【文章內(nèi)容簡介】 值：雪壓值：無霜期：180天地震烈度：6度“****”住宅小區(qū)建設(shè)場址占地面積32016㎡，地勢平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。（1）道路及交通觀海國際小區(qū)地處******市東側(cè)，距**市政府僅6公里，遼寧工程技術(shù)大學(xué)、阜新礦業(yè)學(xué)院等多家高等院校臨近地塊，教育氛圍良好；**首山國家森林公園，圣亞興海游樂園等旅游景點毗鄰基地，周邊環(huán)境優(yōu)越；基地西靠龍興路，北臨興海北街，兩條城市主要道路，南依興海中街，東至釣魚臺路，交通便利；規(guī)劃總用地面積34. 12公頃。（2）給水“****”住宅小區(qū)供水接入城市供水管網(wǎng)，可為該小區(qū)供水。（3）排水“****”住宅小區(qū)污水通過地下排污管線排入城市排污干管，雨水通過地下排水管線排入城市雨水干管。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開閉所1座，箱式變電站15座。（5）供熱由**供熱公司供熱，完全能夠滿足新建小區(qū)熱負(fù)荷需求。（6）通訊**市已實現(xiàn)了傳輸數(shù)字化的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)，已建成移動通信網(wǎng)、電話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)，通訊條件良好。該區(qū)移動通訊效果良好，通信線路可從場址附近現(xiàn)有市政設(shè)施接入。第四章 建設(shè)方案 集粹——攬四海之精英 建筑，不僅是物質(zhì)的，也是精神的。她凝結(jié)了這個時代的科技、社會、人文等要素，也攜帶了特定的傳統(tǒng)要素與地方文化符號，代表著這個時代流行的時尚與對未來的向往。 為了把社區(qū)建設(shè)成極品，從策劃、設(shè)計到建設(shè)施工，**地產(chǎn)都力邀國內(nèi)外名家加盟，把精益求精的思想貫穿于每一個細(xì)節(jié)之中。在總體策劃上，他們考察了國內(nèi)眾多著名的專業(yè)策劃公司，于董機構(gòu)憑借自己在大江南北的眾多精彩案例，優(yōu)中選優(yōu)，脫穎而出；在規(guī)劃設(shè)計上，澳大利亞湯臣鄧肯規(guī)劃設(shè)計公司憑借現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格、精致人性的細(xì)節(jié)設(shè)計、起伏變化的建筑組曲，在清華大學(xué)設(shè)計院、天津大學(xué)設(shè)計院等名家中勝出，一舉中標(biāo)。按照澳大利亞湯臣鄧肯規(guī)劃設(shè)計公司的規(guī)劃設(shè)計，整個社區(qū)以中高層為主，融多層、小高層、高層等多種建筑形態(tài)為一體，勾勒出完美華麗的城市天際線。即便是建設(shè)者自己，**也沒有絲毫的懈怠。****地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖然是2007年新注冊成立的，但它承襲粵泰、圣煜、福州天通泰三家開發(fā)公司的專業(yè)血統(tǒng)，整合了三家專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的種種優(yōu)勢，以“建筑呈現(xiàn)理想”為理念，在**重拳出擊，描繪超越預(yù)期的生活。 “現(xiàn)代地產(chǎn)，已不單單是停留在結(jié)構(gòu)與景觀本身，而是更加注重建筑與景觀的的交流，要求社區(qū)與景觀充分溝通融合。它已經(jīng)走過了簡單的初始階段，正朝著項目的規(guī)模化、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、配套的完備化方向發(fā)展，以滿足現(xiàn)代人更高層次的住房需求?！编崄嗇x如是說。 借景——汲造化之精華 幾個世紀(jì)以來，在國際海濱城市，海岸生活代表了健康、品位和富足，代表了上流社會的價值觀。今天，無論是歐洲、美洲、亞洲還是非洲，背山面海而居，已經(jīng)成為一種終極的精神追求。 觀海國際緊臨的興海北路、龍興路，是溝通市內(nèi)與市外的重要交通干道，也是帶動人流、物流的重要交通樞紐；地理位置東臨渤海，107公里蔚藍風(fēng)光盡收眼底，兌現(xiàn)靠近海、享受海的生活夢想；北靠首山自然公園，舉目望去，綠波蕩漾，四季分享天然氧吧；地下溫泉，無色無臭，清澈透明,水溫達70℃而富含礦質(zhì)元素……所有這些地源優(yōu)勢，被開發(fā)者無一遺漏地利用并發(fā)揮到極至。 為了讓每個業(yè)主都可以最大限度地瀕海臨風(fēng)，觀海國際將多層、小高層、高層分布得錯落有致，同時最大限度地采用“臨海、臨山退臺”的設(shè)計思路。