【正文】 州宜居健康城作為破題之作。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。 南區(qū)規(guī)劃 —— 南區(qū)定位為大鄭州戰(zhàn)略安全保障區(qū) 在鄭州北移東擴西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？ 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 —— 如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的 話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經(jīng)高昂的頭顱，西開發(fā)區(qū)就是雄鷹已經(jīng)挺拔的健 尾，而北區(qū)和南區(qū)無疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼 ,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。 南區(qū)的優(yōu)勢及發(fā)展 —— 南區(qū)有五寶：運河、土地、生態(tài)、商貿(mào)和戰(zhàn)略規(guī)劃 運河新區(qū)總體規(guī)劃立足南區(qū)實際、著眼鄭州發(fā)展、 助推中原經(jīng)濟區(qū)騰飛，思路清晰，恢弘大氣，從 理念和風(fēng)格上不亞于鄭東新區(qū)規(guī)劃； 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 運河 生態(tài) 土地 商貿(mào) 戰(zhàn)略規(guī)劃 是鄭州的水王。運河的貫通和使用將開啟鄭州活 水凈水時代； 南區(qū)的土地資源優(yōu)勢和地價優(yōu)勢將成為大 資本大項目青睞的寶地，必將成為下一步鄭州大 發(fā)展的翹楚； 基于生態(tài)二七、森林二七、凈水二七、濕地二七、湖泊二 七等南區(qū)規(guī)劃新理念而構(gòu)建的運河新區(qū)，將成為在地天環(huán) 境上超越鄭東新區(qū)的生態(tài)樂園； 是南區(qū)崛起的既定選擇，也是必然選擇，大商業(yè)、大流通 是承載南區(qū)夢想的掘進器，大發(fā)展才能大跨越； 核心商貿(mào) 服務(wù)區(qū) 第二總部 經(jīng)濟區(qū) 第二中央 商務(wù)區(qū) 活水生態(tài) 居住區(qū) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 集聚區(qū) 結(jié)合南區(qū)的自身優(yōu)勢，南區(qū)未來的發(fā)展方 向定位為 活水生態(tài)居住區(qū)、第二總部經(jīng)濟 區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 第二中央商務(wù)區(qū)。 鄭州都市區(qū)十大組團 —— 將鄭州打造成支撐中部崛起的國家區(qū)域性中心城市、“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先行區(qū)以及中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長區(qū)，預(yù)計 2023年人口將達(dá) 1500萬 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?宜居教育城 ?宜居健康城 ?宜居職教城 ?新商城 ?中原宜居商貿(mào)城 ?（金水）科教新城 ?二七運河新城 ?惠濟區(qū)高端服務(wù)業(yè)新城 ?（高新區(qū)）高新城 ?（經(jīng)開區(qū)）先進制造業(yè)新城 ? 在“十二五”開局之年，“中原經(jīng)濟區(qū)”正式起步，“鄭州都市區(qū)”也進入實質(zhì)運作階段。鄭州市將組團發(fā)展、產(chǎn)城融合定位為鄭州都市區(qū)的發(fā)展思路 ? 這種組團式發(fā)展使鄭州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，東部是港口，區(qū)位特點非常明晰，城市的組合特征將重新締造鄭州的商都地位； 宜居教育城 宜居建康城 新商城 宜居商貿(mào)城 金水科教新城 高端服務(wù)業(yè)新城 高新城 先進制造業(yè) 新城 龍湖新區(qū) 城市規(guī)劃 總 結(jié) 中原經(jīng)濟區(qū) 中原城市群 鄭汴一體化 十大組團發(fā)展 在城市框架的延伸之下，鄭州都市區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升至國家戰(zhàn)略 層面，鄭州都市區(qū)的推進建設(shè)以及都市區(qū)空間戰(zhàn)略的發(fā)展已成目前 城市發(fā)展的大趨勢，未來的地產(chǎn)模塊也將發(fā)生巨大的變化。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 政策演變 —— 2023年房地產(chǎn)市場在政府的強勢調(diào)控下全面回落，一線城市多種物業(yè)類型均呈現(xiàn)明顯下行趨勢， 市場環(huán)境持續(xù)惡化，再次走入低谷。 政策演變 08年 土地、金融各項政策并舉，劍指房產(chǎn)市場。 09年 強打“救市”組合拳，政策回暖。 10年 需求全面爆發(fā)，市場高速發(fā)展。政策悄然轉(zhuǎn)變。 11年 政策多方打壓，“限購令”空襲鄭州。 市場步入寒冬 市場進入上行通道 市場迎來快速發(fā)展 市場再次走入谷底 ? 