上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃-資料下載頁
2024-11-23 20:35本頁面
【導(dǎo)讀】前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠。自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成。例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為，出讓金為3675萬元。元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進行適當?shù)恼{(diào)整。實際上，目前上海住。率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內(nèi)。在估算時均采用上
【正文】 %=592萬元 開發(fā)商籌建管理費：按主體工程建設(shè)費的 2%估算， 9866*2%=197萬元 住宅配套費：按住宅建筑面積的 320元 /M2估算， 49800*320=1594元 人防建設(shè)配套費 本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防 設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費。 市政建設(shè)配套費 按 120元 /M2標準估算，即： 120元 /M2*52500M2=630萬元 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費： 按 15元 /M2標準估算： 15元 /M2*52500M2=79萬元 小計： 3092萬元 E、不可預(yù)見費 按（ A） （ D）各項費用的 5%估算 （ 9975 9866 1184 3092） *5%=24117*5%=1206萬元 AE小計： 25323萬元 F、建設(shè)期貸款利息 假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的 30%， 25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動銷 售， 45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款 13年貸款利率為 %，貸款資金平均占用時間為 年，則建設(shè)貸款利息為： 25323*45%*[（ 1 %） ]=951萬元 建設(shè)開發(fā)成本匯總表： (見文末表格 ) 三、項目開發(fā)盈利性分析 住宅建設(shè)項目銷售總收入（銷售稅費取 8%）： 住宅商品房： 49800M2*6180 元 /平方米 *（ 18%） =28314萬元 獨立式地下車位： 10 萬元 /個 *136個 *（ 18%） =1251 萬元 小計 29565 萬元 住宅建設(shè)項目開發(fā)成本 26274 萬元 開發(fā)利 潤： 2956526274=3291 萬元 利潤率：開發(fā)利潤 /開發(fā)成本 =3291/26274*100%=% 假設(shè)整個住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用 2 年時間，開發(fā)商自有資金為項目建設(shè)資金的 30%，即 25323*30%=7597 萬元 開發(fā)商自有資金年利潤率：開發(fā)利潤 /（自有資金 *2） *100%=3291/（ 7597*2） *100%=% 盈虧平衡分析： 項目盈虧平衡點為：銷售收入 =建設(shè)開發(fā)成本 盈虧平衡點住宅平均售價 *49800*（ 18%） 100000*136*（ 18%） =262740000 盈虧 平衡點住宅平均售價 =5462 元 /平方米 即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價超過 5462 元 /平方米，則開發(fā)項目盈利 如果樓盤建成后住宅商品房平均售價低于 5462 元 /平方米，則開發(fā)項目出現(xiàn)虧損 相比房地產(chǎn)價格評估而言，房地產(chǎn)前期策劃，投資及盈利性分析所涉及的項目內(nèi)容多，范圍廣，信息數(shù)據(jù)量大。本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)主要來源有以下幾個方面： （ 1）國家有關(guān)民用建筑設(shè)計參考指標 （ 2）國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標 （ 3）上海市建設(shè)工程造價信息資料 （ 4）上海市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標準 （ 5）中國人民銀行發(fā)布的存貸款利 率 （ 6）上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局發(fā)布的上海市房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù) （ 7）通過現(xiàn)場調(diào)查及市場研究得到的信息數(shù)據(jù) （ 8）作者以往在建筑設(shè)計、工程造價咨詢、房地產(chǎn)評估行業(yè)所積累的有關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 上述信息資料及數(shù)據(jù)具有動態(tài)性和時效性，本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)僅供參考，在引用時應(yīng)根據(jù)具體情況加以必要的修正。目前階段，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)，業(yè)務(wù)過于單一，知識的含金量不高。而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評估機構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類比房地產(chǎn)評估更高層次的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn) 評估人員提供了更廣闊的舞臺。
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