這種思想，雖然讓發(fā)展商犧牲了許多空間，但卻讓未來的主人家家看海、戶戶蕩綠，讓未來主人在瀕海倚山的家園真正臨風(fēng)觀海、滿目蒼翠，讓未來主人的景觀空間以及隨之而來的心理空間，得到無限延伸…… 為了讓入住業(yè)主能實現(xiàn)湯泉私享的夢想，觀海國際充分利用溫泉資源優(yōu)勢，依托高新管道技術(shù)的支持，將地下溫泉資源引入社區(qū)內(nèi)部，真正做到溫泉入戶，演繹出詩意的尚美人居…… 為了讓入住業(yè)主迎接人性化社會的到來，觀海國際以配套完備的復(fù)合態(tài)生活之城、高品質(zhì)生活城市綜合體為己任，在社區(qū)內(nèi)配套了會所、幼兒園、停車場、商業(yè)街等，強化了社區(qū)自身功能，匹配了業(yè)主尊貴優(yōu)雅的身份…… 為了滿足不同層次業(yè)主的需求，觀海國際在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了綜合服務(wù)區(qū)。5萬平米的綜合服務(wù)區(qū)集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂為一體，打造了全功能、全齡化、全方位、新時尚的商業(yè)中心。該中心的規(guī)劃，空間組合自由靈活，充分考慮了空間的合理性、功能性和周到性，使整個商業(yè)空間內(nèi)連續(xù)展示親切、周到、輕松、愉快的商業(yè)主題，讓消費者的游覽、逛街、購物、休閑等在這里真正變成一種前所未有的享受…… 為了讓入住業(yè)主充分享受和諧而寧靜的環(huán)境，觀海國際遵循景觀與規(guī)劃融會貫通的原則，將破壞景觀和寧靜的汽車全部移至半地下，傾力打造人車分流的道路景觀體系。通過人車分流的人性化設(shè)計，不僅實現(xiàn)了人在道上走、車在道下行的理想境界，而且增加了庭院的綠化面積，更杜絕了宅間車輛亂停亂放的敗局，使業(yè)主在幽雅的環(huán)境中，充分享受盎然的綠意…… 造園——創(chuàng)家居之經(jīng)典 產(chǎn)品，永遠是企業(yè)的生命。美國通用電氣公司、日本松下電器公司這樣的全球企業(yè)才俊總結(jié)其長盛不衰的原因時，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品總是在第一位。更有如索尼者，作為產(chǎn)品的精細(xì)主義者而被廣為推崇。 據(jù)一項國外機構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，一個開放式的高規(guī)格公園的規(guī)劃，將對半徑3公里內(nèi)的地價產(chǎn)生長遠的影響。 這種規(guī)律，在世界和國內(nèi)大城市均得到了驗證：100年前，美國人在紐約曼哈頓的中心地帶，規(guī)劃出一個長4000米，寬800米，這就是紐約中央公園。15年后，周邊地價增長了9倍。在紐約中央公園邊，只有全世界最有錢的人，才能住在第五大道和帕克大道；在北京，最為典型的代表是朝陽公園板塊，從棕櫚泉國際公寓，到如今在售的維多利亞花園、公園9號，以及泛海居住區(qū)等十余個高端地產(chǎn)項目，齊聚公園周圍，而價格已逼近每平方米3萬元?！鞍鄙铣柟珗@，衍生出來的“高檔社區(qū)生活板塊”、“富人區(qū)”、“上東區(qū)”等概念，也顯得更加名正言順。 “借景”，使觀海國際擁抱了大海，讓觀海國際背倚著首山。然而，遠觀近融才和諧。觀海國際恰恰未能“借”到與人徹底融合的“園”，這未免讓人遺憾。**給社會提供的不僅僅是住房，還是一種現(xiàn)代的生活方式。一個“造園”決定，不但讓三個高檔的圓形廣場以軸線的形式串起了整個小區(qū)，也讓高達52%的覆蓋率染綠了家園。更加嘆為觀止的是，一個寬數(shù)十米、長近2000米的人工湖展現(xiàn)在了人們面前。湖，竟然是流動的。 從發(fā)展趨勢上看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)大體經(jīng)歷著循序漸進的三個階段。第一個階段，消費者買的是看得見摸得著的，那就是實實在在的房子；第二個階段，消費者買的是看得見摸不著的，這時候50％的消費者愿意花50％的錢買自然景觀，為什么呢？這就是生活水平到了一定程度，當(dāng)然要追求更高的享受；第三個階段，消費者買的是看不見摸不著的，那就是買生活方式。觀海國際的作為，恰恰體現(xiàn)了這一思想。 （1）《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522005）；（2）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）；（3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；（4）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）；（5）《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500012001）；（6）《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T501042001）；（7）