11年與 08年相同的是市場出現(xiàn)了相對困難期，不同的是在政策、銀行、消費者購房情緒方面 情況更為嚴(yán)峻。 ? 08年底市場已轉(zhuǎn)入政策支持 （救市政策） 、銀行支持（開發(fā)貸款：，利率上浮 30%，沒有管理費用、個貸方面： 7折利率，審核寬松） ? 而 11年目前 政策依然緊收 （限購令），銀行不支持（開發(fā)貸款：利率上浮 70%，有貸款管理費用，審核嚴(yán)格；個貸方面：首套貸款利率上浮 10%，二套首付增加，貸款利潤上浮，二套以上不貸）。 ? 年內(nèi) 4次上調(diào)準(zhǔn)備金率； ? 多項調(diào)控實行，土地閥門再度把緊； ? 加強保障性住房的建設(shè)力度。 ? 購房者可享受住房貸款利率 7折優(yōu)惠； ? 下調(diào)資本金比例，房產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始松綁 ? “國四條”頒布，進一步放量剛需。 ? 提高二套房購買門檻，禁止發(fā)放第三套房貸款； ? 上調(diào)存款利率； ? 放貸 7折利率全面取消。 ? 年內(nèi)三次加息； ? 18城市實行“限購令”； ? 公積金存貸款利率調(diào)整； ? 年內(nèi) 6次上調(diào)準(zhǔn)備金率。 2023年政策 —— 2023年房地產(chǎn)市場在政策“緊箍咒”的作用下艱難前行，上半年 行業(yè) 政策、金融政策密集出臺，影響 深遠(yuǎn) ；下半年雖然調(diào)控政策有所減少，但市場壓力已經(jīng)形成，政策起到了鞏固調(diào)控效果的作用。 鄭州市房價增長率由 20%以上回歸至 %，調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。 ?2023年， 央行總共進行了 3次加息， 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)， “限價”“限購”“限貸”等多樣手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻，市場觀望氛圍濃厚。 ?在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國重點城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至 12月份，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限購的三線城市也受到波及，成交量開始下探。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。 ?鄭州市在調(diào)控的大環(huán)境下也出臺了大量的地方調(diào)控政策，這些政策的綜合作用使市場壓力逐漸增加。 調(diào)控影響 —— 一系列調(diào)控政策的出臺對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量價 全面下滑 ， 提前進入以價保量的回攏收縮式發(fā)展階段； 二線城市 量跌價平，鄭州市場下行較為嚴(yán)重。 房地產(chǎn)市場 均價 — 20% — 40% — 60% 60% 40% 20% 北京 上海 ：銷售量 ￥ ￥ ： ￥ 廣州 ￥ 成都 ￥ ￥ 鄭州 ￥ 西安 2023年全國各城市商品房銷售量價同比增幅 11年全年各大城市商品房銷量下行幅度較大，政策調(diào)控作用明顯。 ? 受政策調(diào)控影響，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一線城市商品房銷售價格增幅有較大下滑。 ? 2023年年底，各大房企前赴后繼地投身降價大潮，降價幅度擴大至20%到 40%。參與降價的不乏綠地、中海、華潤、龍湖、星河灣等大型房企。 商品房市場 —— 2023年，鄭州市商品房市場明顯供大于求，成交量下跌近 50%，隨著銷量的大幅下滑，房地產(chǎn)量價博弈將更加激烈。市場加速進入下行通道。 房地產(chǎn)市場 ?10年下半年，全國市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，月供應(yīng)量達(dá)到近百萬平米，價格一路飆升，半年商品房供需比基本達(dá)到平衡。 ?11年鄭州市限購令頒布以后，市場供需出現(xiàn) 倒臵 ，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，雖然價格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價換量”將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要營銷策略。 供求穩(wěn)定期 供大于求 供遠(yuǎn)小于求 供大于求 供求平衡線 重點城市成交情況 —— 2023年重點城市市場 總體低迷 ，大部分城市成交 下滑嚴(yán)重， 鄭州 2023前三季度 住宅市場僅成交 ㎡，比去年同期的 ㎡，下降了將近 5成。 ? 2023年前三季度全國重點城市商品住宅交易量只有 天津和成都小幅上漲，其余 10個城市均出現(xiàn)不同程度的下滑，不僅是一線城市，二線城市下滑幅度同樣較大，其中 鄭州、長沙、重慶 分別 較去年同期下降 %、 %和35%。 ? 隨著調(diào)控的不斷深入，第四季度市場觀望氛圍愈加濃厚，預(yù)計全年成交量下降幅度更大。鄭州市前三季度住宅市場僅成交㎡ ，比去年同期的 ㎡ 下降了將近5成，成交量遭“腰斬”， 2023全年 市場形勢不容樂觀。 房地產(chǎn)市場 （數(shù)據(jù)來源：同致行研究中心數(shù)據(jù)庫） 商品住宅 歷年商品住宅成交走勢 限購下，鄭州市商品住宅市場成交