【正文】 市發(fā)展概況的描述等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌宏觀政策2023年2023年 3月 5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。u房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。 限外政策、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策信號：政策將越來越嚴(yán)厲，行業(yè)面臨洗牌。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的％提高到 ％；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 ％提高到％。第二個就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應(yīng)量。溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。 2023年年 11月月 14日日 財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租相結(jié)合。商用房方面：商用房首付不低于 50%；期限不得超過 10年門，檻進(jìn)一步提高，將一部分投資者擋在門外；利率不低于同期基準(zhǔn)利率的 ，影響投資商用房的積極性。商業(yè) 40 /畝 ＜ ＞ 1326元 /㎡ 盛高置地J2023018 金星小區(qū)萬元宏路 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 2792元 /㎡ 中產(chǎn)地產(chǎn)長豐逸康金石發(fā)展202335 前衛(wèi)西路 居住用地 70 /畝 ≤ ≥2488 元 /㎡ 官城地產(chǎn)202349 東二環(huán)小莊立交橋以 東 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥3760 元 /㎡ 珺璨地產(chǎn)202350 東二環(huán)石閘立交橋 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 520萬 /畝 ≤ ≥ 3130 元 /㎡ 世邦地產(chǎn)202351 東二環(huán)石閘立交橋與 大樹營綠化帶旁 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥ 2858 元 /㎡ 水電建設(shè)注：上表為 07年全年二環(huán)路周邊土地拍賣情況20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌指標(biāo)研判本案指標(biāo)分析 :項目同區(qū)域競爭對手較多，競爭激烈。結(jié)論：項目相比于周邊地塊，土地成本較高，并且不具備規(guī)模優(yōu)勢，其產(chǎn)品定位必須充分考慮周邊項目的具體情況。區(qū)域規(guī)劃對項目的影響區(qū)域規(guī)劃對于本項目的影響：二環(huán)高架、道路擴(kuò)寬，噪音及粉塵影響加重；綠化帶寬度減少，可以提高項目的昭示性；金汁河綜合整治工程，對于項目周邊環(huán)境的改善起到至關(guān)重要的作用。由南向北方向車流受交通流量影響，地塊進(jìn)入性受限。 結(jié)論：車流可進(jìn)入口主要集中于東側(cè)。結(jié)論：消費(fèi)人群預(yù)估主要來自東側(cè)。片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 戶型比一房兩廳 49—68 640 　 23%二房兩廳 74—89 1312 　 47%三房兩廳 108—142 640 　 23%四房兩廳 143 96 　 3%戶型配比本項目的主力戶型為兩房兩廳單位，占本項目總數(shù)的 47％，其次是一房與三房單位，各占項目的 23％。20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 金色俊園單體商業(yè)部分已經(jīng)整體出售給得勝家俱城，定位為集家具、裝飾裝修于一體的一站式服務(wù)商場。客戶關(guān)注問題：由于東市區(qū)城市建設(shè)速度緩慢，城市配套設(shè)施不夠完善，多數(shù)客戶對該區(qū)域的印象較差；項目周邊生活配套較少，將來主要依靠自身來提供，客戶對小區(qū)基本生活配套比較關(guān)注。片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【錦泰花園】20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌客戶分析：由于該項目尚未開盤，從目前認(rèn)籌的客戶分析，客戶主要來自于以下兩方面；。20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌片區(qū)住宅市場分析總結(jié)n 隨著政府規(guī)劃及土地出讓，東市區(qū)已經(jīng)成為未來昆明房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場；n 開發(fā)樓盤不斷集中，品牌開發(fā)商的進(jìn)駐使得區(qū)域成為投資置業(yè)的重點片區(qū)；n 目前市場供應(yīng)主要以小高層、高層建筑產(chǎn)品為主，二房、三房是目前市場供應(yīng)的主力戶型；n 一房面積區(qū)間集中在 35—68 ㎡之間；二房面積區(qū)間主要集中在 60－ 90㎡之間，三房面積區(qū)間主要集中在 95－ 140㎡之間，并且目前市場暢銷戶型也主要以中小戶型為主；n區(qū)域內(nèi) 50平米以下的一房產(chǎn)品供應(yīng)不足，存在市場空間；n 由于東市區(qū)與主城區(qū)的地理位置關(guān)系，市場對中小戶型的需求比較旺盛，金色俊園、東驤神駿等大盤成為區(qū)域樓市的代表；n 隨著整體營銷水平的提高，城市向東發(fā)展已經(jīng)成為必然趨勢，城市建設(shè)必然為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大機(jī)遇；20230115 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研項目用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件項目所在地周邊環(huán)境 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌基地研究項目基本情況二環(huán)東路用地面積： 容積率：小于 建筑密度：小于 25%高度限制： 36米層數(shù)限制： 12層底層商業(yè)面積： 3000㎡每畝價格： 520萬樓面地價： 3130元 ∕㎡地塊位于二環(huán)東路，石閘立交橋以南500米處，呈不規(guī)則形狀，四面臨街，西側(cè)臨二環(huán)路。4. 調(diào)研實施 調(diào)查階段 房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研1. 調(diào)研資料的整理與甄別驗證2. 調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析3. 撰寫調(diào)研報告4. 修訂并提交調(diào)研結(jié)果 分析研究階段 房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研u成果歸檔u總結(jié)經(jīng)驗 整理歸檔階段 房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研u定量分析與定性分析u數(shù)據(jù)類型：數(shù)值型、序號型、文字型 數(shù)據(jù)分析方法概述 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研u德爾菲法：u過程：匿名征求專家意見 — 歸納統(tǒng)計 — 匿名反饋 — 歸納統(tǒng)計 ……u特點：匿名性，多次反饋，小組的統(tǒng)計回答u參與人：一是預(yù)測的組織者，二是被選出來的專家u適用范圍：適合長期預(yù)測調(diào)研 定性分析方法 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研u層次分析法u主要特征：合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來，按照思維、心理的規(guī)律把決策過程層次化、數(shù)量化。 一月 2118:11:5418:11Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 21一月 2118:11:5418:11:54January 22, 2023? 1意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/22 18:11:5418:11:5422 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2118:11:5418:11Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 22 一月 20236:11:54 下午 18:11:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于