【正文】 州宜居健康城作為破題之作。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。 南區(qū)規(guī)劃 —— 南區(qū)定位為大鄭州戰(zhàn)略安全保障區(qū) 在鄭州北移東擴(kuò)西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢(shì)在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？ 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 —— 如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的 話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經(jīng)高昂的頭顱，西開發(fā)區(qū)就是雄鷹已經(jīng)挺拔的健 尾，而北區(qū)和南區(qū)無(wú)疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼 ,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。 南區(qū)的優(yōu)勢(shì)及發(fā)展 —— 南區(qū)有五寶：運(yùn)河、土地、生態(tài)、商貿(mào)和戰(zhàn)略規(guī)劃 運(yùn)河新區(qū)總體規(guī)劃立足南區(qū)實(shí)際、著眼鄭州發(fā)展、 助推中原經(jīng)濟(jì)區(qū)騰飛，思路清晰，恢弘大氣，從 理念和風(fēng)格上不亞于鄭東新區(qū)規(guī)劃； 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 運(yùn)河 生態(tài) 土地 商貿(mào) 戰(zhàn)略規(guī)劃 是鄭州的水王。運(yùn)河的貫通和使用將開啟鄭州活 水凈水時(shí)代； 南區(qū)的土地資源優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)將成為大 資本大項(xiàng)目青睞的寶地，必將成為下一步鄭州大 發(fā)展的翹楚； 基于生態(tài)二七、森林二七、凈水二七、濕地二七、湖泊二 七等南區(qū)規(guī)劃新理念而構(gòu)建的運(yùn)河新區(qū)，將成為在地天環(huán) 境上超越鄭東新區(qū)的生態(tài)樂園； 是南區(qū)崛起的既定選擇，也是必然選擇，大商業(yè)、大流通 是承載南區(qū)夢(mèng)想的掘進(jìn)器，大發(fā)展才能大跨越； 核心商貿(mào) 服務(wù)區(qū) 第二總部 經(jīng)濟(jì)區(qū) 第二中央 商務(wù)區(qū) 活水生態(tài) 居住區(qū) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 集聚區(qū) 結(jié)合南區(qū)的自身優(yōu)勢(shì)，南區(qū)未來(lái)的發(fā)展方 向定位為 活水生態(tài)居住區(qū)、第二總部經(jīng)濟(jì) 區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 第二中央商務(wù)區(qū)。 鄭州都市區(qū)十大組團(tuán) —— 將鄭州打造成支撐中部崛起的國(guó)家區(qū)域性中心城市、“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先行區(qū)以及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心增長(zhǎng)區(qū)，預(yù)計(jì) 2023年人口將達(dá) 1500萬(wàn) 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?宜居教育城 ?宜居健康城 ?宜居職教城 ?新商城 ?中原宜居商貿(mào)城 ?（金水）科教新城 ?二七運(yùn)河新城 ?惠濟(jì)區(qū)高端服務(wù)業(yè)新城 ?（高新區(qū)）高新城 ?（經(jīng)開區(qū)）先進(jìn)制造業(yè)新城 ? 在“十二五”開局之年，“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”正式起步，“鄭州都市區(qū)”也進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段。鄭州市將組團(tuán)發(fā)展、產(chǎn)城融合定位為鄭州都市區(qū)的發(fā)展思路 ? 這種組團(tuán)式發(fā)展使鄭州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，東部是港口，區(qū)位特點(diǎn)非常明晰，城市的組合特征將重新締造鄭州的商都地位； 宜居教育城 宜居建康城 新商城 宜居商貿(mào)城 金水科教新城 高端服務(wù)業(yè)新城 高新城 先進(jìn)制造業(yè) 新城 龍湖新區(qū) 城市規(guī)劃 總 結(jié) 中原經(jīng)濟(jì)區(qū) 中原城市群 鄭汴一體化 十大組團(tuán)發(fā)展 在城市框架的延伸之下，鄭州都市區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升至國(guó)家戰(zhàn)略 層面，鄭州都市區(qū)的推進(jìn)建設(shè)以及都市區(qū)空間戰(zhàn)略的發(fā)展已成目前 城市發(fā)展的大趨勢(shì)，未來(lái)的地產(chǎn)模塊也將發(fā)生巨大的變化。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場(chǎng)回顧 案例 典型項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 未來(lái)市場(chǎng)展望 政策演變 —— 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下全面回落，一線城市多種物業(yè)類型均呈現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)， 市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)惡化，再次走入低谷。 政策演變 08年 土地、金融各項(xiàng)政策并舉，劍指房產(chǎn)市場(chǎng)。 09年 強(qiáng)打“救市”組合拳，政策回暖。 10年 需求全面爆發(fā)，市場(chǎng)高速發(fā)展。政策悄然轉(zhuǎn)變。 11年 政策多方打壓，“限購(gòu)令”空襲鄭州。 市場(chǎng)步入寒冬 市場(chǎng)進(jìn)入上行通道 市場(chǎng)迎來(lái)快速發(fā)展 市場(chǎng)再次走入谷底 ? 11年與 08年相同的是市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)困難期，不同的是在政策、銀行、消費(fèi)者購(gòu)房情緒方面 情況更為嚴(yán)峻。 ? 