【正文】 廚房的地面已鋪好防滑地磚。墻面瓷片貼到屋頂, 衛(wèi)生間沒有臉盆,坐便器。上水管為 PPR 管,下水管為 PVC 管,結(jié)實耐用。水流順暢,不易堵塞,入戶線為 6m平米銅線,空調(diào)線、插座線,廚房用電每路均單獨控制,出現(xiàn)問題其它線路照常運轉(zhuǎn)。窗為加寬加大外飄窗。同面積戶型十二種，共您充分選擇。兩房兩廳一衛(wèi) 南北通透，采光通風，生機昂然；布局緊湊，功能合理，打造精致空間；廳臥全朝陽設(shè)計，宣揚鮮明健康理念；干濕功能設(shè)計巧妙，科學(xué)構(gòu)筑生活。 三房兩廳兩衛(wèi) 全明式設(shè)計，南北通透，清新自然；動靜分離、干濕分區(qū)，照顧生活習慣；方正客廳，布局合理，雍容品位；雙陽臺設(shè)計，儲物、觀景，趣味天地；主臥帶獨立洗手間，彰顯主人便利尊貴。 三房兩廳兩衛(wèi)（帶入戶花園）南北通透、明式設(shè)計，超級舒適享受；干濕分離，動靜分區(qū)，功能科學(xué)合理；多陽臺設(shè)計，辟空中庭院，滿室芳菲；入戶花園，拓寬室內(nèi)空間，延伸生活樂趣；次臥270度步入式陽臺，270度非凡觀景體驗；獨立采光景觀餐廳設(shè)計，匠心獨運。 三、組團規(guī)劃設(shè)計建議小區(qū)內(nèi)有中心花園，花園內(nèi)設(shè)假山、瀑布風景,讓您的生活充滿山水美景“山水之間聚靈氣”。 9幢多層252戶住宅組成,樓間距18米,并配有地上和私家車庫屋頂花園和部分富士電梯。小區(qū)設(shè)計有12種戶型, 面積從102平方米 － 181平方米不等。另有升值潛力無限的門面房,僅余3間。小區(qū)水、電、暖氣齊全、有線電視、電話,寬帶網(wǎng)接入。廚房內(nèi)排煙道,衛(wèi)生間內(nèi)排太陽能熱水器下水管。項目營銷策劃第一章 可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析第一節(jié) 可類比項目營銷策略分析項目概況；市場定位；售樓價格；銷售政策措施；廣告推廣手法；主要媒體應(yīng)用及投放頻率；公關(guān)促銷活動；其他特殊賣點和銷售手段。促銷策略為使報紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)提高在許昌的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進入期開展集報抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報到的形式廣泛告知?；顒觾?nèi)容： 1月5日至4月20日的8期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎卡，在登記日的當期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎，抽獎日為5月1日、5月日、5月4日和5月5日。每次抽獎抽出8輛自行車和4輛電動車。獎品費用為：電動車16輛約26500元，自行車32輛約8200元。其它費用另計。第二章 項目市場定位第一節(jié) 鎖定目標客戶一、項目核心競爭力的傳播構(gòu)思項目主要賣點薈萃項目強勢、弱勢分析與對策第二節(jié) 推廣策略一、入市時機規(guī)劃宏觀經(jīng)濟運行狀況項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場簡明情況分析入市時機的確定及安排二、廣告策略一． 廣告媒介策略 幾種主要媒介特性報紙 富于靈活性，時效性強，當?shù)厥袌龈采w面廣； 成本高、保存時間短、復(fù)制質(zhì)量差、讀者傳閱率低；電視 綜合視覺和聽覺符號，感官吸引力強、受眾注意力高度集中、傳播面廣、受眾人數(shù)多；絕對成本高、廣告擁擠展露時間短、受眾選擇余地??