【正文】 占地 15 公頃的炎帝廣場和高度達 365 米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵 ,是中 國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔 。4 萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全 ,可租可售 。由外商投資建設(shè)的裝機容量為 5 萬千瓦 ?供熱能力為 150 噸 /小時的高新區(qū)熱電廠正在抓緊籌建 ? 郵電通訊 :區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局 ,程控電話裝機容量 為 萬門 ,已開通 萬門 ,現(xiàn)代化的郵電通訊服務(wù) ,可滿足國內(nèi)外直接電話 ?無線尋呼 ?移動通訊 ?圖文傳真和用戶電報等需要 ? 煤氣設(shè)施 :市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣 ,區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣 。繞區(qū)而過的湘江四季通航 ,千噸級輪船可經(jīng)長江直達株洲 ? 供水 ?供電 :高新區(qū)現(xiàn)日共水 7 萬噸 ,市第四自來水廠正在區(qū)內(nèi)興建 ,首期工程日供水為 10萬噸 ?高新區(qū)內(nèi)建有 110千伏變電站 。道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織 ,城區(qū)道路基本形成 ,區(qū)內(nèi)連 接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建 ,天臺山路與上海至昆明的320 國道相連 。C,年降水量 1200 多毫升 ,年均日照 1600 多小時 ,無霜期在 286 天以上 ,是名副其實的膏腴之地 ,適宜多種農(nóng)作物生長 ,為湖南省有名的糧食高產(chǎn)區(qū)和國家重要的商品糧基地 ?境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富 ,已探明的礦產(chǎn)有煤 ?鐵 ?鎢 ?鉛 ?鋅 ?金 ?錫 ?鈾 ?鉬 ?銅 ?銀 ?鈮 ?鉭 ?稀土 ?螢石 ?石膏 ?硅石土 ?高嶺土 ?石灰石 ?花崗巖等 40 余種 ,為有名的有色金屬之鄉(xiāng) ?豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源 ,加上氣候 ?土壤 ?地質(zhì) ?植被所具有的多樣性特征 ,為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件 ?在人力資源方面 ,株洲農(nóng)村有勞動力 148 萬人 ,其中 124 萬人可以從農(nóng)業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作 ,城市有職工 40 多萬人 ,其中各類科技人員近 10 萬人 ,占 湖南科技隊伍總數(shù)的四分之一 ?旅游資源更是令人向往 ,株洲市重點風(fēng)景名勝區(qū)共有 4 處 ,其中國家級的有炎陵縣炎帝陵 1 處 ,省級的有炎陵縣桃源洞國家森林公園 ?株洲縣大京風(fēng)景區(qū) ?茶陵縣云陽山森林公園 ?炎帝陵氣勢恢宏 ,桃源洞景色更是綺麗誘人 ,富有原始風(fēng)光氣勢 ? 近幾年來 ,株洲市獲得了 “全國科教興市先進市 ”?“全國綠化城市” ?“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽稱號 ?按照國家統(tǒng)計局對全國 219個地級以上城市的綜合實力測算 ,株洲位居第 54位 ,在湖南省是除省會以外排名最前的城市 ,進入全國第二類城市之列 ? 附錄二 : 湖南之間 ,是湖南省 “一點一線 ”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市 ,也是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長 ?株 ?潭“金三角”一隅 ? 解放初期 ,株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn) ?1951 年 5 月 ,株洲設(shè)專轄縣級市 ,1956 年 3 月 ,升為省轄地級市 ,1983 年實行市帶縣新體制 ? 株洲有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 ?株洲是我國南方最大的交 通樞紐 ,南靠廣東 ,北依長江 ,東眺上海 ?江浙 ,西連巴蜀 ?云貴 ,有聯(lián)系華東 ?華南 ?西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽 ?京廣 ?浙贛 ?湘黔三條鐵路干線和 106?320 國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū) ?株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一 ,株洲北站是江南最大的貨運編組站 ?