【正文】 公里，中國(guó)北方現(xiàn)代化宜居宜游宜商?hào)|北華北節(jié)點(diǎn)大都市建設(shè)。屬****轄縣級(jí)市。城是明代古城，泉是溫泉，山是首山，海是渤海灣的**海濱，島是菊花島（覺(jué)華島）。東南瀕臨渤海，西南依六股河與綏中縣相鄰，西北與建昌縣接壤，北與東北毗鄰****。50’，北緯40。50’之間。**市交通發(fā)達(dá)。海濱建有小塢漁港，2010年**港動(dòng)工興建。 2010年****房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2010年，****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果顯著。隨后，國(guó)家和當(dāng)?shù)貥鞘芯仁姓哳l頻出臺(tái)，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境下，2010年****房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)擺脫金融危機(jī)的影響走出困境，煥發(fā)出勃勃生機(jī)。1至12月份，%；，%；建筑業(yè)產(chǎn)值增幅位居全省前列，完成比例連續(xù)8個(gè)月在全省排名第一，在全省第一家提前兩個(gè)月超額完成全年建筑業(yè)指標(biāo)；**房產(chǎn)市場(chǎng)狀況本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?*市，該區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的走向直接影響本項(xiàng)目的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以住宅為主，達(dá)到 69% 的比率，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅銷售額不斷提高，成為推動(dòng)**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿??？傮w上看，我市建筑業(yè)繼續(xù)保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì),后續(xù)發(fā)展也保障有力,但存在問(wèn)題仍不容忽視.一、15月份建筑業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn) 生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，推動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 施工企業(yè)穩(wěn)定，簽訂合同額增加，促進(jìn)后續(xù)發(fā)展。簽訂合同額的增加，保證施工任務(wù)增多，為建筑企業(yè)的后續(xù)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。15月全市資質(zhì)以上建筑企業(yè)房屋施工面積233327平方米，比上年同期增長(zhǎng)68%，其中新開(kāi)工面積233327平方米，占施工面積100%；房屋建筑竣工面積29000平方米。而投機(jī)性購(gòu)房的現(xiàn)象并不很明顯。相對(duì)于住宅房地產(chǎn)來(lái)講，**市的商務(wù)用房和寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況相形見(jiàn)絀，不夠火熱，很難發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。2010年是**房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的一年,商品房?jī)r(jià)格也在這一年獲得了補(bǔ)充性增長(zhǎng),商品房均價(jià)達(dá)到了3300元/㎡。自06年以來(lái)，**市房?jī)r(jià)盡管一路走高，但仍處于“補(bǔ)漲”階段，屬于理性上漲。調(diào)查規(guī)模：有效問(wèn)卷3046例居住區(qū)域■ 80%以上分布在**古城區(qū)。職業(yè)狀況■ 企業(yè)/公司中、高層管理人員占有較多的比例，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買能力，對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)有更高的要求?！? 企業(yè)/公司普通員工、事業(yè)單位工作人員占有最多的比例，擁有穩(wěn)定收入的工薪階層，是最有購(gòu)房需求潛力的人群?！? 具有本科及以上學(xué)歷的被訪者比例接近50%，其他教育程度如大專、高中/中專、初中及以下學(xué)歷的比例依次遞減。收入水平■ 潛在購(gòu)房者中，中等收入群體的數(shù)量最多，是目前**市住宅市場(chǎng)的需求主力。