；電臺 成本低、受眾總量大；只有聲音效果，比電視注意程度低、展露時間短、受眾選擇余地??；雜志地理和人口選擇性強、可靠、聲譽好、保存時間長、復(fù)制質(zhì)量高、讀者傳閱率高；廣告版面購買前置時間長、時效性差、刊登位置不保證印刷媒體針對性和靈活性較強，是現(xiàn)場有力的銷售道具，可根據(jù)各階段的需要進行針對性的設(shè)計制作。傳播面小、傳播渠道不廣泛戶外廣告展露時間長、成本低、競爭強度低；受眾可選擇性差、廣告創(chuàng)意受到限制；分縱、聚縱傳媒針對群體都比較有經(jīng)濟實力，播放頻率高；針對人群單一、市場覆蓋面小派發(fā)單頁成本低廉、受眾量大；是信息傳遞的有效途徑；操作不好可能會降低項目檔次 幾種可利用之新興廣告媒介l 制作“光碟”郵寄優(yōu)勢：傳播內(nèi)容詳盡、能吸引特定的受眾群、具有品質(zhì)感、成本相對較低；l 網(wǎng)絡(luò)廣告優(yōu)勢：成本相對較低，展現(xiàn)內(nèi)容全面詳盡，持續(xù)時間長，目前階段適用于客戶群體針對中青年人群的項目。劣勢：對目標受眾的選擇性大。l 直接郵寄項目資料優(yōu)勢：受眾有高度可選擇性、靈活性強、信息傳播高度個人化、同一媒體內(nèi)無廣告競爭；劣勢：成本較高、郵寄廣告過多會引起受眾反感、郵寄名單獲得比較困難、準確率較低； 媒介選擇及組合根據(jù)本案特性，如僅通過一種媒體的傳播，無法達到立體的宣傳效果。因此，對本案的媒介選擇及推廣建議采取整體傳播策略。A、報紙廣告：本案推廣的主要媒體，占廣告費用的55~60%。主力報紙：許昌日報次要報紙：許昌日報、許昌廣播電視報、許昌晨報B、戶外廣告：占廣告費用的25%l 戶外廣告牌設(shè)置地點：——中心廣場較為顯眼位置，引導(dǎo)轉(zhuǎn)盤人流和視線； ——工地臨健康路東段,；時間：由于周邊廣告位置有限，眾多競爭項目也即將啟動，建議對好位置搶先占領(lǐng)。l 燈箱：設(shè)置地點：——健康路沿線燈箱 l 公交站牌：目前本案健康路設(shè)置廣告牌C、印刷媒體：占廣告費用的5%D、公關(guān)促銷活動：占廣告費用的10%E、其他：2%三、媒介策略媒體總策略及媒體選擇： ①媒體總策略、②媒體選擇、③媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投入頻率及規(guī)模費用估算第二節(jié) 營銷策略從環(huán)境、特色方面入手位于健康路東段,清潩河畔,地處新老城區(qū)結(jié)合部,未來城市中心地標。門前路寬百米, 出行極為便利,距高速公路、新老107國道近在咫尺,離新市委市政府、政協(xié)、人大一步之遙,東臨風光無限的千畝游園及市政廣場,北臨清潩河橡膠壩及市政公園。在這里讓您盡享純凈、自然、絕色、天然生活。逐波泛舟、游園漫步盡享水岸園林生活。小區(qū)周邊有北關(guān)集貿(mào)市場、文化街集貿(mào)市場、許昌市醫(yī)院、中國人民銀行、農(nóng)行、西湖公園、胖東來超市、志德量販、新建設(shè)超市、文化街小學(xué)、健康路小學(xué)、許昌市第一中學(xué)、許昌市第十一中學(xué)、許昌市一高、許昌學(xué)院等。選擇新世紀花園,讓您的生活,孩子的學(xué)習更加方便。第三節(jié) 營銷環(huán)境的營造一、售樓部設(shè)計建議營銷環(huán)境的營造售樓部是銷售活動的重要場所，是物業(yè)展示的窗口；是引導(dǎo)客戶認識樓盤的重要表現(xiàn)形式；它的設(shè)置藝術(shù)是樓盤的形象代表和物業(yè)價值的體現(xiàn)。