千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市 ?黃花機場距市區(qū)不過 60 公里 ,有高速公路相連 ? 株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候 ,四季分明 ,雨量充沛 ?光熱充足 ,年平均氣溫16176。,北緯26176。株洲背景資料 株洲 ,古稱建寧 ,公元 214 年 ,三 國東吳在此設(shè)建寧郡 ?唐太宗貞觀元年 ,建寧并入湘潭 ?古時 ,當(dāng)?shù)囟鄼綐?,湘江過而多沙洲 ,故株洲又稱櫧洲 ?到南宋紹熙元年 (公元 1190 年 )正式定名為株洲 ?株洲位于湖南省東部 ,在東經(jīng) 176。室外電線采用埋地電纜線 。 C?計量準(zhǔn)確 ,單據(jù)清晰 ,收費合理 。同時 ,傳統(tǒng)的家庭觀念的遠離 ,小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟面積住宅的出現(xiàn) ? B? 分析本項目特色 ,由于本案定位較高 ,未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價 ,牽涉到總價問題 ,可能會在市場上造成一定的阻力 ,故而對面積的控制比較嚴格 ? C?為了縮短市場消化時間 ,故而適度增 加 2 房 1廳的比例 ,力求先消化一部分住宅 ,緩解市場壓力 ,而由 3 房主力房型帶動市場影響力 ,通過小區(qū)的各項配套建設(shè)拉動需求 ? (四 )?小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議 1?小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案 ,無論是設(shè)計上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時代性和超前性 ,據(jù)市場信息反饋 ,目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套 ,但對智能化的認識不夠 ,因此 ,智能化設(shè)置也不夠到位 ? 具體建議如下 : (1)?三表出戶 實現(xiàn)三表 (水 ?電 ?煤 )出戶自動計費 ,已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點之一 ? 三表出戶系統(tǒng)采用四 層次結(jié)構(gòu) :現(xiàn)場采集儀表 ?信號召集器 ?信息管理站 ? 三表出戶主要功能為 : A?保證住戶人身財產(chǎn)安全 ,免去上門抄表造成的麻煩 。 ? 市場定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū) 。 ? 綠化率 40%。明珠花園”的一 段真實經(jīng)歷 ? “小姐 ,這 1600 元的智能化費是什么 ?” “是可視對講門禁系統(tǒng) ?” “這個不含在房價里嗎 ?” “當(dāng)然不含 ,這是我們代收的 ?” “還有其他安防系統(tǒng)嗎 ,周界報警 ?窗磁 ?門磁什么的 ?” “有啊 !你想裝另外再交錢 ?” “這行嗎 ?” “當(dāng)然可以 ,到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng) ?” 這是目前株洲房屋單價最高的房產(chǎn)“海創(chuàng)建安費用上升 30%,該項目的投資利潤率將達到臨界點 ,此時如果再增加成本投入將無法達到該項目的基本收益率 ? 由上分析可知 ,項目的經(jīng)營風(fēng)險主要來自于項目的銷售是否能夠達到預(yù)期的銷售價格 ,而整個建安成本對項目的影響將不大 ?而售價的主導(dǎo)因素是工程 質(zhì)量 ?設(shè)計水平以及建設(shè)周期等因素 ?因為 ,以上因素將直接導(dǎo)致消費者對該項目的認同度和信任度 ,對整個后期的資金回籠和項目的達到自有資金的滾動開發(fā)有至關(guān)重要的因素 ? 第五部分 :產(chǎn)品規(guī)劃 第一、 生態(tài)性原則 ?目前 ,所有的城市設(shè)計和造城運動都必須遵循生態(tài)性原則 ,綠色城市設(shè)計已經(jīng)成為本世紀的造城運動的主流 ,人類對健康的渴望 ,對綠色的向往 ,構(gòu)成了綠色城市設(shè)計的城市基礎(chǔ) 。第二年資金主要來源商 品房預(yù)售收入 ,陸續(xù)回籠資金并實現(xiàn)項目的滾動開發(fā) ? 二、 現(xiàn)金流量初步分析 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 3 月 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 14 月 工程 進度 三通一平 ?勘探 ?設(shè)計 設(shè)計定案 ,一期基礎(chǔ) 一期正負零 , 地面工程 一期地面主體 ,二期基礎(chǔ) 一期主體完畢 ?內(nèi)外裝修 二期正負零 , 地面工程 二期地面主體 二期主體完畢 ?內(nèi)外裝修 綠化 ?