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011—2001）；（8）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003－2001）；（9）《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015－2003）；（10）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ16－2008）；（11）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794（2000版）；（12）《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）；（13）《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010－2002）；（14）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009－2001）；（15）《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ362005）；（16）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB500192003）；（17）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；（18）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）；（19）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）中Ⅳ；（20）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；（21）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595，2005）。 各類建筑方案設(shè)計理念及技術(shù)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是統(tǒng)領(lǐng)一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項目后續(xù)各個階段的設(shè)計進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。伴隨中國城市化進程的不斷加快，地產(chǎn)不僅僅是一件商業(yè)產(chǎn)品，更是一件文化產(chǎn)品，觀海國際小區(qū)設(shè)計力求適應(yīng)**市社會經(jīng)濟發(fā)展需要，通過適度開發(fā)，提高土地使用效益、改善居民居住生活條件，充分考慮人們的居住行為及生活習(xí)慣；通過建造便民商店網(wǎng)點，便捷的交通設(shè)施等功能服務(wù)設(shè)施，努力創(chuàng)造出舒適怡人的居住條件，營造具有濃厚生活氣息的社區(qū)生活。實現(xiàn)城市環(huán)境效益、居民社會效益和經(jīng)濟效益的共贏。本項目應(yīng)高屋建瓴，站在整個**樓市的高度，結(jié)合項目整體定位和市場需求，對整體規(guī)劃設(shè)計、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、住宅設(shè)計、公建配套設(shè)置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進行創(chuàng)新思考和個性化設(shè)計，從而建立起本項目獨樹一幟的差異化競爭優(yōu)勢。規(guī)劃設(shè)計概念性主題成就**首席高檔住宅社區(qū)的價值序列觀海國際占盡**山、海與溫泉這三大稀缺自然資源，項目所在的大學(xué)城區(qū)域也是**市政府重點建設(shè)的一個新生活城區(qū)。**地產(chǎn)人充分利用項目與生俱來的優(yōu)勢，以特有的膽識和睿智在**進行著城市地產(chǎn)的一輪創(chuàng)新，成就觀海國際70萬平米無量海景臻品的價值序列。觀海國際不僅是一座現(xiàn)代建筑群落，也是整個城市的風(fēng)尚地標(biāo)——項目規(guī)劃、景觀、戶型、物業(yè)服務(wù)……諸多細(xì)節(jié)均以“臻品”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格打造，涵養(yǎng)“海有界，心無量”的豁達、領(lǐng)袖情懷。本項目邀請國際著名的澳大利亞湯臣鄧肯公司主持整體規(guī)劃，處處彰顯其獨特的品味，本地區(qū)首個頂級高檔住宅小區(qū)即將呈現(xiàn)于全市人民的眼前。規(guī)劃設(shè)計理念，應(yīng)彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。