【正文】 俄羅斯、美國、歐盟。管理區(qū)抓住小港大橋新建、214 省道改道的機遇，實施“西改東擴”戰(zhàn)略，不斷加快城鎮(zhèn)建設步伐，集鎮(zhèn)面積由原來的 平方公里，擴大到 平方公里，一個功能完善、設施齊備的小城鎮(zhèn)已初具規(guī)模。小港被納入全省仙洪新農(nóng)村建設試驗區(qū)，小港經(jīng)濟社會發(fā)展迎來了千載難逢的機遇。全區(qū) 2020 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，工商稅收首次突破 150 萬元，農(nóng)民人均收入 4625 元。在加大社保政策宣傳的同時，不斷完善服務體系，簡化繳費程序，同時對未參保人員統(tǒng)一登記造冊，并按現(xiàn)行參保政策，分類指導，組織參保。洪湖市小港管理區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，風景如畫的自然風情，無窮碧綠的投資環(huán)境，是海內(nèi)外投資者的理想之地，是開發(fā)商的發(fā)財之園。二、項目建設的必要性隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。洪湖市作為湖北省的一個重要縣市，人們的生活和住房水平成為市委市政府關(guān)心的重點。洪湖市現(xiàn)屬湖北省荊州市管轄。伴隨洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)數(shù)十年的經(jīng)濟發(fā)展變遷，小港榮鑫府結(jié)合當?shù)靥厣袼孜幕?、休閑文化和旅游資源，形成一處具有多層次綜合性的復合體住宅小區(qū)，滿足當?shù)鼐用褡》勘Ｕ闲枨笠呀?jīng)成為洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)近幾年建設工作中所必須進行的重點。預計未來二、三年小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場以改善型自住和購買首套房的剛性需求為主，經(jīng)調(diào)查小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售和已售樓盤，一些中、高檔精品小區(qū)的銷售情況很好，經(jīng)向相關(guān)樓盤的銷售人員調(diào)查和分析得出，其主要是因為近年來小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)的經(jīng)濟迅速，很大一部分在小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資辦廠做生意的老板、外出打工的建筑包工頭、種糧大戶和本地人，他們的收入大大提高后，有比較強烈的改善型自住要求。住宅價格已達到 15001800 元/m 2，商鋪價格到 38005000 元/m 2。因此本項目小港榮鑫府的建設，不僅是洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)住房建設規(guī)劃內(nèi)容的重要組成部分，同時也是洪湖市人們生活的迫切需要，項目的開發(fā)建設很有必要。(1)優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局。根據(jù)“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌發(fā)展” 的總體要求，大力推進 “三個集中”( 工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中) ，基本形成以中心城區(qū)為核心，輔城區(qū)為支撐，特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)為節(jié)點、中心村(社區(qū)) 為基礎的城鄉(xiāng)一體化空間布局。(2)加快中心城區(qū)建設步伐。依照洪湖長江經(jīng)濟帶節(jié)點城市規(guī)劃布局，進一步加快城市基礎設施建設。加快文泉西路延伸工程、漢洪線城區(qū)至石碼頭電排河省道改造工程等建設；啟動四橋及四橋道路建設工程，從而湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告15形成中心城區(qū)三橫四縱三橋的主干道框架和環(huán)繞全城、交錯貫通的城市交通網(wǎng)絡。中心城區(qū)以北為以“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城為代表的生態(tài)宜居區(qū)；中心城區(qū)以西老城區(qū)實施綜合改造工程，著力打造商業(yè)集中區(qū)和生活服務區(qū)；內(nèi)荊河以東則建成以水產(chǎn)加工業(yè)為主體的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)、行政服務區(qū)、文化和商務服務區(qū)。重點加快長江外灘公園等文體休閑娛樂設施；進行市場化運作，建設市政公共交通停車場，引導和鼓勵企事業(yè)單位建立收費式停車場，解決日益膨脹的城市交通環(huán)境；加快污水處理廠管網(wǎng)延伸工程、中心城區(qū)垃圾無害化處理廠、自來水及管網(wǎng)建設、天然氣管網(wǎng)等設施建設，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整體形象和品位。按照構(gòu)建“ 大路網(wǎng)、大港口、大物流”的交通發(fā)展格局，圍繞“ 兩路兩橋一港” 交通主骨架，重點實現(xiàn) “六個三” 目標：一是突出建設以漢洪監(jiān)高速公路洪湖段、武漢城市圈環(huán)線高速洪湖境段和仙崇一級公路為代表的三條高等級公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿 ”的公路建設與內(nèi)河疏浚；三是加快三大港區(qū)建設步伐，即盡快開工建設洪湖新堤港區(qū)，盡快啟動新灘港和洪湖旅游港口前期工作；四是升級汊腰線、黃觀線和新峰線三條省干線公路；五是改造中心城區(qū)、峰口和新灘三個等級客運站；六是打造經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新灘新區(qū)和洪湖新堤港區(qū)倉儲配送中心三大物流園。(4)加大農(nóng)村基礎設施建設力度，加快新農(nóng)村縱深推進步伐。重點圍繞國家加大對中小流域整治政策的出臺，加快推進水利基礎設施建設。著力抓好農(nóng)村道路建設、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工程和大溝大渠疏浚改造等基礎工程，加快農(nóng)村道路、溝渠、橋梁、涵閘、泵站的改造升級，健全和完善農(nóng)業(yè)科技推廣體系、農(nóng)業(yè)機械化推進服務體系、農(nóng)產(chǎn)品安全體系、農(nóng)業(yè)市場信息服務體系，提升農(nóng)業(yè)服務水平和能力。(5)加快城鄉(xiāng)電網(wǎng)、信息網(wǎng)絡不斷升級，提高城鄉(xiāng)信息化與農(nóng)用水平。