【正文】 方案二：借助2008年房交會(huì)期間上市，一方面是由于許昌房地產(chǎn)常規(guī)銷(xiāo)售周期是從每年4月份開(kāi)始回溫，又有房交會(huì)期間大量人流的保障，此時(shí)間段上市必將有大量客源到訪；而另一方面則可有充分的時(shí)間為本項(xiàng)目前期炒作、蓄水，從而達(dá)到開(kāi)盤(pán)火爆的銷(xiāo)售情況，此舉則是相對(duì)比較保守的運(yùn)作方式，但在許昌市場(chǎng)中非常之有效。如項(xiàng)目駿景因此根據(jù)本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)有如下方案：方案一：針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“駿景同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)精選規(guī)格、間隔、戶型優(yōu)秀的單位，在朝向、景觀較佳的方位，選用上乘材料、精細(xì)手工、獨(dú)特新穎的設(shè)計(jì)，依照確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板房的設(shè)計(jì)與裝飾。售樓部?jī)?nèi)部還應(yīng)考慮劃分以下功能區(qū)：接待區(qū)：接待臺(tái)、銷(xiāo)控臺(tái)（板）、主景畫(huà)幅參觀介紹區(qū)：總體沙盤(pán)、園林沙盤(pán)、單元模型洽談區(qū)：若干組談判臺(tái)椅財(cái)務(wù)區(qū)：簽約、收款，需單獨(dú)一間辦公室休息區(qū)：沙盤(pán)正對(duì)面，可在休息時(shí)使客戶一直面對(duì)本項(xiàng)目沙盤(pán)，以起到加深印象的作用主要建材和設(shè)備展示：外墻材料、門(mén)窗、內(nèi)墻涂料、地板、地磚、潔具、櫥具、吊燈、燈具等聲光效果演示：廣告片、背景音樂(lè)、家居智能化系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)與布置：這一點(diǎn)十分重要，環(huán)境照明、局部照明、背景燈、頂燈、地?zé)?、注意光的布局、亮度、燈具形狀和造型等二、樣板房設(shè)計(jì)建議樣板間是銷(xiāo)售活動(dòng)進(jìn)行的場(chǎng)所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。售樓部?jī)?nèi)部應(yīng)與小區(qū)廣場(chǎng)、園景相協(xié)調(diào)，具休閑情調(diào)，將小區(qū)中洋溢的和睦、溫馨、寫(xiě)意融入售樓部?jī)?nèi)?？膳浜狭鲃?dòng)水幕墻，一則增強(qiáng)動(dòng)感，二則適當(dāng)阻隔噪音影響；銷(xiāo)售中心前可設(shè)置一小型廣場(chǎng)，使其有過(guò)渡段的作用，此外可考慮設(shè)置一新穎、現(xiàn)代的雕塑或標(biāo)志，起到畫(huà)龍點(diǎn)睛之效果。主格調(diào)：高檔、大氣、明快、敞亮、親切位置選擇：可考慮在健康路東段主入口處（即兩座主體工程的中間位置）建立售樓部，一是由于健康路東段車(chē)流人行較多，位置比較突出；二是將售樓處以大落地窗建外立面，則可給人以通透的感覺(jué)，可有效提高項(xiàng)目形象及好感度；第三考慮因素也是考慮到空間布局的合理性，為更加有效的將兩側(cè)施工部份進(jìn)行包裝預(yù)留相應(yīng)的空間。選擇新世紀(jì)花園,讓您的生活,孩子的學(xué)習(xí)更加方便。在這里讓您盡享純凈、自然、絕色、天然生活。l 燈箱：設(shè)置地點(diǎn)：——健康路沿線燈箱 l 公交站牌：目前本案健康路設(shè)置廣告牌C、印刷媒體：占廣告費(fèi)用的5%D、公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)：占廣告費(fèi)用的10%E、其他：2%三、媒介策略媒體總策略及媒體選擇： ①媒體總策略、②媒體選擇、③媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投入頻率及規(guī)模費(fèi)用估算第二節(jié) 營(yíng)銷(xiāo)策略從環(huán)境、特色方面入手位于健康路東段,清潩河畔,地處新老城區(qū)結(jié)合部,未來(lái)城市中心地標(biāo)。A、報(bào)紙廣告：本案推廣的主要媒體，占廣告費(fèi)用的55~60%。