【正文】 :01:4920:01:49February 11, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 8時 1分 :01February 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 8時 1分 49秒 下午 8時 1分 20:01: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:01:4920:01:4920:012/11/2023 8:01:49 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 金融調(diào)控 金融調(diào)控 —— 隨著去年底以來存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)，預(yù)示著金融政策將適度寬松，力保剛需。 穩(wěn)增長背景 下貨幣政策 微調(diào)，由“穩(wěn) 中偏緊”向 “穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變 中央繼續(xù)加 強(qiáng)房地產(chǎn) 調(diào)控決心 不減。 推售節(jié)奏 一期開盤 ，已售磬，實現(xiàn)均價 9000元 /㎡ 二期 B塔認(rèn)籌 ，交 5萬享受開盤 15萬優(yōu)惠， 金卡會員交 60萬入會，可優(yōu)先選房，一次性優(yōu)惠 4%， 當(dāng)天辦卡 200張 首次報廣亮相 二期 A塔開盤 推出 350套，當(dāng)天銷售剩余兩層，開盤均價 17500元 /㎡ ，辦卡客戶享受 3%額外優(yōu)惠 二期 B塔開盤 ，開盤均價20230元 /㎡ ，開盤當(dāng)天推出房源全部售罄 根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，項目在首批寫字樓推出至開盤歷經(jīng)兩個月的積蓄時間，并且報廣宣傳持續(xù)以高端品質(zhì)為主要訴求，推廣語為‘鄭州高鐵站廣場上的商務(wù)綜合體 .綠地之窗 .與高鐵時代 .一同到來’，全面打造項目高端品質(zhì)的產(chǎn)品形象。 永威翡翠城 產(chǎn)品設(shè)計： 項目的設(shè)計以兩房和三房為主，尤其注重主臥舒適度的營造，保證居住的私密性與享受度。但 72㎡戶型各房間均為北向，陽光不足，且為 2梯 5戶設(shè)計，顧客抗性較大。 錦藝國際華都 項目名稱 錦藝國際華都 位置 棉紡路與桐柏路交叉口 開發(fā)商 鄭州翰園置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 住宅商業(yè) 建筑類型 高層 建筑風(fēng)格 海派新古典主義 容積率 物業(yè)公司 戴德梁行（顧問） 現(xiàn)狀 現(xiàn)售二期 13號樓，未取得銷售許可證 配套 教育：互助路小學(xué)、第二十四中、河南工業(yè)技師學(xué)院等； 商場：丹尼斯大賣場、蘇寧電器、中原商貿(mào)城等； 酒店：裕達(dá)國貿(mào)酒店、錦江之星、中原大酒店、如家賓館等； 金融：農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等； 餐飲：京福華肥牛、豪享來等； 休閑：碧沙崗公園、五一公園等。分四期到五期開發(fā)。但項目采用了短信、戶外大牌、戶外圍擋、車載廣播、公交站牌等渠道進(jìn)行宣傳。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目介紹 未來市場展望 案例 鑫苑世家 經(jīng)典案例 模式：中心城區(qū)高端物業(yè) 項目簡介： 位 臵：花園路農(nóng)科路交叉口西南 規(guī) 模： ，建筑面積約 13萬平方米 物業(yè)類型：洋房、高層公寓 操盤時間： 2023年 9月 項目定位：中心城區(qū)高端物業(yè) 資 源：東風(fēng)渠濱河公園 休閑配套： 數(shù)碼公園、文博廣場，特色商業(yè)，社區(qū)活動中心 產(chǎn)品：洋房、高層公寓 經(jīng)典案例 大平層戶型設(shè)計考慮豪宅物業(yè)的舒適性和功能分區(qū)，負(fù)一層規(guī)劃有家庭廳，贈送花園、露臺，大面寬設(shè)計，采光良好。 2023年鄭州市商品住宅銷售面積 ㎡，跌入歷年銷售的低谷。 ?11年鄭州市限購令頒布以后，市場供需出現(xiàn) 倒臵 ，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，雖然價格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價換量”將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要營銷策略。 調(diào)控影響 —— 一系列調(diào)控政策的出臺對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量價 全面下滑 ， 提前進(jìn)入以價保量的回攏收縮式發(fā)展階段； 二線城市 量跌價平，鄭州市場下行較為嚴(yán)重。 ? 年內(nèi)三次加息； ? 18城市實行“限購令”； ? 公積金存貸款利率調(diào)整； ? 年內(nèi) 6次上調(diào)準(zhǔn)備金率。 10年 需求全面爆發(fā)，市場高速發(fā)展。 南區(qū)規(guī)劃 —— 南區(qū)定位為大鄭州戰(zhàn)略安全保障區(qū) 在鄭州北移東擴(kuò)西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？ 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 —— 如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的 話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經(jīng)高昂的頭顱，西開發(fā)區(qū)就是雄鷹已經(jīng)挺拔的健 尾，而北區(qū)和南區(qū)無疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼 ,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。 