加強信息基礎設施建設，參與建立和完善長江經(jīng)濟帶信息系統(tǒng)基礎框架，建成各地區(qū)、湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告17各種類信息網(wǎng)絡互聯(lián)互通的傳輸網(wǎng)絡，加強本地基礎數(shù)據(jù)資料庫建設，完善電子政務應用平臺和協(xié)調(diào)共享的門戶網(wǎng)站建設，為社會提供信息服務，推進農(nóng)村信息資源共享平臺建設，提高城鄉(xiāng)信息化水平。(1)以特色生態(tài)資源為基礎加快旅游業(yè)發(fā)展。加快省道干線沿線村莊環(huán)境整治，科學規(guī)劃設置沿線特色景點，努力把洪湖建成集生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假、科普考察、水上運動等功能為一體的生態(tài)文化旅游目的地。改善旅游設施，大力發(fā)展長江經(jīng)濟帶人文山水風光游、休閑度假與生態(tài)觀光游、沿江三國遺址尋蹤游，努力打造長江經(jīng)濟帶黃金旅游節(jié)點。(2)以交通基礎設施為依托加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加快建設占地面積約 10 萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉儲配送中心，利用水運特殊優(yōu)勢，直接服務于臨港工業(yè)園大宗貨物運輸與倉儲；支持富迪洪湖調(diào)配中心功能和規(guī)模提升，擴大日用消費品輻射范圍；加快實施府場、峰口、新灘等重點城鎮(zhèn)物流集散中心建設項目。(3)以刺激和擴大消費為手段改造提升其它服務業(yè)。一是圍繞“萬村千鄉(xiāng)市場工程” 和“新農(nóng)村現(xiàn)代流通服務網(wǎng)絡工程” ，認真落實家電、農(nóng)機、汽車和摩托車下鄉(xiāng)補貼政策和家電“以舊換新 ”政策，促進耐用消費品升級換代。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告19三是積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，力爭在發(fā)展廣播影視、新聞出版、文娛演藝、動漫游戲四大產(chǎn)業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。(二) 洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路洪湖市小港管理區(qū)(農(nóng)場)位于美麗富饒的江漢平原南部，南枕黃金水道長江，通巴陵，暢瀟湘；北接宜黃高速公路，上游三峽，下覽武漢；東與三國古戰(zhàn)場烏林寨毗鄰；西臨風光旖旎的百里洪湖；內(nèi)荊河可載千噸貨輪繞場，214 省道自北向南橫穿全境，地理位置十分優(yōu)越。轄區(qū)現(xiàn)有人口 萬人，國土總面積 25 平方公里，耕地面積 萬畝，其中特種水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 萬畝。受亞熱帶季風氣候影響，四季分明，雨量充沛，氣候適宜，農(nóng)業(yè)資源豐富。2020 年全區(qū)(場) 實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 7000 萬元，出口創(chuàng)匯 200萬元，實現(xiàn)利稅 800 萬元。轄區(qū)現(xiàn)有 萬畝特種水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，引進無污染的天然洪湖水養(yǎng)殖，水草資源豐富，名特優(yōu)水產(chǎn)品肉美味鮮，暢銷海內(nèi)外，已形成規(guī)模效益。有獲國家級銅牌獎的立體生態(tài)林業(yè)，農(nóng)田林網(wǎng)化、漁池林網(wǎng)化已具規(guī)模，新興村莊、集鎮(zhèn)掩映其間，被譽為“江漢平原的綠寶石” ，無處不以其獨具情趣的水鄉(xiāng)風情向世人展示著她自然、純樸的生態(tài)之美；還有最具現(xiàn)代氣息的園林式小城鎮(zhèn)，街道寬闊，樓房鱗次櫛比，綠樹成蔭，商業(yè)網(wǎng)點密布，是洪湖東岸重要的商品集散地。二是大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展兩個農(nóng)業(yè)板塊，調(diào)優(yōu)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局，大力發(fā)展名特優(yōu)。四是抓住危房改造等項目發(fā)展機遇，搞好城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村建設。二、洪湖市經(jīng)濟社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《洪湖市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十二五” 規(guī)劃綱要 》及《洪湖市住房建設“十二五 ”規(guī)劃綱要 》均對洪湖市的住房建設做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學規(guī)劃，合理布局，配套建設，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。加強宏觀調(diào)控，不斷擴大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標、競標，優(yōu)化土地資源配置。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟適用住房建設。積極拓展住房信貸業(yè)務，增強居民的實際購買能力。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告22洪湖市棚戶區(qū)改造 2020 年目標任務 2639 套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)，未開工項目名稱是大同湖農(nóng)場、大沙湖農(nóng)場、小港農(nóng)場，套數(shù) 2020 套。本項目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五” 規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設規(guī)劃》的指導精神，建立健全洪湖市住房建設體系，擴大洪湖市新建商品住房建設的供給總量，同時結(jié)合《小港農(nóng)場管理區(qū)總體規(guī)劃》 ，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習慣的個性化住房。本項目經(jīng)過嚴格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān)因素的分析，項目的目標與規(guī)劃內(nèi)容相互銜接。