【正文】 株洲天元區(qū)政府對面”開發(fā)項目 地塊圖 。 社區(qū)環(huán)境： 區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復式公寓和各種別墅應有盡有； 4 萬平方米的標準廠房設(shè)施齊全，可租可售；全國城市住宅試點小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設(shè)施和一流的管理服務，在全省首屈一指；占地 15 公頃的 炎帝廣場和高度達 365 米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵，是中國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等一應俱全。 郵電通訊 ： 區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，程控電話裝機容量為 萬門，已開通 萬門，現(xiàn)代化的郵電通訊服務，可滿足國內(nèi)外直接電話、無線尋呼、移動通訊、圖文傳真和用戶電報等需要。 供水、供電： 高新區(qū)現(xiàn)日共水 7 萬噸，市第四自來水廠正在區(qū)內(nèi)興建，首期工程日供水為 10 萬噸。 自然條件： 高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。到1997 年年底，已投入基本建設(shè)獎金 27 億元 ， 開發(fā)區(qū)完全已具備城市基礎(chǔ)設(shè)施購土地面積 平方公里，累計開工各類廠房、寫字樓、住宅、公共服務設(shè)施 萬平方米，竣工 萬平方米，開通公路主、次干總長 45 公里，園林綠化面積 85 萬 13 萬平方米，綠化覆蓋率達 40%。株洲天元區(qū) (高新區(qū) )背景資料 株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于 1992 年 2 月經(jīng)湖南省人民政府批準成立，經(jīng)國家科委審定， 1992 年 2 月國務院正式批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成為全國 53 家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。按照國家統(tǒng)計局對全國 219 個地級以上城市的綜合實力測算，株洲位居第 54 位，在湖南省是除省會以外排名最前的城市，進入全國第二類城市之列。炎帝陵氣勢恢宏，桃源洞景色更是綺麗誘人，富有原始風光氣勢。在人力資源方面，株洲農(nóng)村有勞動力 148 萬人，其中 124 萬人可以從農(nóng)業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作 ，城市有職工 40 多萬人，其中各類科技人員近 10 萬人，占湖南科技隊伍總數(shù)的四分之一。境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等 40 余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。 C 至 18176。黃花機場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公路相連。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽。 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級市， 1956 年 3 月，升為省轄地級市， 1983 年實行市帶縣新體制 。之間，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長、株、潭“金三角”一隅。北緯 26176。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng) 176。古時，當?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。株洲背景資料 株洲 ，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。在開發(fā)中建議先對此中軸線進行施工，形成良好的形象。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。但是，在別的城市實 際操作中，老百姓其實最擔心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費了預售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。當然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。 提高小區(qū)的環(huán)保意識。 給 水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水， 如此建議，主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。 （ 2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。 （ 2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本項目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容： A、 紅外線監(jiān)控 B、 可視對講系統(tǒng) C、 小區(qū)圍墻周圍報警裝置 小區(qū)會所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡單的室內(nèi)活動會所（如乒乓館、健身房）， 即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機會，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。 （四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議 小區(qū)智能化服務管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計上還是功能上都應密切體現(xiàn)其時代性和超前性，據(jù)市場信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認識不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。 B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積 的控制比較嚴格。這樣的情況并非完全是市場情況導致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。 住宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示，二房一廳一衛(wèi) 100 平方米，三房二廳二衛(wèi) 120－ 130 平方米，較為適銷。 屋頂設(shè)計 通過一定的裝飾達到注重屋頂所塑造的天際變化 陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實用性。 建筑立面，外觀設(shè)計 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導潮流，其簡約建筑立面及實用性原則經(jīng)得起時間的 考驗，但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市，市場已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨樹一幟的建筑風格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項目的成功關(guān)鍵之一。 (三 )、單體設(shè)計 整個小區(qū)配備住宅和商鋪 2 大主要功能。而后現(xiàn)代主義建筑注重實用性適合住宅的建造。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍， 建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 三、規(guī)劃設(shè)計具體指標建議： (一 )、項目概況 ? 本項目總占地面積 98 畝（ 65366 ㎡） ? 計劃容積率 ； ? 綠化率 40％； ? 建筑密度 28%； ? 