【正文】 與消費，居民收入與儲蓄 …… 內容框架組成 定位階段調研內容 ? 項目地塊現(xiàn)狀調查 ? 項目交通狀況調查 ? 項目周邊景觀調查 ? 商務圈和商圈調查 ? 區(qū)域基本信息調查 ? 相關項目基本信息調查 ? 客戶產品需求調查 內容 概念 方法 程序 不同階段的調研內容 ?推廣階段調研內容 ? 競爭項目基本信息調查 ? 競爭項目銷售信息調查 ? 客戶需求和媒體接觸習慣調查 內容 概念 方法 程序 不同階段的調研內容 ?銷售階段調研內容 ? 市場推廣調查和測評 ? 成交客戶問卷調查 ? 銷售難點調查 內容 概念 方法 程序 不同階段的調研內容 ?三級市場調研內容 ? 價格調查 ? 客戶調查 ? 報盤區(qū)域和成交區(qū)域調查 ? 競爭狀況調查 內容 概念 方法 程序 第三部分 市場調研方法 市場調研方法 概念 程序 內容 方法 訪問法 試驗法 問卷訪問法 座談會 實地調研法 將范圍縮小到較小規(guī)模，進行試驗后得出結果 深度訪問 電話調查 觀察法 實地觀察法 實際痕跡測量法 行為記錄法 市場調研方法 項目定位階段 市場推廣階段 銷售階段 三級市場 市場調查常用方法 概念 程序 內容 方法 各階段市場調查常用方法 第四部分 市場調研程序 市場調研程序 確定調研目標 制定調研計劃及操作方案 一手資料 二手資料 質量控制 數(shù)據(jù)處理分析 形成報告 概念 方法 內容 程序 市場調研程序 概念 方法 內容 程序 常規(guī)調研：有計劃的積累信息 ?個案調研 ?宏觀環(huán)境監(jiān)測 ?政策法規(guī)解析 ?知識庫積累 流程圖備注 分析師及實習大學生 技術部 項目負責人 副經理和項目負責人 市場調研程序 概念 方法 內容 程序 項目調研：有針對性的收集信息 ?項目實地調研 ?項目競爭調研 ?項目專題調研 案例分析 案例背景 ? 大華清水灣項目地處普陀區(qū)環(huán)內板塊，該案總建 30萬平方米， 2期項目均已交房入住，此次需定位的為其 3期項目，預計上市時間在 2023年左右。 三期項目經濟指標： 總用地面積： 49156M2 住宅用地： 38952M2 學校用地： 10204M2 總建筑面積： 125208M2 住宅建筑面積： 93020M2 學校建筑面積： 6710M2 公建建筑面積： 5052M2 綜合容積率： 住宅容積率： 學校容積率 總戶數(shù)： 498 調研思路 項目調研 競爭調研 專題調研 市場實踐 項目調研內容 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 土地屬性調研 市場情況調研 土地 屬性調研 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 項目位置和范圍 片區(qū)在上海發(fā)展中的角色 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況 宗地片區(qū)與城市關系 市場實踐 華東政法學院 中山公園 華東師范大學 長風公園 凱旋路 輕軌站 金沙江路 輕軌站 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 地理區(qū)位 項目所處板塊位于內環(huán)內，地處市中心，地理區(qū)位佳。 河濱景觀 項目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。 人文環(huán)境 項目周邊華東師范大學、華東政法學院等名校云集，人文環(huán)境極佳。 生態(tài)環(huán)境 項目西鄰長風公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。 交通條件 項目立體交通優(yōu)勢突出，交通可達性極佳。 板塊支撐 項目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認知度高，配套佳。 結論： 市場實踐 市場 情況調研 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 在售樓盤調研 二手房情況調研 未來供應調研 市場實踐 區(qū)域 樓盤名稱 地址 二手房 單價 銷售時間 房齡 普陀 水岸豪庭 光復西路 1185號 11000 202371120231031 3年 江南名廬 曹楊路 619號 11300 20231162023530 1年 上海春天 寧夏路 287號 12023 2023218202331 3年 綠地世家 寧夏路 366號 12500 20239282023521 2年 逸流公寓一期 武寧路 189號 12800 20231192023121 3年 世紀同樂 順義路 100弄 13000 20232202323831 3年 大華清水灣２期 凱旋路 1555弄 14000 20233282023131 2年 長寧 虹橋新城 長寧路 1661弄 14000 202310252023630 3年 大家源三期 長寧路 1306號 15000 202310120231231 4年 圣約翰名邸 長寧路 1188弄 18000 2023818202331 3年 園林天下 長寧路 888號 20230 20231130202341 2年 項目周邊二手房匯總（ 1公里范圍內） 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 項目周邊未來供應匯總（ 1公里范圍內） 項目名稱 區(qū)域 板塊 現(xiàn)狀 預計上市 時間 預計 售價 屬性 規(guī)模 (總建面積 ) 長寧區(qū) 2023年 3號公告 88街坊 328丘地塊 長寧 中山 公園 土地平整未開工 2023 25000 商住 。辦公 。商鋪 242803 綠地順義路、白玉路項目 普陀 內普陀 未動遷 2023 20230 住宅 110000 尚誠國際 普陀 內普陀 在建 2023年底 15000 住宅 80000 逸流公寓二期 普陀 內普陀 在建 2023 14000 住宅 100000 蔚藍水岸 普陀 內普陀 動遷中 2023 17000 住宅 28000 上海之春公寓 普陀 內普陀 在建 2023 13000 住宅 20230 風華水岸二期 普陀 長風 在建 2023 13000 住宅 20230 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 樓市現(xiàn)狀 項目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。 二手房源 項目周邊二手房主力價格段處于 1300018000元 /平方米，去化情況良好。本項目前期房源價格為普陀地區(qū)最高，長寧區(qū)域最高為園林天下，價格在 20230元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢明顯。 地塊稀缺 項目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。 區(qū)域前景 項目所處區(qū)域價格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價在 16500元 /平方米。據(jù)保守預測，其項目價值以年 10%以上遞增。 結論： 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 項目定位 上海西區(qū)標志性高檔住宅 ?提升差異化附加值 ?打造區(qū)域標桿住宅 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 項目定位報告 一 、 項目理解 [一 ]區(qū)位分析 [二 ]項目現(xiàn)狀及經濟指標 [一 ]SWOT分析 二 、 市場分析 [一 ]供求關系分析 [二 ]熱點板塊分析 [三 ]供求關系分析 [四 ]重點項目分析 三 、 項目定位 [一 ]市場定位 [二 ]價格定位 [三