【文章內容簡介】 環(huán)渤海灣經濟圈)的市場營銷戰(zhàn)略，大力拓展旅游市場。改善旅游設施，大力發(fā)展長江經濟帶人文山水風光游、休閑度假與生態(tài)觀光游、沿江三國遺址尋蹤游，努力打造長江經濟帶黃金旅游節(jié)點。到 2020年，全市接待海內外旅客 200 萬人次以上，實現旅游總收入 20 億元湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告18以上，提供直接就業(yè) 1 萬人、帶動城鄉(xiāng)間接就業(yè) 6 萬人，扶持發(fā)展旅行社 10 家以上，4A 級以上旅游景區(qū)達到 3 家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn) 2個、旅游名村 5 個，星級“農家樂” 、 “漁家樂”達到 50 家。(2)以交通基礎設施為依托加快發(fā)展現代物流業(yè)。依托“兩路兩橋一港” 等交通基礎設施，在洪林大道以北、大興大道以東建設占地 20萬平方米的綜合物流園，運用其運輸、倉儲配送、裝卸、搬運四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務洪湖經濟技術開發(fā)區(qū)，輻射整個市域范圍。加快建設占地面積約 10 萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉儲配送中心，利用水運特殊優(yōu)勢，直接服務于臨港工業(yè)園大宗貨物運輸與倉儲；支持富迪洪湖調配中心功能和規(guī)模提升，擴大日用消費品輻射范圍；加快實施府場、峰口、新灘等重點城鎮(zhèn)物流集散中心建設項目。逐步形成由物流園區(qū)、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級物流體系。(3)以刺激和擴大消費為手段改造提升其它服務業(yè)。以擴大消費需求為重點，尋求投資與消費的結合點，逐步實現增投資、促發(fā)展與擴消費、惠民生相生相容。一是圍繞“萬村千鄉(xiāng)市場工程” 和“新農村現代流通服務網絡工程” ，認真落實家電、農機、汽車和摩托車下鄉(xiāng)補貼政策和家電“以舊換新 ”政策，促進耐用消費品升級換代。二是積極引導新的消費熱點，支持寬帶通信、廣播電視和互聯網“三網融合”建設，大力倡導網上交易、電子配送等電子商務消費方式；支持銀行、證券、金融保險業(yè)參與消費信貸，規(guī)范咨詢、代理等中介服務業(yè)發(fā)展。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告19三是積極發(fā)展文化產業(yè)，力爭在發(fā)展廣播影視、新聞出版、文娛演藝、動漫游戲四大產業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務體系建設，實現社區(qū)服務社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。(二) 洪湖市小港農場管理區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路洪湖市小港管理區(qū)(農場)位于美麗富饒的江漢平原南部，南枕黃金水道長江，通巴陵，暢瀟湘；北接宜黃高速公路，上游三峽，下覽武漢；東與三國古戰(zhàn)場烏林寨毗鄰；西臨風光旖旎的百里洪湖；內荊河可載千噸貨輪繞場，214 省道自北向南橫穿全境，地理位置十分優(yōu)越。洪湖市小港管理區(qū)下轄 5 個農業(yè)大隊、2 個商貿服務公司、11 家工業(yè)企業(yè)、4 所學校、1 所職工醫(yī)院，是一集農、林、牧、副、漁，工、商、建、運、服務于一體的綜合性農墾管理區(qū)。轄區(qū)現有人口 萬人，國土總面積 25 平方公里，耕地面積 萬畝，其中特種水產養(yǎng)殖面積 萬畝。現有成材樹木 78 萬株，活立木蓄積量 6 萬方，森林覆蓋率 %。受亞熱帶季風氣候影響，四季分明，雨量充沛，氣候適宜，農業(yè)資源豐富。主要農副產品有：稻谷、藺草、瓜果、蔬菜、蓮藕；主要水產品有：草魚、鯉魚、白鰱、鯽魚、河蟹、甲魚、烏鱧、龍蝦、黃鱔、泥鰍；主要林木有：水杉、池杉、棕櫚樹、香樟，各種花卉苗木；主要工業(yè)產品有：藕粉、香臘板鴨、磨皮蓮、武昌魚、九妹魚、洪湖魚、蝦仁、蝦殼、素身荷葉飲料、素身荷葉茶、無鉛松湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告20花皮蛋、紅心咸蛋、榻榻米草席、草編工藝品、塑料編織袋、鏟運機、化工填料、服裝服飾、紡織印染、電源電瓶等。2020 年全區(qū)(場) 實現工農業(yè)總產值 億元，其中農業(yè)總產值 7000 萬元，出口創(chuàng)匯 200萬元，實現利稅 800 萬元。小港管理區(qū)始辦于二十世紀五十年代后期，前身為國有農場，進入新世紀后改制為管理區(qū)。轄區(qū)現有 萬畝特種水產養(yǎng)殖基地，引進無污染的天然洪湖水養(yǎng)殖，水草資源豐富，名特優(yōu)水產品肉美味鮮，暢銷海內外，已形成規(guī)模效益。有湖北省農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)——魚米鄉(xiāng)綠色食品有限公司、宏業(yè)特種水產品有限公司，采取基地+農戶的形式，一頭連市場，一頭連農戶，把產、銷、加，貿、工、農有機結合，延伸農業(yè)產業(yè)鏈條，形成了強大的幅射和帶動效應。有獲國家級銅牌獎的立體生態(tài)林業(yè)，農田林網化、漁池林網化已具規(guī)模，新興村莊、集鎮(zhèn)掩映其間，被譽為“江漢平原的綠寶石” ，無處不以其獨具情趣的水鄉(xiāng)風情向世人展示著她自然、純樸的生態(tài)之美；還有最具現代氣息的園林式小城鎮(zhèn)，街道寬闊，樓房鱗次櫛比，綠樹成蔭，商業(yè)網點密布，是洪湖東岸重要的商品集散地。