【正文】 與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄 …… 內(nèi)容框架組成 定位階段調(diào)研內(nèi)容 ? 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 ? 項(xiàng)目交通狀況調(diào)查 ? 項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查 ? 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 ? 區(qū)域基本信息調(diào)查 ? 相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 ? 客戶產(chǎn)品需求調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?推廣階段調(diào)研內(nèi)容 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售信息調(diào)查 ? 客戶需求和媒體接觸習(xí)慣調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?銷售階段調(diào)研內(nèi)容 ? 市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) ? 成交客戶問(wèn)卷調(diào)查 ? 銷售難點(diǎn)調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?三級(jí)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 ? 價(jià)格調(diào)查 ? 客戶調(diào)查 ? 報(bào)盤區(qū)域和成交區(qū)域調(diào)查 ? 競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 第三部分 市場(chǎng)調(diào)研方法 市場(chǎng)調(diào)研方法 概念 程序 內(nèi)容 方法 訪問(wèn)法 試驗(yàn)法 問(wèn)卷訪問(wèn)法 座談會(huì) 實(shí)地調(diào)研法 將范圍縮小到較小規(guī)模，進(jìn)行試驗(yàn)后得出結(jié)果 深度訪問(wèn) 電話調(diào)查 觀察法 實(shí)地觀察法 實(shí)際痕跡測(cè)量法 行為記錄法 市場(chǎng)調(diào)研方法 項(xiàng)目定位階段 市場(chǎng)推廣階段 銷售階段 三級(jí)市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)查常用方法 概念 程序 內(nèi)容 方法 各階段市場(chǎng)調(diào)查常用方法 第四部分 市場(chǎng)調(diào)研程序 市場(chǎng)調(diào)研程序 確定調(diào)研目標(biāo) 制定調(diào)研計(jì)劃及操作方案 一手資料 二手資料 質(zhì)量控制 數(shù)據(jù)處理分析 形成報(bào)告 概念 方法 內(nèi)容 程序 市場(chǎng)調(diào)研程序 概念 方法 內(nèi)容 程序 常規(guī)調(diào)研：有計(jì)劃的積累信息 ?個(gè)案調(diào)研 ?宏觀環(huán)境監(jiān)測(cè) ?政策法規(guī)解析 ?知識(shí)庫(kù)積累 流程圖備注 分析師及實(shí)習(xí)大學(xué)生 技術(shù)部 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 副經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 市場(chǎng)調(diào)研程序 概念 方法 內(nèi)容 程序 項(xiàng)目調(diào)研：有針對(duì)性的收集信息 ?項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研 ?項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研 ?項(xiàng)目專題調(diào)研 案例分析 案例背景 ? 大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建 30萬(wàn)平方米， 2期項(xiàng)目均已交房入住，此次需定位的為其 3期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)上市時(shí)間在 2023年左右。 三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 49156M2 住宅用地： 38952M2 學(xué)校用地： 10204M2 總建筑面積： 125208M2 住宅建筑面積： 93020M2 學(xué)校建筑面積： 6710M2 公建建筑面積： 5052M2 綜合容積率： 住宅容積率： 學(xué)校容積率 總戶數(shù)： 498 調(diào)研思路 項(xiàng)目調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研 專題調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 土地屬性調(diào)研 市場(chǎng)情況調(diào)研 土地 屬性調(diào)研 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 項(xiàng)目位置和范圍 片區(qū)在上海發(fā)展中的角色 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況 宗地片區(qū)與城市關(guān)系 市場(chǎng)實(shí)踐 華東政法學(xué)院 中山公園 華東師范大學(xué) 長(zhǎng)風(fēng)公園 凱旋路 輕軌站 金沙江路 輕軌站 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 地理區(qū)位 項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。 