被訪者購(gòu)房目的分布投資15%給他人使用7%其它13%改善目前居住條件65%購(gòu)房目的■ 改善目前居住條件成為購(gòu)房主要?jiǎng)右?。以投資為目的的房產(chǎn)置業(yè)不僅成為促進(jìn)房地產(chǎn)流通繁榮的催化劑，還為未來(lái)二手房的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段不購(gòu)房原因房?jī)r(jià)偏高■由于預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌而不買房的占一成以上，雖然與一線城市相比，要樂(lè)觀得多，但市場(chǎng)觀望的氣氛也值得關(guān)注?！鰞r(jià)格影響供求，被訪者置業(yè)首要考慮價(jià)格因素，但對(duì)于目前不斷增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，超過(guò)當(dāng)前部分購(gòu)房者的承受能力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該考慮當(dāng)前市場(chǎng)的供求矛盾，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買能力。由于二次置業(yè)者的住房消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)豐富，所以對(duì)房屋產(chǎn)品的功能性需求較多，審美性需求有所上揚(yáng)，舒適性要求較高；同時(shí)對(duì)地段的升值空間也比較看重。婚房功能設(shè)計(jì)水準(zhǔn)的高低，將是這類產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵點(diǎn)?！鲇绊懕辉L者購(gòu)房因素排在前列的依次是交通、房?jī)r(jià)、樓盤(pán)質(zhì)量和地段。■這說(shuō)明影響被訪者購(gòu)房因素正從樓盤(pán)的硬環(huán)境向軟環(huán)境過(guò)渡，開(kāi)發(fā)商必須加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，融洽業(yè)主關(guān)系，加強(qiáng)項(xiàng)目文化環(huán)境的建設(shè)?！?當(dāng)前**市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)在4000元/㎡以下，與單價(jià)承受能力主流區(qū)間分布基本一致，**市商品住宅平均單價(jià)尚能夠被大部分被訪者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力?！銎胀ㄗ≌加凶罡叩谋壤?，這也符合市場(chǎng)上的大眾消費(fèi)者的產(chǎn)品需求?！瞿壳?*房地產(chǎn)市場(chǎng)上的公寓型住宅比較少，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)可以考慮一下這部分潛在客群。隨著人們對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施信心的增強(qiáng)，隨著土地的稀缺，高層、小高層產(chǎn)品的增多，市民對(duì)這一產(chǎn)品類型的心理接受能力在增強(qiáng)。面積需求■ 80120㎡的面積段需求占到總需求的37％。 （1）主力戶型對(duì)應(yīng)面積區(qū)間需求■對(duì)于三室一廳戶型，被訪者偏好的面積區(qū)間為80120㎡?！霾煌瑧粜偷拿娣e需求各異，六成以上的兩室一廳類消費(fèi)者希望能購(gòu)房面積為6080㎡，說(shuō)明兩室一廳類消費(fèi)者在確保能夠滿足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟(jì)的戶型?！鲈谥械蛢r(jià)位的商品住宅的需求方面，消費(fèi)者偏愛(ài)經(jīng)濟(jì)實(shí)用、性價(jià)比較高的產(chǎn)品?！鰧?duì)產(chǎn)品的使用功能、舒適程度等方面的要求，是這部分消費(fèi)群體購(gòu)買住宅主要考慮的因素?！? 56%的被訪者有購(gòu)買簡(jiǎn)單裝修房的意向，而只有18%的被訪者愿意購(gòu)買精裝修房。 周邊配套設(shè)施需求■ 購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療保健、公交站點(diǎn)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是被訪者對(duì)小區(qū)周邊配套最關(guān)注的要素?！? 周邊配套與居住人口是相互促進(jìn)的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)周邊配套與居住人口之間的關(guān)系，使周邊配套與居住人口相適應(yīng)，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)需要重點(diǎn)考慮的。