小港農場管理區(qū)港南鎮(zhèn)的思路是，一是堅持工業(yè)興區(qū)戰(zhàn)略不動搖，擴大工業(yè)企業(yè)，新招千萬元企業(yè)落戶工業(yè)園區(qū)，壯大工業(yè)經濟。二是大力發(fā)展現代農業(yè)發(fā)展兩個農業(yè)板塊，調優(yōu)農業(yè)產業(yè)布局，大力發(fā)展名特優(yōu)。三是加大內部管理力度，勤儉辦事業(yè)。四是抓住危房改造等項目發(fā)展機遇，搞好城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村建設。五是不斷解放思想，大膽探索，湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告21學習外地先進經驗，發(fā)展地方經濟。二、洪湖市經濟社會及產業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《洪湖市國民經濟與社會發(fā)展“十二五” 規(guī)劃綱要 》及《洪湖市住房建設“十二五 ”規(guī)劃綱要 》均對洪湖市的住房建設做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學規(guī)劃，合理布局，配套建設，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產業(yè)商品化、市場化、現代化發(fā)展步伐，努力把房地產業(yè)培育發(fā)展成為縣域經濟的重要產業(yè)。一是管好土地一級市場。加強宏觀調控，不斷擴大土地有償使用范圍，結合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標、競標，優(yōu)化土地資源配置。二是放開搞活二、三級房地產市場。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產交易率，使房地產租賃、轉讓、抵押、置換規(guī)范化。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經濟適用住房建設。適應人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務，增強居民的實際購買能力。根據荊住保發(fā)[2020]9 號文件要求，下達我市 2020 年住房保障目標任務分別是：新增住房補貼家庭 100 戶；新建廉租住房 200 套；新建公共租賃住房 590 套；經濟適用住房 200 套；城市棚戶區(qū)改造 390套；國有墾區(qū)危房改造 2639 套；(其中：大同湖農場 1128 套、大沙湖農場 1010 套、小港農場 431 套)。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告22洪湖市棚戶區(qū)改造 2020 年目標任務 2639 套，現有部分簽訂拆遷補償安置協議戶數，未開工項目名稱是大同湖農場、大沙湖農場、小港農場，套數 2020 套。未開工原因沒有配套資金，計劃在年底開工。本項目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經濟和社會發(fā)展“十二五” 規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設規(guī)劃》的指導精神，建立健全洪湖市住房建設體系，擴大洪湖市新建商品住房建設的供給總量，同時結合《小港農場管理區(qū)總體規(guī)劃》 ，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習慣的個性化住房。本項目的開發(fā)與建設，將產生良好的經濟效益和社會效益，同時也將促進洪湖市國民經濟和社會的發(fā)展。本項目經過嚴格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結合各項有關因素的分析，項目的目標與規(guī)劃內容相互銜接。本項目為了響應市委市政府關于加快住房保障建設力度，改善小港農場管理區(qū)港南鎮(zhèn)集鎮(zhèn)面貌及當地居民居住環(huán)境，將小城鎮(zhèn)規(guī)劃的新區(qū)開發(fā)成商品房項目，符合當地政府規(guī)劃要求。第二節(jié) 產業(yè)政策及市場準入分析一、國家房地產宏觀調控政策及評價2020 年要繼續(xù)搞好房地產市場調控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸?，F在投機、投資性需求得到明顯抑制，多數城市房價環(huán)比下降，湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告23調控效果正在顯現。繼續(xù)推進保障房建設，注重建設和管理制度的完善。近幾年政府大力推進保障房建設，2020 年計劃開工量 580 萬套，實際開工 590萬套，建成 370 萬套；2020 年計劃開工 1000 萬套，實際開工 1043萬套，建成 432 萬套；考慮到地方政府資金壓力，今年計劃開工量700 萬套以上，相比去年有所減少，基本建成 500 萬套，今年的保障房在建量和竣工量將達到歷史高點。中央財政在保障性住房方面安排資金 1713 億元，是 2020 年的 倍。中央完善財政投入、土地供應、信貸支持、稅費減免等政策。同時還抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在 2020 年將更注重保障房建設和管理制度的完善。表：近幾年全國保障房計劃及完成情況( 單位：萬套)住房信息系統(tǒng)建設和房產稅改革成為政策重點。今年《政府工作報告》中指出加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設寫進政府工作報告。