l 直接郵寄項(xiàng)目資料優(yōu)勢(shì)：受眾有高度可選擇性、靈活性強(qiáng)、信息傳播高度個(gè)人化、同一媒體內(nèi)無(wú)廣告競(jìng)爭(zhēng)；劣勢(shì)：成本較高、郵寄廣告過(guò)多會(huì)引起受眾反感、郵寄名單獲得比較困難、準(zhǔn)確率較低； 媒介選擇及組合根據(jù)本案特性，如僅通過(guò)一種媒體的傳播，無(wú)法達(dá)到立體的宣傳效果。傳播面小、傳播渠道不廣泛戶外廣告展露時(shí)間長(zhǎng)、成本低、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度低；受眾可選擇性差、廣告創(chuàng)意受到限制；分縱、聚縱傳媒針對(duì)群體都比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，播放頻率高；針對(duì)人群?jiǎn)我?、市?chǎng)覆蓋面小派發(fā)單頁(yè)成本低廉、受眾量大；是信息傳遞的有效途徑；操作不好可能會(huì)降低項(xiàng)目檔次 幾種可利用之新興廣告媒介l 制作“光碟”郵寄優(yōu)勢(shì)：傳播內(nèi)容詳盡、能吸引特定的受眾群、具有品質(zhì)感、成本相對(duì)較低；l 網(wǎng)絡(luò)廣告優(yōu)勢(shì)：成本相對(duì)較低，展現(xiàn)內(nèi)容全面詳盡，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，目前階段適用于客戶群體針對(duì)中青年人群的項(xiàng)目。其它費(fèi)用另計(jì)。每次抽獎(jiǎng)抽出8輛自行車(chē)和4輛電動(dòng)車(chē)。促銷(xiāo)策略為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高在許昌的知名度，哄托銷(xiāo)售氣氛，提高在進(jìn)入期開(kāi)展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車(chē)和自行車(chē)，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛告知。廚房?jī)?nèi)排煙道,衛(wèi)生間內(nèi)排太陽(yáng)能熱水器下水管。另有升值潛力無(wú)限的門(mén)面房,僅余3間。 9幢多層252戶住宅組成,樓間距18米,并配有地上和私家車(chē)庫(kù)屋頂花園和部分富士電梯。 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（帶入戶花園）南北通透、明式設(shè)計(jì)，超級(jí)舒適享受；干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)，功能科學(xué)合理；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，辟空中庭院，滿室芳菲；入戶花園，拓寬室內(nèi)空間，延伸生活樂(lè)趣；次臥270度步入式陽(yáng)臺(tái)，270度非凡觀景體驗(yàn)；獨(dú)立采光景觀餐廳設(shè)計(jì)，匠心獨(dú)運(yùn)。兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 南北通透，采光通風(fēng)，生機(jī)昂然；布局緊湊，功能合理，打造精致空間；廳臥全朝陽(yáng)設(shè)計(jì)，宣揚(yáng)鮮明健康理念；干濕功能設(shè)計(jì)巧妙，科學(xué)構(gòu)筑生活。窗為加寬加大外飄窗。上水管為 PPR 管,下水管為 PVC 管,結(jié)實(shí)耐用。窗為國(guó)優(yōu)名牌海螺塑鋼窗，墻面采用 888 防瓷涂料，毛坯地面，方便您對(duì)地板的選擇及鋪設(shè)，衛(wèi)生間與廚房的地面已鋪好防滑地磚。節(jié)能保溫方面采用外墻外保溫及地板水暖采暖系統(tǒng)。內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。兩層商業(yè)則配以高檔花崗巖飾面，精雕細(xì)琢，盡顯王者之風(fēng)。單式、躍式、錯(cuò)層、復(fù)式及功能分區(qū)建議。二、戶型面積比例。（房廳各占比例）由9幢多層252戶住宅組成,樓間距18米,并配有地上和私家車(chē)庫(kù)屋頂花園和部分富士電梯。