（1）和諧就是要追求人與居住空間的和諧，單體建筑與建筑組團及總體平面布局的和諧，建筑組團與景觀脈絡(luò)、組團的和諧，居民出行動線與社區(qū)路網(wǎng)的和諧。（2）空間一是打造半開放的社區(qū)公共景觀組團空間；二是打造半私密的宅間庭院景觀組團空間；三是打造包括空中露臺等純私密的居家景觀空間。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、院落、綠地、建筑小品之間及與人的活動之間的關(guān)系。（3）意境為了讓每個業(yè)主都可以最大限度地瀕海臨風(fēng)，觀海國際將多層、小高層、高層分布得錯落有致，同時最大限度地采用“臨海、臨山退臺”的設(shè)計思路。這種思想，雖然讓發(fā)展商犧牲了許多空間，但卻讓未來的主人家家看海、戶戶蕩綠，讓未來主人在瀕海倚山的家園真正臨風(fēng)觀海、滿目蒼翠，讓未來主人的景觀空間以及隨之而來的心理空間，得到無限延伸……為了讓入住業(yè)主能實現(xiàn)湯泉私享的夢想，觀海國際充分利用溫泉資源優(yōu)勢，依托高新管道技術(shù)的支持，將地下溫泉資源引入社區(qū)內(nèi)部，真正做到溫泉入戶，演繹出詩意的尚美人居……規(guī)劃設(shè)計基本思路（1）規(guī)劃設(shè)計要為“憑海臨風(fēng) ”的項目整體定位服務(wù)，既滿足居住功能要求，更要體現(xiàn)景觀社區(qū)的特征。（2）應(yīng)了解地塊地貌特性、條件，尊重地貌特點，將被規(guī)劃路分割的兩塊項目地塊統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃、融為一體。（3）住宅產(chǎn)品形式為花園洋房、小高層和多層住宅，一般4——6棟住宅前后圍合形成小的庭院組團，使該組團內(nèi)的住戶形成半私密的庭院空間。宅間路網(wǎng)與組團路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團向半開放的社區(qū)公共空間過渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對獨立。（4）遵循“項目定位——用地條件——產(chǎn)品類型及形式——產(chǎn)品功能”的思路，建立“城市——小區(qū)——組團——庭院——家庭”的尺度序列，綜合考慮居民生活，內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局。（5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯落、前后伸縮有度是最基本的原則。注意住宅布局的朝向、日照、通風(fēng)、采光效果的均好性。（6）在景觀規(guī)劃設(shè)計上，處理好中心景觀和庭院景觀組團的關(guān)系和布局。強調(diào)景觀的均好性，強化高層住宅俯瞰的景觀平面構(gòu)圖和視覺效果。利用庭院景觀空間，追求庭院景觀的觀賞性、參與性和實用性。（7）小區(qū)道路應(yīng)通而不暢，避免外部車輛穿行；應(yīng)使內(nèi)部道路與住宅密切聯(lián)系，方便居民出行和車輛的停放；最大限度地控制道路長度和道路用地，形成既符合交通要求又結(jié)構(gòu)簡明的路網(wǎng)。實行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾?！叭S、一帶、五區(qū)、多節(jié)點。三軸：一條斜向的居住區(qū)主軸。通過這條主軸，串聯(lián)居住區(qū)各個功能區(qū)，和景觀節(jié)點，加強居住區(qū)的整體連續(xù)性。兩條次軸：通過居住區(qū)主軸，衍生出兩次軸，使居住區(qū)聯(lián)系更為密切強烈，景觀節(jié)點部更具組織性。一帶：一條沿主要道路興海北路和龍興路的商業(yè)靜觀帶。使居住區(qū)與城市之間的聯(lián)系更為密切，同時強化城市街道的景觀作用。五片區(qū)：五個居住組團。打破傳統(tǒng)單純的由小區(qū)道路劃分組團的思路，把綠化景觀帶作為居住組團之間的分隔帶，分隔形成五個居住組團，彼此之間由小區(qū)道路將其連為一體，各個組團相對獨立又渾然一體。 為適應(yīng)小汽車逐步進入家庭的發(fā)展趨勢，本小區(qū)交通組織力求符合車流人行的軌跡，使之便捷通暢，并提供足夠的停車空間，同時重視人車分流，減少人車干擾，為居民提供安全、寧靜的步行環(huán)境。規(guī)劃構(gòu)建車行系統(tǒng)和人行系統(tǒng)兩個相對獨立的體系，使車流和人行組織盡量符合居民出行與活動的行為特征。等級分明、功能明確的道路等級體系。 規(guī)劃地塊車行道路分兩個等級設(shè)置，環(huán)形外側(cè)的主干路面寬7米，宅前小路為3米。長度超過1 20米的盡端式道路，設(shè)置1212米的回車場。 規(guī)劃在地塊的東、南、北三側(cè)各設(shè)置三個機動車出入口，在西、北側(cè)設(shè)置人行出入口，入口的設(shè)置分別考慮車流的暢通性和無干擾性，使出入口既便于居民出行，又便于城市交通組織富有趣味的步行系統(tǒng) 規(guī)劃重視步行空間與步行活動的