直接關(guān)系到項(xiàng)目啟動(dòng)的市場(chǎng)效果，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)激烈、項(xiàng)目不成熟的前期，價(jià)格更加顯的尤為重要。因此，在制定房?jī)r(jià)的過(guò)程中，要對(duì)各類因素，各種情況做出綜合性的思考，力求市場(chǎng)效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都達(dá)到最大化。本項(xiàng)目定位中高端，結(jié)合項(xiàng)目一期自身特點(diǎn)，首先要爭(zhēng)得中端客戶。◎ 物業(yè)定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在啟動(dòng)之初，消費(fèi)者對(duì)銷售價(jià)格最為敏感?！? 物業(yè)定價(jià)要符合社會(huì)環(huán)境項(xiàng)目的定價(jià)要符合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境，目前**的經(jīng)濟(jì)水平還不是很高，但是在穩(wěn)定的政治形式、繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和良好的供給關(guān)系下，價(jià)格上漲的空間很大。◎ 物業(yè)定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的根本目的是獲利，項(xiàng)目在不同時(shí)期有著不同的目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定了定價(jià)的高低。◎ 成本加成定價(jià)法在市場(chǎng)環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開(kāi)發(fā)商獲得正常的利潤(rùn)。成本分固定成本和變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本就是總成本。顧客感受定價(jià)法品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，即使價(jià)格相對(duì)較高，依然被購(gòu)房者接受，這是對(duì)品牌開(kāi)發(fā)的信心。盡管如此，品牌開(kāi)發(fā)商的定價(jià)亦不能定的太高，超過(guò)購(gòu)房者心理承受能力，對(duì)銷售反而不利。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。：住宅產(chǎn)品入市期均價(jià)定位3500元/㎡臨街門(mén)市產(chǎn)品均價(jià)定位6000元/㎡車庫(kù)價(jià)格定位10萬(wàn)元/個(gè)參照以上定價(jià)原則，綜合運(yùn)用以上定價(jià)方法，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建議項(xiàng)目整體起價(jià)3000元/㎡，最高價(jià)4000元/㎡，整體均價(jià)3500元/㎡。門(mén)市及車庫(kù)價(jià)格定位亦依據(jù)區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格初步制定，但具體價(jià)格體系應(yīng)于項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最終確定后加以細(xì)分及確定。項(xiàng)目西靠龍興路，北臨興海北街，南依興海中街，東至釣魚(yú)臺(tái)路，交通便利。本項(xiàng)目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮**市布局現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理布局，擬將”****”住宅小區(qū)，建設(shè)成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化小區(qū)。東南瀕臨渤海，西南依六股河與綏中縣相鄰，西北與建昌縣接壤，東北毗鄰****。06 7至1 20。1 6 7至40。全市面積2147平方。遼寧濱海大道，京哈鐵路，京沈高速，秦沈客運(yùn)專線（**站，****北站）斜穿市境東南部，魏塔線鐵路橫貫境風(fēng)北部，318省道（興凌線）橫貫境內(nèi)東西，以**市為中心，縣鄉(xiāng)公路呈放射狀通往各鄉(xiāng)。是連接?xùn)|北、華北的交通要塞，距沈陽(yáng)270公里，距北京380公里，東鄰錦州機(jī)場(chǎng)和****港，西靠山海關(guān)機(jī)場(chǎng)和秦皇島港，京哈鐵路、秦沈高速鐵路、京哈公路、京沈高速公路縱貫境內(nèi)，交通運(yùn)輸十分方便。 