【導(dǎo)讀】株洲古稱建寧,位于湖南省東部,是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市,也是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長?株洲主要以發(fā)展工業(yè)為主,在整。城市依托著貫穿我國南北鐵路大動脈和湘。江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢,帶動了整個城市穩(wěn)步發(fā)展?有“鐵路拉出來的城。現(xiàn)轄株洲市區(qū)天元?石峰四區(qū)和炎陵縣?370萬,市區(qū)人口76萬?造紙等門類齊全的新型工業(yè)體系,同時建立了一批科研機構(gòu),各類專業(yè)技。術(shù)人員占湖南省的1/7,成為湖南重要的新興工業(yè)基地?320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一,株洲。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸。上半年,株洲城市實現(xiàn)社會消費品零售額。株洲居民在外就餐比例不斷增大,加上外地游客和進城務(wù)工人數(shù)的增加,今年1-5月份,株洲市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企。其主要原因,一是株洲零售企業(yè)審時度勢,緊跟時代

　　

【正文】 量也越來越高 ,以科技化 ?智能化管理代替人工管理 ,使小區(qū)的居住空間更廣闊 ,得到舒適 ?便捷的服務(wù) ? 高安全系數(shù)生活 居住第一要求是安全 ,高安全系數(shù)住宅 ,無疑是對產(chǎn)品質(zhì)量無可爭議的保證 ?主要表現(xiàn)為 : A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 3?健康環(huán)保生活 在建筑選材 ,生活配套設(shè)施等細節(jié)方面提倡環(huán)保意識 ,創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅 ?這一點在株洲尤為重要 ? 三 ?規(guī)劃設(shè)計具體指標(biāo)建議 : (一 )?項目概況 ? 本項目總占地面積 98 畝 (65366 ㎡ ) ? 計劃容積率 。 ? 綠化率 40%。 ? 建筑密度 28%。 ? 市場定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū) 。 ? 公共建筑面積約占 2%,約 1000 平方米 ? 總建筑面積 :104586 ㎡ ,可銷售面積 :103586 ㎡ ? (二 )?總體布局 基于以上情況 ,建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ,設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間 ?具體建議如下 : 因當(dāng)?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快 ,接受程度相對較高 ,故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài) ,引入組團 ,增加組團間的變化 ,如架空 ?退臺式 ?洋房等元素 ? 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚 ,以商帶住現(xiàn)象普遍 ,建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪 ? 設(shè)地上停車場 ,并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車停車庫 ? 歐 式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合 ?歐式景觀建筑為一條中軸 ,廣場 ?大門 ?花園 ?小品等一系列景觀的設(shè)置 ?而后現(xiàn)代主義建筑注重實用性適合住宅的建造 ? 本案地塊沿黃河北路條狀分布 ,因此建議大門設(shè)在條狀的中部 ,并在兩端設(shè)輔助出入口 ? (三 )?單體設(shè)計 整個小區(qū)配備住宅和商鋪 2大主要功能 ?建議結(jié)構(gòu)設(shè)計采用混合結(jié)構(gòu) ,即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制 ? 1?建筑立面 ,外觀設(shè)計 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導(dǎo)潮流 ,其簡約建筑立面及實用性原則經(jīng)得起時間的考驗 ,但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市 ,市場已經(jīng)擁有眾多 的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品 ,能夠明確的提出獨樹一幟的建筑風(fēng)格 ,與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來 ,是項目的成功關(guān)鍵之一 ?完全作到歐式在實用性方面有一定的欠缺 ,因此整個項目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進行規(guī)劃設(shè)計 ,即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合 ? 2?屋頂設(shè)計 通過一定的裝飾達到注重屋頂所塑造的天際變化 3?陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面 ,注重不同朝向窗的變化 ,增加美感與實用性 ?同時 ,部分觀景陽臺 ,可以考慮采用 局部鋼化玻璃陽臺隔板 ,增加小區(qū)美觀性 ,提高小區(qū)品質(zhì) ? 4?住宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示 ,二房一廳一衛(wèi) 100 平方米 ,三房二廳二衛(wèi)120130 平方米 ,較為適銷 ?本項目目標(biāo)客戶多為成功人士 ,對房型空間要求更為苛刻 ?建議臥室 ?廳要朝南布置 ,廚衛(wèi)放在北側(cè) ?具體建議如下 : （ 1） 房型面積安排 : 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計 : 90~105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計 : 110 平方米 ?120 平方米 ?130 平方米 ?140 平方米 復(fù)式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計 :160 平方米 (躍層 ) （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 設(shè)計理由 : A? 據(jù)在株洲的市場調(diào)查摸底 ,多以 130 平方米以上的大面積住房為主 ?這樣的情況并非完全是市場情況導(dǎo)致的 ,而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法 ?100110 的房型在少數(shù)項目有推出 ,銷售率都在 90%以上 。