08年底市場(chǎng)已轉(zhuǎn)入政策支持 （救市政策） 、銀行支持（開發(fā)貸款：，利率上浮 30%，沒有管理費(fèi)用、個(gè)貸方面： 7折利率，審核寬松） ? 而 11年目前 政策依然緊收 （限購(gòu)令），銀行不支持（開發(fā)貸款：利率上浮 70%，有貸款管理費(fèi)用，審核嚴(yán)格；個(gè)貸方面：首套貸款利率上浮 10%，二套首付增加，貸款利潤(rùn)上浮，二套以上不貸）。 ? 年內(nèi) 4次上調(diào)準(zhǔn)備金率； ? 多項(xiàng)調(diào)控實(shí)行，土地閥門再度把緊； ? 加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)力度。 ? 購(gòu)房者可享受住房貸款利率 7折優(yōu)惠； ? 下調(diào)資本金比例，房產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始松綁 ? “國(guó)四條”頒布，進(jìn)一步放量剛需。 ? 提高二套房購(gòu)買門檻，禁止發(fā)放第三套房貸款； ? 上調(diào)存款利率； ? 放貸 7折利率全面取消。 ? 年內(nèi)三次加息； ? 18城市實(shí)行“限購(gòu)令”； ? 公積金存貸款利率調(diào)整； ? 年內(nèi) 6次上調(diào)準(zhǔn)備金率。 2023年政策 —— 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策“緊箍咒”的作用下艱難前行，上半年 行業(yè) 政策、金融政策密集出臺(tái)，影響 深遠(yuǎn) ；下半年雖然調(diào)控政策有所減少，但市場(chǎng)壓力已經(jīng)形成，政策起到了鞏固調(diào)控效果的作用。 鄭州市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率由 20%以上回歸至 %，調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。 ?2023年， 央行總共進(jìn)行了 3次加息， 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)， “限價(jià)”“限購(gòu)”“限貸”等多樣手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。 ?在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國(guó)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至 12月份，全國(guó)范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無(wú)可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限購(gòu)的三線城市也受到波及，成交量開始下探。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。 ?鄭州市在調(diào)控的大環(huán)境下也出臺(tái)了大量的地方調(diào)控政策，這些政策的綜合作用使市場(chǎng)壓力逐漸增加。 調(diào)控影響 —— 一系列調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量?jī)r(jià) 全面下滑 ， 提前進(jìn)入以價(jià)保量的回?cái)n收縮式發(fā)展階段； 二線城市 量跌價(jià)平，鄭州市場(chǎng)下行較為嚴(yán)重。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 均價(jià) — 20% — 40% — 60% 60% 40% 20% 北京 上海 ：銷售量 ￥ ￥ ： ￥ 廣州 ￥ 成都 ￥ ￥ 鄭州 ￥ 西安 2023年全國(guó)各城市商品房銷售量?jī)r(jià)同比增幅 11年全年各大城市商品房銷量下行幅度較大，政策調(diào)控作用明顯。 ? 受政策調(diào)控影響，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一線城市商品房銷售價(jià)格增幅有較大下滑。 ? 2023年年底，各大房企前赴后繼地投身降價(jià)大潮，降價(jià)幅度擴(kuò)大至20%到 40%。參與降價(jià)的不乏綠地、中海、華潤(rùn)、龍湖、星河灣等大型房企。 商品房市場(chǎng) —— 2023年，鄭州市商品房市場(chǎng)明顯供大于求，成交量下跌近 50%，隨著銷量的大幅下滑，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)博弈將更加激烈。市場(chǎng)加速進(jìn)入下行通道。 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?10年下半年，全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的景象，月供應(yīng)量達(dá)到近百萬(wàn)平米，價(jià)格一路飆升，半年商品房供需比基本達(dá)到平衡。 ?11年鄭州市限購(gòu)令頒布以后，市場(chǎng)供需出現(xiàn) 倒臵 ，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，雖然價(jià)格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價(jià)換量”將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要營(yíng)銷策略。 供求穩(wěn)定期 供大于求 供遠(yuǎn)小于求 供大于求 供求平衡線 重點(diǎn)城市成交情況 —— 2023年重點(diǎn)城市市場(chǎng) 總體低迷 ，大部分城市成交 下滑嚴(yán)重， 鄭州 2023前三季度 住宅市場(chǎng)僅成交 ㎡，比去年同期的 ㎡，下降了將近 5成。 ? 2023年前三季度全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅交易量只有 天津和成都小幅上漲，其余 10個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度的下滑，不僅是一線城市，二線城市下滑幅度同樣較大，其中 鄭州、長(zhǎng)沙、重慶 分別 較去年同期下降 %、 %和35%。 ? 隨著調(diào)控的不斷深入，第四季度市場(chǎng)觀望氛圍愈加濃厚，預(yù)計(jì)全年成交量下降幅度更大。鄭州市前三季度住宅市場(chǎng)僅成交㎡ ，比去年同期的 ㎡ 下降了將近5成，成交量遭“腰斬”， 2023全年 市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀。 房地產(chǎn)市場(chǎng) （數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)） 商品住宅 歷年商品住宅成交走勢(shì) 限購(gòu)下，鄭州市商品住宅市場(chǎng)成交