河濱景觀 項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開(kāi)闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。 人文環(huán)境 項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。 生態(tài)環(huán)境 項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。 交通條件 項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出，交通可達(dá)性極佳。 板塊支撐 項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。 結(jié)論： 市場(chǎng)實(shí)踐 市場(chǎng) 情況調(diào)研 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 在售樓盤調(diào)研 二手房情況調(diào)研 未來(lái)供應(yīng)調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 區(qū)域 樓盤名稱 地址 二手房 單價(jià) 銷售時(shí)間 房齡 普陀 水岸豪庭 光復(fù)西路 1185號(hào) 11000 202371120231031 3年 江南名廬 曹楊路 619號(hào) 11300 20231162023530 1年 上海春天 寧夏路 287號(hào) 12023 2023218202331 3年 綠地世家 寧夏路 366號(hào) 12500 20239282023521 2年 逸流公寓一期 武寧路 189號(hào) 12800 20231192023121 3年 世紀(jì)同樂(lè) 順義路 100弄 13000 20232202323831 3年 大華清水灣２期 凱旋路 1555弄 14000 20233282023131 2年 長(zhǎng)寧 虹橋新城 長(zhǎng)寧路 1661弄 14000 202310252023630 3年 大家源三期 長(zhǎng)寧路 1306號(hào) 15000 202310120231231 4年 圣約翰名邸 長(zhǎng)寧路 1188弄 18000 2023818202331 3年 園林天下 長(zhǎng)寧路 888號(hào) 20230 20231130202341 2年 項(xiàng)目周邊二手房匯總（ 1公里范圍內(nèi)） 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 項(xiàng)目周邊未來(lái)供應(yīng)匯總（ 1公里范圍內(nèi)） 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 板塊 現(xiàn)狀 預(yù)計(jì)上市 時(shí)間 預(yù)計(jì) 售價(jià) 屬性 規(guī)模 (總建面積 ) 長(zhǎng)寧區(qū) 2023年 3號(hào)公告 88街坊 328丘地塊 長(zhǎng)寧 中山 公園 土地平整未開(kāi)工 2023 25000 商住 。辦公 。商鋪 242803 綠地順義路、白玉路項(xiàng)目 普陀 內(nèi)普陀 未動(dòng)遷 2023 20230 住宅 110000 尚誠(chéng)國(guó)際 普陀 內(nèi)普陀 在建 2023年底 15000 住宅 80000 逸流公寓二期 普陀 內(nèi)普陀 在建 2023 14000 住宅 100000 蔚藍(lán)水岸 普陀 內(nèi)普陀 動(dòng)遷中 2023 17000 住宅 28000 上海之春公寓 普陀 內(nèi)普陀 在建 2023 13000 住宅 20230 風(fēng)華水岸二期 普陀 長(zhǎng)風(fēng) 在建 2023 13000 住宅 20230 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 樓市現(xiàn)狀 項(xiàng)目所處板塊處于銷售真空期，競(jìng)爭(zhēng)較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。 二手房源 項(xiàng)目周邊二手房主力價(jià)格段處于 1300018000元 /平方米，去化情況良好。本項(xiàng)目前期房源價(jià)格為普陀地區(qū)最高，長(zhǎng)寧區(qū)域最高為園林天下，價(jià)格在 20230元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 地塊稀缺 項(xiàng)目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。 區(qū)域前景 項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價(jià)在 16500元 /平方米。據(jù)保守預(yù)測(cè)，其項(xiàng)目?jī)r(jià)值以年 10%以上遞增。 結(jié)論： 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 項(xiàng)目定位 上海西區(qū)標(biāo)志性高檔住宅 ?提升差異化附加值 ?打造區(qū)域標(biāo)桿住宅 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 項(xiàng)目定位報(bào)告 一 、 項(xiàng)目理解 [一 ]區(qū)位分析 [二 ]項(xiàng)目現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) [一 ]SWOT分析 二 、 市場(chǎng)分析 [一 ]供求關(guān)系分析 [二 ]熱點(diǎn)板塊分析 [三 ]供求關(guān)系分析 [四 ]重點(diǎn)項(xiàng)目分析 三 、 項(xiàng)目定位 [一 ]市場(chǎng)定位 [二 ]價(jià)格定位 [三