攝氏度，建昌氣溫處于下限， 綏中氣溫為上限。由于本地區(qū)屬于季風(fēng)性大陸氣候,受大氣環(huán)流影響,四季降水量分布差異很大。 （2）氣象參數(shù)夏季極端最高溫度 ℃ 冬季極端最低溫度 ℃夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 28℃ 冬季采暖室外溫度 15℃夏季平均室外風(fēng)速 冬季平均室外風(fēng)速 極端最大風(fēng)速 31m/s 年平均日照時(shí)數(shù) 2692小時(shí)（3）地質(zhì)條件土層分布：一層：雜填土，～。（4）其他自然條件最大降雪深度 17cm 最大凍土深度 112cm風(fēng)壓值：雪壓值：無(wú)霜期：180天地震烈度：6度“****”住宅小區(qū)建設(shè)場(chǎng)址占地面積32016㎡，地勢(shì)平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達(dá)；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。（2）給水“****”住宅小區(qū)供水接入城市供水管網(wǎng)，可為該小區(qū)供水。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開(kāi)閉所1座，箱式變電站15座。（6）通訊**市已實(shí)現(xiàn)了傳輸數(shù)字化的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)，已建成移動(dòng)通信網(wǎng)、電話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)，通訊條件良好。第四章 建設(shè)方案 集粹——攬四海之精英 建筑，不僅是物質(zhì)的，也是精神的。 為了把社區(qū)建設(shè)成極品，從策劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)施工，**地產(chǎn)都力邀國(guó)內(nèi)外名家加盟，把精益求精的思想貫穿于每一個(gè)細(xì)節(jié)之中。按照澳大利亞湯臣鄧肯規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)社區(qū)以中高層為主，融多層、小高層、高層等多種建筑形態(tài)為一體，勾勒出完美華麗的城市天際線。****地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雖然是2007年新注冊(cè)成立的，但它承襲粵泰、圣煜、福州天通泰三家開(kāi)發(fā)公司的專業(yè)血統(tǒng)，整合了三家專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的種種優(yōu)勢(shì)，以“建筑呈現(xiàn)理想”為理念，在**重拳出擊，描繪超越預(yù)期的生活。它已經(jīng)走過(guò)了簡(jiǎn)單的初始階段，正朝著項(xiàng)目的規(guī)?；?、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、配套的完備化方向發(fā)展，以滿足現(xiàn)代人更高層次的住房需求。 借景——汲造化之精華 幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，在國(guó)際海濱城市，海岸生活代表了健康、品位和富足，代表了上流社會(huì)的價(jià)值觀。 觀海國(guó)際緊臨的興海北路、龍興路，是溝通市內(nèi)與市外的重要交通干道，也是帶動(dòng)人流、物流的重要交通樞紐；地理位置東臨渤海，107公里蔚藍(lán)風(fēng)光盡收眼底，兌現(xiàn)靠近海、享受海的生活夢(mèng)想；北靠首山自然公園，舉目望去，綠波蕩漾，四季分享天然氧吧；地下溫泉，無(wú)色無(wú)臭，清澈透明,水溫達(dá)70℃而富含礦質(zhì)元素……所有這些地源優(yōu)勢(shì)，被開(kāi)發(fā)者無(wú)一遺漏地利用并發(fā)揮到極至。這種思想，雖然讓發(fā)展商犧牲了許多空間，但卻讓未來(lái)的主人家家看海、戶戶蕩綠，讓未來(lái)主人在瀕海倚山的家園真正臨風(fēng)觀海、滿目蒼翠，讓未來(lái)主人的景觀空間以及隨之而來(lái)的心理空間，得到無(wú)限延伸…… 為了讓入住業(yè)主能實(shí)現(xiàn)湯泉私享的夢(mèng)想，觀海國(guó)際充分利用溫泉資源優(yōu)勢(shì)，依托高新管道技術(shù)的支持，將地下溫泉資源引入社區(qū)內(nèi)部，真正做到溫泉入戶，演繹出詩(shī)意的尚美人居…… 為了讓入住業(yè)主迎接人性化社會(huì)的到來(lái)，觀海國(guó)際以配套完備的復(fù)合態(tài)生活之城、高品質(zhì)生活城市綜合體為己任，在社區(qū)內(nèi)配套了會(huì)所、幼兒園、停車場(chǎng)、商業(yè)街等，強(qiáng)化了社區(qū)自身功能，匹配了業(yè)主尊貴優(yōu)雅的身份…… 為了滿足不同層次業(yè)主的需求，觀海國(guó)際在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了綜合服務(wù)區(qū)。