西區(qū)規(guī)劃 —— “ 商務(wù)向東，生活向西”，下一個十年，鄭州發(fā)展向西看 鄭州都市區(qū)助生“鄭西新城” 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 “ 鄭西新城”正在成為鄭州都市區(qū)建設(shè)的新亮點，將成為與鄭州東區(qū)交相輝映的新產(chǎn)業(yè)高地，成為驅(qū)動中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的新引擎。環(huán)形建筑群中間布臵有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá) 280米的會展賓館等標(biāo)志性建筑。 市中心 ： 對目前現(xiàn)有商圈進(jìn)行改造升級，將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。為區(qū)域發(fā)展成為未來鄭州核心打下基礎(chǔ)。 中原城市群建設(shè) 城市群的發(fā)展 —— 帶動區(qū)域發(fā)展的一個重大宏觀戰(zhàn)略 ,也是推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一條主干途徑。 土地面積 28萬平方公里 ,區(qū)域內(nèi)近 億人口，占全國人口總量的 %。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)作為“塔身”，分為 豫中及西北板塊、北部板塊、東南板塊和豫西南板塊。 東、中、西部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，基本上形成了一個 以沿海地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)為塔尖 ，以 中部地區(qū)的糧食、能源原材料、交通樞紐和一般制造業(yè)為塔身 ，以西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保護(hù)等為塔基的“塔形”結(jié)構(gòu) 。 中原城市群建設(shè) 中原城市群 —— 城市戰(zhàn)略規(guī)劃正式通過國家發(fā)改委審核，鄭州市發(fā)展從此走上國家戰(zhàn)略道路，發(fā)展定位為一極、兩帶、兩翼 ?中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建以鄭州為中心、洛陽為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，功能明晰、組合有序的城市體系 ?“ 一極”指以鄭州為中心，加快鄭州、開封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。 鄭州市規(guī)劃 —— 由拉大城市框架的階段，逐漸進(jìn)入豐富城市文化、產(chǎn)業(yè)的層面，城市功能布局日趨合理。 南部 ： 以大量城中村改造為先行，改變南區(qū)居住環(huán)境。 鄭汴一體化 —— “ 城市空間擴(kuò)張，多中心發(fā)展”成為城市空間擴(kuò)展必然選擇 。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ， 規(guī)劃面積約 50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。 加快建設(shè)鄭州都市區(qū)，讓鄭州西城迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目動態(tài) 未來市場展望 政策演變 —— 2023年房地產(chǎn)市場在政府的強(qiáng)勢調(diào)控下全面回落，一線城市多種物業(yè)類型均呈現(xiàn)明顯下行趨勢， 市場環(huán)境持續(xù)惡化，再次走入低谷。 ? 年內(nèi) 4次上調(diào)準(zhǔn)備金率； ? 多項調(diào)控實行，土地閥門再度把緊； ? 加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)力度。3月起，在全國重點城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至 12月份，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限購的三線城市也受到波及，成交量開始下探。 商品房市場 —— 2023年，鄭州市商品房市場明顯供大于求，成交量下跌近 50%，隨著銷量的大幅下滑，房地產(chǎn)量價博弈將更加激烈。 房地產(chǎn)市場 （數(shù)據(jù)來源：同致行研究中心數(shù)據(jù)庫） 商品住宅 歷年商品住宅成交走勢 限購下，鄭州市商品住宅市場成交 下滑 ， 2023年商品住宅銷售 ㎡，與 2023年相比降幅高達(dá) %，甚至低于 2023年， 跌入歷年成交量谷低 。 房地產(chǎn)市場 ?供應(yīng)量： 2023年，鄭州市商業(yè)用房的市場供應(yīng)量為㎡，較去年上漲了約 ㎡，同比上漲%； ?成交量： 2023年成交量為㎡，同比 減少 15%，供求比 1:； ?成交均價： 達(dá)到 14656元 /㎡ ，同比增長 %。 一代人的墅院 幾代人的世家 商道 政道 始于家風(fēng)門道 開啟鄭州中心豪宅元年 以別墅級版圖執(zhí)掌中央豪宅圈，誰堪？ 9月 17日開盤見高下。 項目綜合分析 經(jīng)典案例 開發(fā)商 河南正商臵業(yè)有限公司 位臵 二七航海路與碧云路交叉口東北角 規(guī)模 占地面積 :700余畝 ，建筑面積 :280萬平方米 產(chǎn)品 一期福園 ，一棟多層，兩棟高層 戶型 3號樓： 81平米兩房 +，共 192套 4號樓： ，共 28套 5號樓：