年商品房供需比基本達到平衡。 在限購的大環(huán)境下，隨著非住宅市場銷售比重的提升，住宅市場銷售份額明顯下滑。 2023年鄭州非住宅市場供銷失衡明顯。 2023年共做報廣 6次，宣傳力度較小，原因在于項目位置優(yōu)越，產(chǎn)品稀缺，屬于中心城區(qū)唯一的低密度高端物業(yè)。戶型設計規(guī)整，全部產(chǎn)品雙向陽臺、南北通透 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 個案分析 規(guī)劃分析： 坐落鄭州城南核心地帶，集住宅、公寓、星級酒店、甲級寫字樓、大型商業(yè)等為一體的大型綜合體項目。本項目處于規(guī)劃中新區(qū)，周邊生活配套空缺。本次推出產(chǎn)品主要為兩房、三房，每一戶都贈送面積，業(yè)主可根據(jù)需要自行規(guī)劃為臥室、陽光房等，因此實際成交價比表單價要低，成為項目的賣點之一。沿商鼎路為三層底商，小區(qū)環(huán)境好，實現(xiàn)完全人車分流，物業(yè)管理水平高。 綠地之窗 —— 項目分四個地塊開發(fā)，集寫字樓、商業(yè)、酒店于一體的大型高端商務綜合體項目 A B D4地塊 D3地塊 D1地塊 D2地塊 N 項目位置 東風東路與七里河南路交匯處 發(fā)展商 河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 上海圣維仕物業(yè)管理 物業(yè)費 /月 /㎡ 總建筑面積 480000㎡ 寫字樓 /商業(yè)面積 460000㎡ /20230㎡ 標準層面積 2023㎡ 標準層高 商業(yè) 5米，寫字樓 物業(yè)總高度 /層 150米 /36層、 100米 /24層、 60米 /15層 戶型面積 91260㎡ 外立面 玻璃幕墻 大堂層高 10米 精裝標準 精裝標準 2023元 /㎡ ，含網(wǎng)絡地板和打卡設備等；套內(nèi)地板、頂部天花、墻體進行精裝修，設置中空 OA地板，辦公線路鋪裝于地板之下 商務及生活配套 商務中心、銀行、商場超市 銷售情況 一期開盤時間： 20230821，交房時間： 20230930；二期開盤時間： 20230423 入住時間： 2023年；現(xiàn)二期綠地之窗已售罄，綠地中央廣場正在咨詢當中； D1地塊 D2地塊 D3地塊 D4地塊 酒店、商業(yè)、兩棟酒店式公寓 一棟 SOHO A、 B兩棟甲級寫字樓 一棟甲級寫字樓、商業(yè) 未售 11層， 15層為商業(yè)，標準層高 A、 B塔： 36層， 10戶 /層，共 705套， 14部電梯； 1900㎡ /層，中央空調(diào)，空中花園、精裝修， 5A智能配置 24層， 12間 /層，共 276套， 8部電梯 三期： 11月 6日開盤銷售 二期 A塔： 2023年 4月份開盤； 二期 B塔： 2023年 6月份開盤； 一期： 2023年 8月份開盤 基本售罄 ，當日成交價格 14000元 /㎡ 目前僅余 3036層未售，銷售方式為整層銷售 現(xiàn)已全部售罄 項目概況 產(chǎn)品推售及推廣解讀 —— 項目從 2023年下半年首期寫字樓亮相，經(jīng)過兩個月的客戶積蓄時間，以 11000元 /㎡的價格取得熱銷；歷經(jīng) 8個月再次重磅推出二期 A塔，先后于 6月份推出 B塔，其中 B塔在認籌至開盤僅有一個星期的時間； 11月份推出 D2地塊 SOHO辦公房源，截止目前項目推出的寫字樓房源已經(jīng)基本售罄 。 3月未銷售 . 月均銷售套數(shù)： 50套 月均銷售面積： ㎡ 月均銷售金額： 月均銷售均價： 17468元 /㎡ 綠地之窗 剩余體量 ㎡ 優(yōu)勢 綠地品牌優(yōu)勢； 占據(jù)鄭東新客站，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅? 售價價格具有競爭優(yōu)勢 不足點 項目產(chǎn)品檔次高低不同，低檔次商務產(chǎn)品影響項目的整體形象 綜合分析 總結(jié) 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 外需不振， 投資放緩， 消費疲軟， 經(jīng)濟減速。 12月 5日，央行近 3年來首次下調(diào)存款準備金率 %。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 11日星期六 8時 1分 49秒 20:01:4911 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 1分 49秒 20:01: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 11日星期六 8時 1分 49秒 20:01:4911 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :01:4920:01Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 鄭州競爭市場 未來入市項目 —— 2023年鄭州市新增入市住宅項目將達到 39個， 其中金水區(qū) 7個，鄭東新區(qū) 8個，中原區(qū) 9個，二七區(qū) 5個，惠濟區(qū)和經(jīng)開區(qū)各 3個，高新區(qū) 2個，管城區(qū)和空港區(qū)各 1個。 保障房建設 力度持續(xù)加 大，給地方 政府帶來巨 大財政壓力 經(jīng)濟環(huán)境 貨幣政策 房地產(chǎn)調(diào)控 保障房 政策展望 未來政策趨勢 —— 雖然面臨經(jīng)濟增速放緩的壓力，為保障國計民生，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，通過金融杠桿、保