2020 年初至今，中央多次提出加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設。今年 1 月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設部機關工作會議中指出繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設，保證在 2020 年 6湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告24月末前實現 40 個主要城市的聯網。另外，房產稅在去年滬渝兩地試點的基礎上范圍有望擴大。由此可見，住房信息系統(tǒng)建設及改革房地產稅收制度將成為今年房地產政策重點，這將為梳理個人住房信息、完善限購等行政手段、房產稅改革試點范圍擴大等政策提供必要條件，可能為房價合理回歸、限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件。政策出臺的主要目的是遏制住房價格過快增長，保證房地產業(yè)健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，本項目主要開發(fā)的產品為中低價位、中小套型普通商品住房，與政府倡導的加快普通商品住房建設政策意見完全相符。二、洪湖市房地產市場運行情況洪湖市房地產2020 年伴隨著房地產市場的調控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房(含二手房 )成交量呈下降態(tài)勢。雖然官方網站因某些原因存在長達半個月的數據未能及時更新，但我們仍然能從 1 月到 3 月的成交量上看出房地產銷售面積的走勢和發(fā)展前景。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告25洪湖市銷售面積供應趨勢圖洪湖市住宅用房銷售套數供應趨勢圖從上圖中不難看出，2020 年前一季度呈下滑態(tài)勢，下半年度的走勢將穩(wěn)中持平趨勢。這主要與 2020 年底一系列的調控政策即將出臺有密切聯系。進入到 2020 年，房地產市場在經過了 1 年的調整之后，開始出現整體下降的態(tài)勢。從目前的走勢看，全球性的經濟減速和房地產市場本身的規(guī)律在起主導作用，房地產市場的信心一時還難湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告26以恢復。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。但國務院已有明確的指示，國務院有關部門已經出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，后幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。2020 年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產投資的高位運行，建筑業(yè)呈現快速發(fā)展的勢頭，2020 年全縣建筑業(yè)實現增加值 億元，增長 %。具有資質等級的建筑企業(yè) 5 家，實現利潤 萬元。全市房屋建筑施工面積 萬平方米，同比增長 %；房屋建筑竣工面積 萬平方米，同比增長 %。受國際經濟危機影響，洪湖市 2020 年下半年房地產開發(fā)產銷出現回落。洪湖市不屬限購城市，全市房地產開發(fā)本年投資 億元，同比略增 %。商品房銷售面積 33350 平方米，同比上升 %；商品房銷售額 億元，同比上升 %。至 2020 年 9 月份開始，受國家調控政策的深入影響，洪湖市房地產市場未出現大起大落趨勢，房地產市場火爆難再現，與此同時作為荊洲地區(qū)之一的洪湖市，房地產市場受荊洲市的帶動，市場也出現了回暖，成交量及成交價格均出現了一定程度上漲。本項目定位本項目為房地產開發(fā)項目，形象定位于新建商品房項目，建成小湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設項目申請報告27型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標客戶主要為當地鎮(zhèn)居民，項目產品主要為中、小套型普通商品住宅 132 套。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)。其平均面積為 109 平方米左右。三、項目資本金政策及評價2020 年 12 月國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2020〕131 號)提出 13 條意見促進房地產市場發(fā)展，2020 年 5 月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從 35%下調至 20%，本項目投資全部由開發(fā)商自籌，項目資本金為 100%，比例遠高 20%最低要求，符合項目資本金政策要求。四、產業(yè)政策及評價本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產開發(fā)項目，根據國家發(fā)改委出臺的《產業(yè)結構調整指導目錄(2020 年本 )》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產業(yè)，因此，本項目的建設符合國家產業(yè)政策的要求。五、行業(yè)準入標準及評價《城市房地產開發(fā)經營管理條例》 、 《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理辦法》就房地產行業(yè)的準入等做了相應的規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企