【正文】 22 一月 20236:11:54 下午 18:11:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/22 18:11:5418:11:5422 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2118:11:5418:11Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌片區(qū)住宅市場分析總結(jié)n 隨著政府規(guī)劃及土地出讓，東市區(qū)已經(jīng)成為未來昆明房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場；n 開發(fā)樓盤不斷集中，品牌開發(fā)商的進(jìn)駐使得區(qū)域成為投資置業(yè)的重點片區(qū)；n 目前市場供應(yīng)主要以小高層、高層建筑產(chǎn)品為主，二房、三房是目前市場供應(yīng)的主力戶型；n 一房面積區(qū)間集中在 35—68 ㎡之間；二房面積區(qū)間主要集中在 60－ 90㎡之間，三房面積區(qū)間主要集中在 95－ 140㎡之間，并且目前市場暢銷戶型也主要以中小戶型為主；n區(qū)域內(nèi) 50平米以下的一房產(chǎn)品供應(yīng)不足，存在市場空間；n 由于東市區(qū)與主城區(qū)的地理位置關(guān)系，市場對中小戶型的需求比較旺盛，金色俊園、東驤神駿等大盤成為區(qū)域樓市的代表；n 隨著整體營銷水平的提高，城市向東發(fā)展已經(jīng)成為必然趨勢，城市建設(shè)必然為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大機(jī)遇；20230115 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研項目用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件項目所在地周邊環(huán)境 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌基地研究項目基本情況二環(huán)東路用地面積： 容積率：小于 建筑密度：小于 25%高度限制： 36米層數(shù)限制： 12層底層商業(yè)面積： 3000㎡每畝價格： 520萬樓面地價： 3130元 ∕㎡地塊位于二環(huán)東路，石閘立交橋以南500米處，呈不規(guī)則形狀，四面臨街，西側(cè)臨二環(huán)路?？蛻絷P(guān)注問題：由于東市區(qū)城市建設(shè)速度緩慢，城市配套設(shè)施不夠完善，多數(shù)客戶對該區(qū)域的印象較差；項目周邊生活配套較少，將來主要依靠自身來提供，客戶對小區(qū)基本生活配套比較關(guān)注。片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 戶型比一房兩廳 49—68 640 　 23%二房兩廳 74—89 1312 　 47%三房兩廳 108—142 640 　 23%四房兩廳 143 96 　 3%戶型配比本項目的主力戶型為兩房兩廳單位，占本項目總數(shù)的 47％，其次是一房與三房單位，各占項目的 23％。 結(jié)論：車流可進(jìn)入口主要集中于東側(cè)。區(qū)域規(guī)劃對項目的影響區(qū)域規(guī)劃對于本項目的影響：二環(huán)高架、道路擴(kuò)寬，噪音及粉塵影響加重；綠化帶寬度減少，可以提高項目的昭示性；金汁河綜合整治工程，對于項目周邊環(huán)境的改善起到至關(guān)重要的作用。商業(yè) 40 /畝 ＜ ＞ 1326元 /㎡ 盛高置地J2023018 金星小區(qū)萬元宏路 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 2792元 /㎡ 中產(chǎn)地產(chǎn)長豐逸康金石發(fā)展202335 前衛(wèi)西路 居住用地 70 /畝 ≤ ≥2488 元 /㎡ 官城地產(chǎn)202349 東二環(huán)小莊立交橋以 東 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥3760 元 /㎡ 珺璨地產(chǎn)202350 東二環(huán)石閘立交橋 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 520萬 /畝 ≤ ≥ 3130 元 /㎡ 世邦地產(chǎn)202351 東二環(huán)石閘立交橋與 大樹營綠化帶旁 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥ 2858 元 /㎡ 水電建設(shè)注：上表為 07年全年二環(huán)路周邊土地拍賣情況20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌指標(biāo)研判本案指標(biāo)分析 :項目同區(qū)域競爭對手較多，競爭激烈。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租相結(jié)合。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。第二個就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應(yīng)量。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。u房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌2023. 國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從 2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30％～ 60％不等的土地增值稅。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。業(yè)界一致認(rèn)為，講話明確了 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。 2023年年 9月月 30日日 國土資源部下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。政策分析政策對于本項目的影響：20230115 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研市場整體情況土地市場情況商品房市場情況全市房地產(chǎn)價格走勢全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況三級市場交易情況此外，還包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌指標(biāo)研判地塊編號 土地位置 面積（畝） 規(guī)劃用途 出讓年限 每畝成交價格 容積率 樓面地價 中標(biāo)公司J2023001 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1203元 /㎡ 云龍地產(chǎn)J2023002 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1575元 /㎡ 云龍地產(chǎn)J2023003 東站菊花立交橋旁 居住、商業(yè)、辦公 居住 70。對比金色俊園住宅均價，項目住宅部分利潤較低，因此商業(yè)將成為本項目的利潤點。靜態(tài)交通：需停車泊位： 302個。人行天橋主城區(qū)東二環(huán)綠化帶據(jù)以上分析結(jié)果及規(guī)劃條件限制，綜合可得出 —— 主入口應(yīng)設(shè)于東北側(cè) 15米規(guī)劃道路上 。片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌客 戶 群 定位 細(xì) 化 所占比例地域性分析區(qū)域內(nèi)客 戶 15%昆明市內(nèi)其它城區(qū)客 戶 80%昆明市外客 戶 （包括國內(nèi)、國外客 戶 ） 5%年 齡結(jié) 構(gòu)分析24歲 以下 0%2534歲 80%3544歲4554歲55歲 以上 20%購 房用途分析自用 80%投 資 20%客戶情況片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】20230115云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌項目名稱 東驤神駿萬泰小區(qū) 項目開發(fā)商 云南天佑房地產(chǎn)有限公司地理位置 昆明市東風(fēng)東路延長線金馬立交橋占地面積 222023㎡ 總建面 646331㎡總套數(shù) 兩