【正文】 廚房的地面已鋪好防滑地磚。墻面瓷片貼到屋頂, 衛(wèi)生間沒有臉盆,坐便器。上水管為 PPR 管,下水管為 PVC 管,結(jié)實(shí)耐用。水流順暢,不易堵塞,入戶線為 6m平米銅線,空調(diào)線、插座線,廚房用電每路均單獨(dú)控制,出現(xiàn)問題其它線路照常運(yùn)轉(zhuǎn)。窗為加寬加大外飄窗。同面積戶型十二種，共您充分選擇。兩房兩廳一衛(wèi) 南北通透，采光通風(fēng)，生機(jī)昂然；布局緊湊，功能合理，打造精致空間；廳臥全朝陽設(shè)計(jì)，宣揚(yáng)鮮明健康理念；干濕功能設(shè)計(jì)巧妙，科學(xué)構(gòu)筑生活。 三房兩廳兩衛(wèi) 全明式設(shè)計(jì)，南北通透，清新自然；動(dòng)靜分離、干濕分區(qū)，照顧生活習(xí)慣；方正客廳，布局合理，雍容品位；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，儲(chǔ)物、觀景，趣味天地；主臥帶獨(dú)立洗手間，彰顯主人便利尊貴。 三房兩廳兩衛(wèi)（帶入戶花園）南北通透、明式設(shè)計(jì)，超級(jí)舒適享受；干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)，功能科學(xué)合理；多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，辟空中庭院，滿室芳菲；入戶花園，拓寬室內(nèi)空間，延伸生活樂趣；次臥270度步入式陽臺(tái)，270度非凡觀景體驗(yàn)；獨(dú)立采光景觀餐廳設(shè)計(jì)，匠心獨(dú)運(yùn)。 三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議小區(qū)內(nèi)有中心花園，花園內(nèi)設(shè)假山、瀑布風(fēng)景,讓您的生活充滿山水美景“山水之間聚靈氣”。 9幢多層252戶住宅組成,樓間距18米,并配有地上和私家車庫屋頂花園和部分富士電梯。小區(qū)設(shè)計(jì)有12種戶型, 面積從102平方米 － 181平方米不等。另有升值潛力無限的門面房,僅余3間。小區(qū)水、電、暖氣齊全、有線電視、電話,寬帶網(wǎng)接入。廚房內(nèi)排煙道,衛(wèi)生間內(nèi)排太陽能熱水器下水管。項(xiàng)目營銷策劃第一章 可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競爭對手營銷策略分析第一節(jié) 可類比項(xiàng)目營銷策略分析項(xiàng)目概況；市場定位；售樓價(jià)格；銷售政策措施；廣告推廣手法；主要媒體應(yīng)用及投放頻率；公關(guān)促銷活動(dòng)；其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段。促銷策略為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時(shí)間內(nèi)提高在許昌的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場報(bào)到的形式廣泛告知?；顒?dòng)內(nèi)容： 1月5日至4月20日的8期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎(jiǎng)卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)日為5月1日、5月日、5月4日和5月5日。每次抽獎(jiǎng)抽出8輛自行車和4輛電動(dòng)車。獎(jiǎng)品費(fèi)用為：電動(dòng)車16輛約26500元，自行車32輛約8200元。其它費(fèi)用另計(jì)。第二章 項(xiàng)目市場定位第一節(jié) 鎖定目標(biāo)客戶一、項(xiàng)目核心競爭力的傳播構(gòu)思項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策第二節(jié) 推廣策略一、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場簡明情況分析入市時(shí)機(jī)的確定及安排二、廣告策略一． 廣告媒介策略 幾種主要媒介特性報(bào)紙 富于靈活性，時(shí)效性強(qiáng)，當(dāng)?shù)厥袌龈采w面廣； 成本高、保存時(shí)間短、復(fù)制質(zhì)量差、讀者傳閱率低；電視 綜合視覺和聽覺符號(hào)，感官吸引力強(qiáng)、受眾注意力高度集中、傳播面廣、受眾人數(shù)多；絕對成本高、廣告擁擠展露時(shí)間短、受眾選擇余地小；電臺(tái) 成本低、受眾總量大；只有聲音效果，比電視注意程度低、展露時(shí)間短、受眾選擇余地??