該中心的規(guī)劃，空間組合自由靈活，充分考慮了空間的合理性、功能性和周到性，使整個(gè)商業(yè)空間內(nèi)連續(xù)展示親切、周到、輕松、愉快的商業(yè)主題，讓消費(fèi)者的游覽、逛街、購(gòu)物、休閑等在這里真正變成一種前所未有的享受…… 為了讓入住業(yè)主充分享受和諧而寧?kù)o的環(huán)境，觀海國(guó)際遵循景觀與規(guī)劃融會(huì)貫通的原則，將破壞景觀和寧?kù)o的汽車全部移至半地下，傾力打造人車分流的道路景觀體系。美國(guó)通用電氣公司、日本松下電器公司這樣的全球企業(yè)才俊總結(jié)其長(zhǎng)盛不衰的原因時(shí)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品總是在第一位。 據(jù)一項(xiàng)國(guó)外機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，一個(gè)開(kāi)放式的高規(guī)格公園的規(guī)劃，將對(duì)半徑3公里內(nèi)的地價(jià)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。15年后，周邊地價(jià)增長(zhǎng)了9倍?！鞍鄙铣?yáng)公園，衍生出來(lái)的“高檔社區(qū)生活板塊”、“富人區(qū)”、“上東區(qū)”等概念，也顯得更加名正言順。然而，遠(yuǎn)觀近融才和諧。**給社會(huì)提供的不僅僅是住房，還是一種現(xiàn)代的生活方式。更加嘆為觀止的是，一個(gè)寬數(shù)十米、長(zhǎng)近2000米的人工湖展現(xiàn)在了人們面前。 從發(fā)展趨勢(shì)上看，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)大體經(jīng)歷著循序漸進(jìn)的三個(gè)階段。觀海國(guó)際的作為，恰恰體現(xiàn)了這一思想。 各類建筑方案設(shè)計(jì)理念及技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境效益、居民社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的共贏。規(guī)劃設(shè)計(jì)概念性主題成就**首席高檔住宅社區(qū)的價(jià)值序列觀海國(guó)際占盡**山、海與溫泉這三大稀缺自然資源，項(xiàng)目所在的大學(xué)城區(qū)域也是**市政府重點(diǎn)建設(shè)的一個(gè)新生活城區(qū)。觀海國(guó)際不僅是一座現(xiàn)代建筑群落，也是整個(gè)城市的風(fēng)尚地標(biāo)——項(xiàng)目規(guī)劃、景觀、戶型、物業(yè)服務(wù)……諸多細(xì)節(jié)均以“臻品”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格打造，涵養(yǎng)“海有界，心無(wú)量”的豁達(dá)、領(lǐng)袖情懷。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，應(yīng)彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。（2）空間一是打造半開(kāi)放的社區(qū)公共景觀組團(tuán)空間；二是打造半私密的宅間庭院景觀組團(tuán)空間；三是打造包括空中露臺(tái)等純私密的居家景觀空間。（3）意境為了讓每個(gè)業(yè)主都可以最大限度地瀕海臨風(fēng)，這種思想，雖然讓發(fā)展商犧牲了許多空間，但卻讓未來(lái)的主人家家看海、戶戶蕩綠，讓未來(lái)主人在瀕海倚山的家園真正臨風(fēng)觀海、滿目蒼翠，讓未來(lái)主人的景觀空間以及隨之而來(lái)的心理空間，得到無(wú)限延伸……為了讓入住業(yè)主能實(shí)現(xiàn)湯泉私享的夢(mèng)想，觀海國(guó)際充分利用溫泉資源優(yōu)勢(shì)，依托高新管道技術(shù)的支持，將地下溫泉資源引入社區(qū)內(nèi)部，真正做到溫泉入戶，演繹出詩(shī)意的尚美人居……規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)要為“憑海臨風(fēng) ”的項(xiàng)目整體定位服務(wù)，既滿足居住功能要求，更要體現(xiàn)景觀社區(qū)的特征。（3）住宅產(chǎn)品形式為花園洋房、小高層和多層住宅，一般4——6棟住宅前后圍合形成小的庭院組團(tuán)，使該組團(tuán)內(nèi)的住戶形成半私密的庭院空間。（4）遵循“項(xiàng)目定位——用地條件——產(chǎn)品類型及形式——產(chǎn)品功能”的思路，建立“城市——小區(qū)——組