【正文】 22 一月 20236:11:54 下午 18:11:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/22 18:11:5418:11:5422 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2118:11:5418:11Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。20230115云南房地產策劃代理第一品牌片區(qū)住宅市場分析總結n 隨著政府規(guī)劃及土地出讓，東市區(qū)已經成為未來昆明房地產開發(fā)的主戰(zhàn)場；n 開發(fā)樓盤不斷集中，品牌開發(fā)商的進駐使得區(qū)域成為投資置業(yè)的重點片區(qū)；n 目前市場供應主要以小高層、高層建筑產品為主，二房、三房是目前市場供應的主力戶型；n 一房面積區(qū)間集中在 35—68 ㎡之間；二房面積區(qū)間主要集中在 60－ 90㎡之間，三房面積區(qū)間主要集中在 95－ 140㎡之間，并且目前市場暢銷戶型也主要以中小戶型為主；n區(qū)域內 50平米以下的一房產品供應不足，存在市場空間；n 由于東市區(qū)與主城區(qū)的地理位置關系，市場對中小戶型的需求比較旺盛，金色俊園、東驤神駿等大盤成為區(qū)域樓市的代表；n 隨著整體營銷水平的提高，城市向東發(fā)展已經成為必然趨勢，城市建設必然為房地產開發(fā)帶來巨大機遇；20230115 第六章 房地產調研項目用地的開發(fā)現狀和開發(fā)條件項目所在地周邊環(huán)境 房地產市場調研的內容 房地產市場調研概述云南房地產策劃代理第一品牌基地研究項目基本情況二環(huán)東路用地面積： 容積率：小于 建筑密度：小于 25%高度限制： 36米層數限制： 12層底層商業(yè)面積： 3000㎡每畝價格： 520萬樓面地價： 3130元 ∕㎡地塊位于二環(huán)東路，石閘立交橋以南500米處，呈不規(guī)則形狀，四面臨街，西側臨二環(huán)路?？蛻絷P注問題：由于東市區(qū)城市建設速度緩慢，城市配套設施不夠完善，多數客戶對該區(qū)域的印象較差；項目周邊生活配套較少，將來主要依靠自身來提供，客戶對小區(qū)基本生活配套比較關注。片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產策劃代理第一品牌戶型 面積 (㎡ ) 套數 戶型比一房兩廳 49—68 640 　 23%二房兩廳 74—89 1312 　 47%三房兩廳 108—142 640 　 23%四房兩廳 143 96 　 3%戶型配比本項目的主力戶型為兩房兩廳單位，占本項目總數的 47％，其次是一房與三房單位，各占項目的 23％。 結論：車流可進入口主要集中于東側。區(qū)域規(guī)劃對項目的影響區(qū)域規(guī)劃對于本項目的影響：二環(huán)高架、道路擴寬，噪音及粉塵影響加重；綠化帶寬度減少，可以提高項目的昭示性；金汁河綜合整治工程，對于項目周邊環(huán)境的改善起到至關重要的作用。商業(yè) 40 /畝 ＜ ＞ 1326元 /㎡ 盛高置地J2023018 金星小區(qū)萬元宏路 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 2792元 /㎡ 中產地產長豐逸康金石發(fā)展202335 前衛(wèi)西路 居住用地 70 /畝 ≤ ≥2488 元 /㎡ 官城地產202349 東二環(huán)小莊立交橋以 東 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥3760 元 /㎡ 珺璨地產202350 東二環(huán)石閘立交橋 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 520萬 /畝 ≤ ≥ 3130 元 /㎡ 世邦地產202351 東二環(huán)石閘立交橋與 大樹營綠化帶旁 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥ 2858 元 /㎡ 水電建設注：上表為 07年全年二環(huán)路周邊土地拍賣情況20230115云南房地產策劃代理第一品牌指標研判本案指標分析 :項目同區(qū)域競爭對手較多，競爭激烈。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的 70%。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。第二個就是要改變住房結構，重點加大普通住宅房、經濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應量。包括房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。u房地產市場調研：以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，并最終為營銷決策服務的專業(yè)方法。20230115云南房地產策劃代理第一品牌2023. 國家稅務總局網站發(fā)布 《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從 2月起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收 30％～ 60％不等的土地增值稅。根據建設部《關于調整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調個人住房公積金貸款利率。業(yè)界一致認為，講話明確了 2023年房地產調控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。 2023年年 9月月 30日日 國土資源部下發(fā)《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，就進一步加大土地供應結構調整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金等。政策分析政策對于本項目的影響：20230115 第六章 房地產調研市場整體情況土地市場情況商品房市場情況全市房地產價格走勢全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況三級市場交易情況此外，還包括當地房地產產業(yè)相關政策法規(guī)等 房地產市場調研的內容 房地產市場調研概述云南房地產策劃代理第一品牌指標研判地塊編號 土地位置 面積（畝） 規(guī)劃用途 出讓年限 每畝成交價格 容積率 樓面地價 中標公司J2023001 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1203元 /㎡ 云龍地產J2023002 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1575元 /㎡ 云龍地產J2023003 東站菊花立交橋旁 居住、商業(yè)、辦公 居住 70。對比金色俊園住宅均價，項目住宅部分利潤較低，因此商業(yè)將成為本項目的利潤點。靜態(tài)交通：需停車泊位： 302個。人行天橋主城區(qū)東二環(huán)綠化帶據以上分析結果及規(guī)劃條件限制，綜合可得出 —— 主入口應設于東北側 15米規(guī)劃道路上 。片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產策劃代理第一品牌客 戶 群 定位 細 化 所占比例地域性分析區(qū)域內客 戶 15%昆明市內其它城區(qū)客 戶 80%昆明市外客 戶 （包括國內、國外客 戶 ） 5%年 齡結 構分析24歲 以下 0%2534歲 80%3544歲4554歲55歲 以上 20%購 房用途分析自用 80%投 資 20%客戶情況片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產策劃代理第一品牌項目名稱 東驤神駿萬泰小區(qū) 項目開發(fā)商 云南天佑房地產有限公司地理位置 昆明市東風東路延長線金馬立交橋占地面積 222023㎡ 總建面 646331㎡總套數 兩