；雜志地理和人口選擇性強(qiáng)、可靠、聲譽(yù)好、保存時(shí)間長、復(fù)制質(zhì)量高、讀者傳閱率高；廣告版面購買前置時(shí)間長、時(shí)效性差、刊登位置不保證印刷媒體針對性和靈活性較強(qiáng)，是現(xiàn)場有力的銷售道具，可根據(jù)各階段的需要進(jìn)行針對性的設(shè)計(jì)制作。傳播面小、傳播渠道不廣泛戶外廣告展露時(shí)間長、成本低、競爭強(qiáng)度低；受眾可選擇性差、廣告創(chuàng)意受到限制；分縱、聚縱傳媒針對群體都比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，播放頻率高；針對人群單一、市場覆蓋面小派發(fā)單頁成本低廉、受眾量大；是信息傳遞的有效途徑；操作不好可能會(huì)降低項(xiàng)目檔次 幾種可利用之新興廣告媒介l 制作“光碟”郵寄優(yōu)勢：傳播內(nèi)容詳盡、能吸引特定的受眾群、具有品質(zhì)感、成本相對較低；l 網(wǎng)絡(luò)廣告優(yōu)勢：成本相對較低，展現(xiàn)內(nèi)容全面詳盡，持續(xù)時(shí)間長，目前階段適用于客戶群體針對中青年人群的項(xiàng)目。劣勢：對目標(biāo)受眾的選擇性大。l 直接郵寄項(xiàng)目資料優(yōu)勢：受眾有高度可選擇性、靈活性強(qiáng)、信息傳播高度個(gè)人化、同一媒體內(nèi)無廣告競爭；劣勢：成本較高、郵寄廣告過多會(huì)引起受眾反感、郵寄名單獲得比較困難、準(zhǔn)確率較低； 媒介選擇及組合根據(jù)本案特性，如僅通過一種媒體的傳播，無法達(dá)到立體的宣傳效果。因此，對本案的媒介選擇及推廣建議采取整體傳播策略。A、報(bào)紙廣告：本案推廣的主要媒體，占廣告費(fèi)用的55~60%。主力報(bào)紙：許昌日報(bào)次要報(bào)紙：許昌日報(bào)、許昌廣播電視報(bào)、許昌晨報(bào)B、戶外廣告：占廣告費(fèi)用的25%l 戶外廣告牌設(shè)置地點(diǎn)：——中心廣場較為顯眼位置，引導(dǎo)轉(zhuǎn)盤人流和視線； ——工地臨健康路東段,；時(shí)間：由于周邊廣告位置有限，眾多競爭項(xiàng)目也即將啟動(dòng)，建議對好位置搶先占領(lǐng)。l 燈箱：設(shè)置地點(diǎn)：——健康路沿線燈箱 l 公交站牌：目前本案健康路設(shè)置廣告牌C、印刷媒體：占廣告費(fèi)用的5%D、公關(guān)促銷活動(dòng)：占廣告費(fèi)用的10%E、其他：2%三、媒介策略媒體總策略及媒體選擇： ①媒體總策略、②媒體選擇、③媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投入頻率及規(guī)模費(fèi)用估算第二節(jié) 營銷策略從環(huán)境、特色方面入手位于健康路東段,清潩河畔,地處新老城區(qū)結(jié)合部,未來城市中心地標(biāo)。門前路寬百米, 出行極為便利,距高速公路、新老107國道近在咫尺,離新市委市政府、政協(xié)、人大一步之遙,東臨風(fēng)光無限的千畝游園及市政廣場,北臨清潩河橡膠壩及市政公園。在這里讓您盡享純凈、自然、絕色、天然生活。逐波泛舟、游園漫步盡享水岸園林生活。小區(qū)周邊有北關(guān)集貿(mào)市場、文化街集貿(mào)市場、許昌市醫(yī)院、中國人民銀行、農(nóng)行、西湖公園、胖東來超市、志德量販、新建設(shè)超市、文化街小學(xué)、健康路小學(xué)、許昌市第一中學(xué)、許昌市第十一中學(xué)、許昌市一高、許昌學(xué)院等。選擇新世紀(jì)花園,讓您的生活,孩子的學(xué)習(xí)更加方便。第三節(jié) 營銷環(huán)境的營造一、售樓部設(shè)計(jì)建議營銷環(huán)境的營造售樓部是銷售活動(dòng)的重要場所，是物業(yè)展示的窗口；是引導(dǎo)客戶認(rèn)識(shí)樓盤的重要表現(xiàn)形式；它的設(shè)置藝術(shù)是樓盤的形象代表和物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。主格調(diào)：高檔、大氣、明快、敞亮、親切位置選擇：可考慮在健康路東段主入口處（即兩座主體工程的中間位置）建立售樓部，一是由于健康路東段車流人行較多，位置比較突出；二是將售樓處以大落地窗建外立面，則可給人以通透的感覺，可有效提高項(xiàng)目形象及好感度；第三考慮因素也是考慮到空間布局的合理性，為更加有效的將兩側(cè)施工部份進(jìn)行包裝預(yù)留相應(yīng)的空間?？