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準入分析一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價2020 年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。繼續(xù)推進保障房建設，注重建設和管理制度的完善。中央財政在保障性住房方面安排資金 1713 億元，是 2020 年的 倍。同時還抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在 2020 年將更注重保障房建設和管理制度的完善。今年《政府工作報告》中指出加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設寫進政府工作報告。今年 1 月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設部機關(guān)工作會議中指出繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設，保證在 2020 年 6湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告24月末前實現(xiàn) 40 個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。由此可見，住房信息系統(tǒng)建設及改革房地產(chǎn)稅收制度將成為今年房地產(chǎn)政策重點，這將為梳理個人住房信息、完善限購等行政手段、房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大等政策提供必要條件，可能為房價合理回歸、限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件。二、洪湖市房地產(chǎn)市場運行情況洪湖市房地產(chǎn)2020 年伴隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房(含二手房 )成交量呈下降態(tài)勢。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告25洪湖市銷售面積供應趨勢圖洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應趨勢圖從上圖中不難看出，2020 年前一季度呈下滑態(tài)勢，下半年度的走勢將穩(wěn)中持平趨勢。進入到 2020 年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了 1 年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體下降的態(tài)勢。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。2020 年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè) 5 家，實現(xiàn)利潤 萬元。受國際經(jīng)濟危機影響，洪湖市 2020 年下半年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。商品房銷售面積 33350 平方米，同比上升 %；商品房銷售額 億元，同比上升 %。本項目定位本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，形象定位于新建商品房項目，建成小湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告27型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標客戶主要為當?shù)劓?zhèn)居民，項目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅 132 套。其平均面積為 109 平方米左右。四、產(chǎn)業(yè)政策及評價本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2020 年本 )》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)，因此，本項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依照下列規(guī)定承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目： (1)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)項目的規(guī)模不予限制； (2)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過 60 萬平方米； (3)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過 35 萬平方米； (4)四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過 15 萬平方米。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告29第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、 概述湖北省洪湖市被批準為濕地自然保護區(qū)，同時按國家要求建設為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型” 兩型社會地區(qū)。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。鋼材、商品砼等原材料可在當?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等運輸方式運至現(xiàn)場，因此，材料采購較為方便?？删偷亟鉀Q；土石方供應要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，主要資源利用數(shù)量預測如下：土地資源：規(guī)劃征地面積為 8822 平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，項目建設單位以公開競價的方式取得該地塊土地使用權(quán)。電力資源：本項目電力全部由洪湖市供電公司提供，主要用于家庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，正常年用電量為 萬度電，洪湖市供電公司可滿足用電需求，不會對全市用電構(gòu)成重要影響。建筑原材料：本項目全部建成后預計需消耗鋼材 1363 噸；商品混凝土 4554 立方米?？傮w目標：到 2020 年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現(xiàn)階段中等發(fā)達國家的水平。到 2020 年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和特大城市新建建