同時 ,傳統(tǒng)的家庭觀念的遠離 ,小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟面積住宅的出現(xiàn) ? B? 分析本項目特色 ,由于本案定位較高 ,未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價 ,牽涉到總價問題 ,可能會在市場上造成一定的阻力 ,故而對面積的控制比較嚴(yán)格 ? C?為了縮短市場消化時間 ,故而適度增 加 2 房 1廳的比例 ,力求先消化一部分住宅 ,緩解市場壓力 ,而由 3 房主力房型帶動市場影響力 ,通過小區(qū)的各項配套建設(shè)拉動需求 ? (四 )?小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議 1?小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案 ,無論是設(shè)計上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時代性和超前性 ,據(jù)市場信息反饋 ,目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套 ,但對智能化的認識不夠 ,因此 ,智能化設(shè)置也不夠到位 ? 具體建議如下 : (1)?三表出戶 實現(xiàn)三表 (水 ?電 ?煤 )出戶自動計費 ,已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點之一 ? 三表出戶系統(tǒng)采用四 層次結(jié)構(gòu) :現(xiàn)場采集儀表 ?信號召集器 ?信息管理站 ? 三表出戶主要功能為 : A?保證住戶人身財產(chǎn)安全 ,免去上門抄表造成的麻煩 。 B?方便管理 ,節(jié)省人力 ,便于交費 。 C?計量準(zhǔn)確 ,單據(jù)清晰 ,收費合理 。 D?遠程斷水 ,斷電功能 ,杜絕拖欠現(xiàn)象 ? (2)?安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全 ,引入智能化安保系統(tǒng) ,能與本項目高檔精品的市場定位相符 ,小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容 : A?紅外線監(jiān)控 B?可視對講系統(tǒng) C? 小區(qū)圍墻周圍報警裝置 2?小區(qū)會所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡單的室內(nèi)活動 會所 (如乒乓館 ?健身房 ),即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機會 ,又可以提升物業(yè)品質(zhì) ? 3?管線設(shè)計 (1)?建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對集中布置 ,建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū) 。室外電線采用埋地電纜線 。電話線 ?電視線接收線均采用安裝入戶 ? (2)?電氣設(shè)備裝置合理 ,保證足夠的電器插座和電話 ,電視等接口 ? (五 )?其他環(huán)境功能性配套設(shè)置 1?垃圾處理設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站 ,此設(shè)備不僅投入成本較低 ,而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念 ? 2?給水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水 ,如此建議 ,主要從環(huán)保及 建筑外形美觀性考慮 ? 3?污水處理設(shè)施 建議設(shè)置污水處理設(shè)備 ,集中排水 ?提高小區(qū)的環(huán)保意識 ? 雨水收集及灌溉 當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑?,從節(jié)能環(huán)保的角度考慮 建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng) 四 ?開發(fā)建議 在株洲 ,根據(jù)市場的調(diào)研情況基本上 100%的住宅項目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售 ?當(dāng)然 ,這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果 ,這是老百姓對開發(fā)商的信心問題 ?因為 ,在株洲這樣一個簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn) ,因為沒見到房子他們不敢買 ?但是 ,在別的城市實際操作中 ,老百姓其實最擔(dān)心的不是房子 ,而是環(huán)境 ,公建配 套是否能建起 ?綠化是不是有 ?有沒有承諾的那么多 ?本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費了預(yù)售這一有利條件 ,造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象 ?因此 ,本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例 ,能夠提前完成銷售任務(wù)并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象 ? 本案地塊沿黃河北路條狀分布 ,因此建議大門設(shè)在條狀的中部 ?屆時門前廣場 ?大門 ?主路 ?中心花園 ?以及小品將成為本項目的景觀中軸線 ?在開發(fā)中建議先對此中軸線進行施工 ,形成良好的形象 ? 附錄一 : 湖南株洲背景資料 株洲 ,古稱建寧 ,公元 214 年 ,三 國東吳在此設(shè)建寧郡 ?唐太宗貞觀元年 ,建寧并入湘潭 ?古時 ,當(dāng)?shù)囟鄼綐?,湘江過而多沙洲 ,故株洲又稱櫧洲 ?到南宋紹熙元年 (公元 1190 年 )正式定名為株洲 ?株洲位于湖南省東部 ,在東經(jīng) 176。114176。,北緯26176。28176。之間 ,是湖南省 “一點一線 ”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市 ,也是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長 ?株 ?潭“金三角”一隅 ? 解放初期 ,株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn) ?1951 年 5 月 ,株洲設(shè)專轄縣級市 ,1956 年 3 月 ,升為省轄地級市 ,1983 年實行市帶縣新體制 ? 株洲有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 ?株洲是我國南方最大的交 通樞紐 ,南靠廣東 ,北依長江 ,東眺上海 ?江浙 ,西連巴蜀 ?云貴 ,有聯(lián)系華東 ?華南 ?西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽 ?京廣 ?浙贛 ?湘黔三條鐵路干線和 106?320 國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū) ?株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一 ,株洲北站是江南最大的貨運編組站 ?千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市 ?黃花機場距市區(qū)不過 60 公里 ,有高速公路相連 ? 株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候 ,四季分明 ,雨量充沛 ?光熱充足 ,年平均氣溫16176。C 至 18176。C,年降水量 1200 多毫升 ,年均日照 1600 多小時 ,無霜期在 286 天以上 ,是名副其實的膏腴之地 ,適宜多種農(nóng)作物生長 ,為湖南省有名的糧食高產(chǎn)區(qū)和國家重要的商品糧基地 ?境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富 ,已探明的礦產(chǎn)有煤 ?鐵 ?鎢 ?鉛 ?鋅 ?金 ?錫 ?鈾 ?鉬 ?銅 ?銀 ?鈮 ?鉭 ?稀土 ?螢石 ?石膏 ?硅石土 ?高嶺土 ?石灰石 ?花崗巖等 40 余種 ,為有名的有色金屬之鄉(xiāng) ?豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源 ,加上氣候 ?土壤 ?地質(zhì) ?植被所具有的多樣性特征 ,為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件 ?在人力資源方面 ,株洲農(nóng)村有勞動力 148 萬人 ,其中 124 萬人可以從農(nóng)業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作 ,城市有職工 40 多萬人 ,其中各類科技人員近 10 萬人 ,占 湖南科技隊伍總數(shù)的四分之一 ?旅游資源更是令人向往 ,株洲市重點風(fēng)景名勝區(qū)共有 4 處 ,其中國家級的有炎陵縣炎帝陵 1 處 ,省級的有炎陵縣桃源洞國家森林公園 ?株洲縣大京風(fēng)景區(qū) ?茶陵縣云陽山森林公園 ?炎帝陵氣勢恢宏 ,桃源洞景色更是綺麗誘人 ,富有原始風(fēng)光氣勢 ? 近幾年來 ,株洲市獲得了 “全國科教興市先進市 ”?“全國綠化城市” ?“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽稱號 ?按照國家統(tǒng)計局對全國 219個地級以上城市的綜合實力測算 ,株洲位居第 54位 ,在湖南省是除省會以外排名最前的城市 ,進入全國第二類城市之列 ? 附錄二 : 湖南株洲天元區(qū) (高新區(qū) )背景資料 株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于 1992 年 2 月經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)成立 ,經(jīng)國家科委審定 ,1992年 2月國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ,成為全國 53家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管轄面積為 35 平方公里 ,其中國務(wù)院批準(zhǔn)的政策區(qū)為 平房公里 ,起步區(qū) 平方公里經(jīng)過 4 年多開發(fā)和建設(shè) ,現(xiàn)已初具規(guī)模 ?到 1997年年底 ,已投入基本建設(shè)獎金 27 億元 , 開發(fā)區(qū)完全已具備城市基礎(chǔ)設(shè)施購?fù)恋孛娣e 平方 公里 ,累計開工各類廠房 ?寫字樓 ?住宅 ?公共服務(wù)設(shè)施 萬平方米 ,竣工 萬平方米 ,開通公路主 ?次干總長 45 公里 ,園林綠化面積 85 萬 13萬平方米 ,綠化覆蓋率達 40%? 地理位置 :株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸 ,三面環(huán)江 ,地勢平坦 ,與市中心一橋相接 ,地理環(huán)境十分優(yōu)越 ,極富開發(fā)潛力 ? 自然條件 :高新區(qū)東部為湘江沖積平原 ,西部以緩丘為主 ? 道路交通 :高新區(qū)交通十分便捷 ,距京廣 ?浙贛 ?湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站 公里 。道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織 ,城區(qū)道路基本形成 ,區(qū)內(nèi)連 接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建 ,天臺山路與上海至昆明的320 國道相連 。民航至長沙黃花國際機場 60 公里 ,距大托鋪貨運機場 35 公里 。繞區(qū)而過的湘江四季通航 ,千噸級輪船可經(jīng)長江直達株洲 ? 供水 ?供電 :高新區(qū)現(xiàn)日共水 7 萬噸 ,市第四自來水廠正在區(qū)內(nèi)興建 ,首期工程日供水為 10萬噸 ?高新區(qū)內(nèi)建有 110千伏變電站 。1 萬伏的電力已送至各開發(fā)小區(qū) 。由外商投資建設(shè)的裝機容量為 5 萬千瓦 ?供熱能力為 150 噸 /小時的高新區(qū)熱電廠正在抓緊籌建 ? 郵電通訊 :區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局 ,程控電話裝機容量 為 萬門 ,已開通 萬門 ,現(xiàn)代化的郵電通訊服務(wù) ,可滿足國內(nèi)外直接電話 ?無線尋呼 ?移動通訊 ?圖文傳真和用戶電報等需要 ? 煤氣設(shè)施 :市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣 ,區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣 。區(qū)內(nèi)還建有液化氣站 ,氣源充足 ,可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要 ? 社區(qū)環(huán)境 :區(qū)內(nèi)高 ?多層公寓 ?復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有 。4 萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全 ,可租可售 。全國城市住宅試點小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境 ?一流的設(shè)施和一流的管理服務(wù) ,在全省首屈一指 。占地 15 公頃的炎帝廣場和高度達 365 米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵 ,是中 國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔 。區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館 ?一個大型會議