蓞⒖家韵聨状笠c(diǎn)：可采用新型材料——鋼化玻璃，引景入室，使售樓部與小區(qū)園景相輔相成；考慮到項(xiàng)目的具體情況，在設(shè)計(jì)、建設(shè)過程中要充分考慮到防曬、隔音、通風(fēng)的情況。可配合流動(dòng)水幕墻，一則增強(qiáng)動(dòng)感，二則適當(dāng)阻隔噪音影響；銷售中心前可設(shè)置一小型廣場，使其有過渡段的作用，此外可考慮設(shè)置一新穎、現(xiàn)代的雕塑或標(biāo)志，起到畫龍點(diǎn)睛之效果。其次配合燈光效果，高檔的內(nèi)部包裝，合理的擺設(shè)，精致的室內(nèi)小景，使售樓部日夜都能成為小區(qū)的一道風(fēng)景線。售樓部內(nèi)部應(yīng)與小區(qū)廣場、園景相協(xié)調(diào)，具休閑情調(diào)，將小區(qū)中洋溢的和睦、溫馨、寫意融入售樓部內(nèi)。另售樓部各個(gè)位置擺放一些陽光植物，增加售樓部的陽光氣息。售樓部內(nèi)部還應(yīng)考慮劃分以下功能區(qū)：接待區(qū)：接待臺(tái)、銷控臺(tái)（板）、主景畫幅參觀介紹區(qū)：總體沙盤、園林沙盤、單元模型洽談區(qū)：若干組談判臺(tái)椅財(cái)務(wù)區(qū)：簽約、收款，需單獨(dú)一間辦公室休息區(qū)：沙盤正對面，可在休息時(shí)使客戶一直面對本項(xiàng)目沙盤，以起到加深印象的作用主要建材和設(shè)備展示：外墻材料、門窗、內(nèi)墻涂料、地板、地磚、潔具、櫥具、吊燈、燈具等聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家居智能化系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)與布置：這一點(diǎn)十分重要，環(huán)境照明、局部照明、背景燈、頂燈、地?zé)?、注意光的布局、亮度、燈具形狀和造型等二、樣板房設(shè)計(jì)建議樣板間是銷售活動(dòng)進(jìn)行的場所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。好的樣板房可擴(kuò)大期樓的銷售效果，為銷售人員進(jìn)行宣傳提供有力幫助。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)精選規(guī)格、間隔、戶型優(yōu)秀的單位，在朝向、景觀較佳的方位，選用上乘材料、精細(xì)手工、獨(dú)特新穎的設(shè)計(jì)，依照確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板房的設(shè)計(jì)與裝飾。原則要求：溫馨、和諧、人性化風(fēng)格特色營造單元選擇家具選擇搭配細(xì)部裝飾宣傳圖片、文字資料編第四章 項(xiàng)目投資定價(jià)與入市入市時(shí)機(jī)選擇根據(jù)我們對目標(biāo)市場及競爭對手的仔細(xì)周密的調(diào)研和分析，以及許昌市房地產(chǎn)市場的常規(guī)銷售周期為從每年4月份開始恢復(fù)，然后持續(xù)加溫，直至年底，而在這段時(shí)間里，又以5月份和10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。因此根據(jù)本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)有如下方案：方案一：針對競爭對手“駿景尚都”項(xiàng)目10月中下旬的開盤計(jì)劃，觀察其市場反應(yīng)情況，如上客量較多、人氣較旺的前提下，本項(xiàng)目可借助其帶來的人氣隨后放出部份貨量使市場消化，此舉一方面可確保人氣的旺盛，另一方面則可通過本項(xiàng)目部份貨量銷售從而評估本項(xiàng)目在市場中的接受程度，并可通過市場反應(yīng)情況及時(shí)調(diào)整營銷推廣策略。如項(xiàng)目駿景尚都的開盤不夠理想，我司則建議本項(xiàng)目采用第二套方案如下。方案二：借助2008年房交會(huì)期間上市，一方面是由于許昌房地產(chǎn)常規(guī)銷售周期是從每年4月份開始回溫，又有房交會(huì)期間大量人流的保障，此時(shí)間段上市必將有大量客源到訪；而另一方面則可有充分的時(shí)間為本項(xiàng)目前期炒作、蓄水，從而達(dá)到開盤火爆的銷售情況，此舉則是相對比較保守的運(yùn)作方式，但在許昌市場中非常之有效。30 / 30