配套 現(xiàn)金支出累計 1710 萬元 3226 萬元 3407 萬元 4484 萬元 6747 萬元 7952 萬元 9209 萬元 10812 萬元 12149 萬元 當(dāng)月現(xiàn)金支出 1710 萬元 1516 萬元 181 萬元 1077萬元 2263 萬元 1205 萬元 1257 萬元 1603 萬元 1337 萬元 土地款 1000 萬元 1000 萬元 0 0 940 萬元 0 0 0 0 前期 費用 600 萬元 446 萬元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 429 萬元 配套工程0 0 0 0 0 0 0 300 萬元 725 萬元 款 銷售 費用 100 萬元 30 萬元 50 萬元 100 萬元 100 萬元 74 萬元 80 萬元 80 萬元 50 萬元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費用 10 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 42 萬元 銷售 進度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現(xiàn)金收入累計 0 0 1661 萬元 4135 萬元 7476 萬元 9137 萬元 11630 萬元 14952 元 16614 萬元 當(dāng)月現(xiàn)金收入 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 銷售 收入 0 0 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 項目的投資收益分析 一、 項目的銷售收入 :16614 萬元 二、 項目的投資金額 :10406 萬元 三、 項目的銷售管理成本 :996 萬元 四、 項目的稅金 :2499 萬元 五、 項 目的稅后凈利潤 : 16614104069962499=2713 萬元 六、 項目的投資回報率 2713/10406100%=26% 項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面 :建造成本 ?售價 ?開發(fā)周期等 ?這些因素 ,受當(dāng)?shù)氐恼??經(jīng)濟 ?社會等條件的影響 ,有可能發(fā)生變化 ,影響本項目的經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn) ? 一、 盈虧平衡分析 一般認為 ,當(dāng)盈虧平衡點在小于 70%時 ,項目的風(fēng)險較低 ?假定本項目的總投資額不變 ,且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè) :銷售率為 70%的現(xiàn)金收入為 11630萬 元 ,而項目的投資額為 10406 萬元 ,現(xiàn)金收入大于投資總額 ,因此該項目的盈虧平衡點肯定小于 70%,證明項目是比較安全的 ? 本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大 ,前期的費用較少 ,不多的資金就可以啟動項目 ,而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低 ,對整個項目的資金壓制不大 ? 二、 敏感性分析 開發(fā)項目中最有可能發(fā)生波動的因素是建安成本以及項目的市場銷售價格水平 ?對項目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計 ,選取銷售價格上下波動 5%?10%和建安成本上下波動 5%?10%時 ,對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響 ? 基 準(zhǔn) 方 案 售價變動 建安成本變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 凈現(xiàn)值 2713 1401 2057 3369 4025 2776 2744 2682 2650 凈 現(xiàn) 值升降幅 48% 24% 24% 48% % % % % 投資利潤率 26% % % % % % % % % 投 資 利潤率 升降幅 48% % 24% % % % % % 當(dāng)售價下降 %時 ,該項目的凈現(xiàn)值將達到臨界點為零 ,此時如果再降價將會虧本 。 4?項目周邊體育場啟動力 ,推動了整個區(qū)域的影響力 ? 威脅點 : 1?項目周邊其它一些高素質(zhì)項目的 競爭 ,對于項目有一定威脅 。 2?項目所處天元政府對面 ,過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地 ,因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善 。 2?原有的工廠是否會影響地塊土質(zhì)不明確 ,可能對項目成本有一定的影響因素 。 5?本公司的品牌優(yōu)勢和豐富的操盤經(jīng)驗 。 3?政府對于天元區(qū)建設(shè)的大力支持 ,使項目周邊的配套的日趨完善 。親親家園 小高層 120 1500 學(xué)林雅苑 商住 130170 1450 ? 天元區(qū)價格