市場定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū)； ? 公共建筑面積約占 2％，約 1000 平方米 ? 總建筑面積： 104586 ㎡，可銷售面積： 103586 ㎡ ? (二 )、總體布局 基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應從平面到空間達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間。主要表現(xiàn)為： A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 健康環(huán)保生活 在建筑選材，生活配套設(shè)施等細節(jié)方面提倡環(huán)保意識，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。 (二 )、居住應當是“無雜質(zhì)、純 粹居住” 數(shù)碼生活時代 步入 21 世紀，住宅領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。 巴喱島式水景住宅 水景住宅實因人類的親水情結(jié)應運而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財”的觀點進行推廣，為小區(qū)添加流動元素，增強小區(qū)的動感。 (2) 精點放大 縱觀全國房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計上均是巧花心思，力爭小品觀賞性在一定程度上的放大。但它又是小區(qū)的一個標志，反面，每一處小品景點我的應力求功用上的效大及細處理精致。 新實用主義小品的“精點放大” 物理學中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空間越大，引入到現(xiàn)實生活中也是同理。 造坡組團 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團均在同一水平面，使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。 C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。 A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在 ： A、 相融綠化 B、 造坡組團 C、 精“點”放大及實用主義 D、 水景點綴住宅 相融綠化 強調(diào)內(nèi)部綠化的同時，注意對外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達到統(tǒng)一。 意在從小品設(shè)計、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。購房者對綠化、對環(huán)境的要求不斷提高，同時也愿意為此付出更多的金錢代價。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計理念： ? 環(huán)境應當是寬帶“泛環(huán)境” ? 居住應當是“無雜質(zhì)、純 粹居住” (一 )、“泛環(huán)境”生活理念 株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢，整個城市的定位在于工業(yè)化城市。了解市場、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。如果整個小區(qū)不能達到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么 時候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人肯定是開發(fā)商，買單的當然也是開發(fā)商。明珠花園”的售樓小姐的解釋?！? “這行嗎？” “當然可以，到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。” “這個不含在房價里嗎？” “當然不含，這是我們代收的。明珠花園”的一段真實經(jīng)歷。 （三）智能化，誰為你買單？ 這句話問起來似乎有點多余，但智能化作為現(xiàn)代化小區(qū)的必備因素，不得不這樣問？答案其實很簡單，最終買單當然是購房 者，但問題在于中間環(huán)節(jié)。但是，是否能考慮將古典的歐式風格適當?shù)囊耄驗闅W式宏大的氣勢在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢。 “歐式建筑”在市場中經(jīng)過一段時間之后，也隨著時代的發(fā)展逐漸失去王者之風，建筑風格開始走向多元化。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力欣賞、都能夠接受呢？ 歐式建筑，歸類為古典主義建筑風格。所以我們不禁要問：環(huán)境，該何去何從？ 本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業(yè)形 象，環(huán)境該何去何從？拿怎樣的環(huán)境才能支撐得住精品物業(yè)的概念？唯一出路就是拋棄目前株洲的居住環(huán)境設(shè)計慣性軌道，通過園林設(shè)計的提前介入，設(shè)計出功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)計領(lǐng)先當?shù)厥袌龅沫h(huán)境。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環(huán)境的要求也將越來越高。 造成這種情況，主要是開發(fā)商對環(huán)境意識的薄弱，而百姓也同時缺乏相關(guān)的認識，就拋棄了小區(qū)的環(huán)境塑造。市場存在一個怪圈，似乎“綠化 =環(huán)境、綠化 =綠化率”。他們似乎已經(jīng)找到了適合各自的法門，湘銀的物業(yè)、海創(chuàng)的產(chǎn)品在株洲都是首屈一指的，但他們?nèi)匀辉谂Υ蚱埔粋€瓶頸 —— 價格。 株洲市房地產(chǎn)市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。 以上六點原則是我們對株洲項目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對這些原則性的內(nèi)容思考，我們對本案有如下思考： 一、 房產(chǎn)市場突出問題思考及建議 在開始進行規(guī)劃設(shè)計之前，我們想先依照我們在做產(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題做一個思考，并提出建議。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。而項目作為城市的一分子，充分的融合，并承擔自身相應應該也能夠承擔的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補性，避免投資浪費。 第五、 功能性原則。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、 建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上的層次感。做 項目 必須做到 形神兼?zhèn)?才能稱為完美。 第三、 文化性原則。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。該項目 作為城市，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。 第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃 第一、 生態(tài)性原則。而售價的主導因素是工程質(zhì)量、設(shè)計水平以及建設(shè)周期等因素。 當售價下降 %時，該項目的投資利潤率將達到臨界點，即達到保底收益率（ 8%），此時如果再降價將無法達到該項目的基本收益率；建安費用上升30%，該項目的投資利潤率將達到臨界點，此時如果再增加成本投入將無法達到該項目的基本收益率。對項目在兩年內(nèi)可能的情況預計，選取銷售價格上下波動 5%、 10%和建安成本上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟評價指標的影 響。 本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低，對整個項目的資金壓制不大。 一、 盈虧平衡分析 一般認為，當盈虧平衡點在小于 70%時，項目的風險較低。 二、 現(xiàn)金流量初步分析