主格調(diào)：高檔、大氣、明快、敞亮、親切位置選擇：可考慮在健康路東段主入口處（即兩座主體工程的中間位置）建立售樓部，一是由于健康路東段車流人行較多，位置比較突出；二是將售樓處以大落地窗建外立面，則可給人以通透的感覺，可有效提高項目形象及好感度；第三考慮因素也是考慮到空間布局的合理性，為更加有效的將兩側(cè)施工部份進行包裝預(yù)留相應(yīng)的空間。可參考以下幾大要點：可采用新型材料——鋼化玻璃，引景入室，使售樓部與小區(qū)園景相輔相成；考慮到項目的具體情況，在設(shè)計、建設(shè)過程中要充分考慮到防曬、隔音、通風的情況。可配合流動水幕墻，一則增強動感，二則適當阻隔噪音影響；銷售中心前可設(shè)置一小型廣場，使其有過渡段的作用，此外可考慮設(shè)置一新穎、現(xiàn)代的雕塑或標志，起到畫龍點睛之效果。其次配合燈光效果，高檔的內(nèi)部包裝，合理的擺設(shè)，精致的室內(nèi)小景，使售樓部日夜都能成為小區(qū)的一道風景線。售樓部內(nèi)部應(yīng)與小區(qū)廣場、園景相協(xié)調(diào)，具休閑情調(diào)，將小區(qū)中洋溢的和睦、溫馨、寫意融入售樓部內(nèi)。另售樓部各個位置擺放一些陽光植物，增加售樓部的陽光氣息。售樓部內(nèi)部還應(yīng)考慮劃分以下功能區(qū)：接待區(qū)：接待臺、銷控臺（板）、主景畫幅參觀介紹區(qū)：總體沙盤、園林沙盤、單元模型洽談區(qū)：若干組談判臺椅財務(wù)區(qū)：簽約、收款，需單獨一間辦公室休息區(qū)：沙盤正對面，可在休息時使客戶一直面對本項目沙盤，以起到加深印象的作用主要建材和設(shè)備展示：外墻材料、門窗、內(nèi)墻涂料、地板、地磚、潔具、櫥具、吊燈、燈具等聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家居智能化系統(tǒng)燈光設(shè)計與布置：這一點十分重要，環(huán)境照明、局部照明、背景燈、頂燈、地燈、注意光的布局、亮度、燈具形狀和造型等二、樣板房設(shè)計建議樣板間是銷售活動進行的場所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。好的樣板房可擴大期樓的銷售效果，為銷售人員進行宣傳提供有力幫助。同時項目應(yīng)精選規(guī)格、間隔、戶型優(yōu)秀的單位，在朝向、景觀較佳的方位，選用上乘材料、精細手工、獨特新穎的設(shè)計，依照確定的裝修標準進行樣板房的設(shè)計與裝飾。原則要求：溫馨、和諧、人性化風格特色營造單元選擇家具選擇搭配細部裝飾宣傳圖片、文字資料編第四章 項目投資定價與入市入市時機選擇根據(jù)我們對目標市場及競爭對手的仔細周密的調(diào)研和分析，以及許昌市房地產(chǎn)市場的常規(guī)銷售周期為從每年4月份開始恢復(fù)，然后持續(xù)加溫，直至年底，而在這段時間里，又以5月份和10月份的銷售活動最為頻繁。因此根據(jù)本項目的入市時機有如下方案：方案一：針對競爭對手“駿景尚都”項目10月中下旬的開盤計劃，觀察其市場反應(yīng)情況，如上客量較多、人氣較旺的前提下，本項目可借助其帶來的人氣隨后放出部份貨量使市場消化，此舉一方面可確保人氣的旺盛，另一方面則可通過本項目部份貨量銷售從而評估本項目在市場中的接受程度，并可通過市場反應(yīng)情況及時調(diào)整營銷推廣策略。如項目駿景尚都的開盤不夠理想，我司則建議本項目采用第二套方案如下。方案二：借助2008年房交會期間上市，一方面是由于許昌房地產(chǎn)常規(guī)銷售周期是從每年4月份開始回溫，又有房交會期間大量人流的保障，此時間段上市必將有大量客源到訪；而另一方面則可有充分的時間為本項目前期炒作、蓄水，從而達到開盤火爆的銷售情況，此舉則是相對比較保守的運作方式，但在許昌市場中非常之有效。30 / 30