小區(qū)占地32畝,建筑面積近5萬(wàn)平方米 ,由9幢多層252戶住宅組成,樓間距18米,小區(qū)設(shè)計(jì)有12種戶型, 面積從102平方米 － 181平方米不等。——綜上所述，許昌市場(chǎng)的主要需求房型面積為：2R:80100平米，3R:110120平米左右。u 從面積段選擇與傾向房型的相關(guān)度分析來(lái)看，“二室一廳”的面積在8190平方米接受度較高；“三室一廳”的面積在91100平方米以及111120平方米的接受度較高；“三室二廳”的面積在141161平方米接受度相對(duì)較高。傾向房型Total一室戶一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室兩廳四室二廳其他面積段60平方米以下%%000000%6180平方米%%%%0000%8190平方米%%%0%%00%91100平方米00%%%%00%101110平方米0%%%%%00%111120平方米0000%%00%121140平方米000%%%%0%141160平方米0000%%%0%161平方米以上0%0%00%%%Total%%%%%%%%%分析：u 從受房者房型選擇來(lái)看，選“三室一廳”的占41%，選“三室二廳”的占19%，選“二室一廳”的占18%。u 從家庭月收入與面積的相關(guān)度來(lái)看，面積段在“91100平方米”產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)人群家庭月收入在20013000元以及40015000元；“111120平方米”產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)人群在30014000元；同時(shí)，對(duì)于140平方米以上舒適型產(chǎn)品的消費(fèi)人群主要為許昌鎮(zhèn)區(qū)家庭月收入在5000元以上人員。從受訪者面積偏好來(lái)看，許昌居民對(duì)面積要求適中偏小?！C上所述，許昌市場(chǎng)的認(rèn)可總價(jià)在2030萬(wàn)之間。u 從“購(gòu)房總價(jià)上限”與居民家庭月收入的相關(guān)性分析來(lái)看，能夠承受的總價(jià)上限與居民家庭月收入相稱。u 從受訪者承受“購(gòu)房總價(jià)上限”來(lái)看，主要集中在40萬(wàn)以下：“1020萬(wàn)”占15%，“2030萬(wàn)”占19%，“3035萬(wàn)”占25%，“3540萬(wàn)”占11%。u 針對(duì)選擇“30014000元之間”的受訪者進(jìn)行再次研究分析發(fā)現(xiàn)，這部分受訪者的購(gòu)房區(qū)域90%以上為市區(qū)，這說(shuō)明選擇該區(qū)間段的并不代表受訪者對(duì)許昌市的價(jià)格預(yù)期較高。u 其中，單價(jià)預(yù)算在“20013000元之間”的超過(guò)一半。分析：u 受訪者的單價(jià)預(yù)算主要集中在低區(qū)，“2000元以下”的占16%，“20013000元之間”的占51%，“30014000元之間”的占23%；即，以上三個(gè)價(jià)格段占90%。低層樓層產(chǎn)品認(rèn)可度較低；只有極少部分居民認(rèn)可高樓層產(chǎn)品。在不考慮價(jià)格的情況下，多層產(chǎn)品是許昌居民的主流選擇，“高層”、“小高層”產(chǎn)品接受度相對(duì)較低，目前不宜做此類(lèi)產(chǎn)品。——綜上所述，許昌市場(chǎng)的購(gòu)房主要以自住為主，在項(xiàng)目定位時(shí)注意定位于自住需求。自住性需求在許昌當(dāng)?shù)卣贾髁??！C上所述許昌市場(chǎng)的需求需要一定的誘因才能得以釋放。u 從中長(zhǎng)期來(lái)看，選擇“三年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)”、“五年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)”所占比例為39%，約為四成；中長(zhǎng)期內(nèi)，許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)將有明顯改善。說(shuō)明許昌上，別墅產(chǎn)品的客源支撐較差，潛在客源較少。說(shuō)明許昌鎮(zhèn)的居民收入中等，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，處于這個(gè)收入段的家庭對(duì)公寓產(chǎn)品的需求較大。說(shuō)明選擇樣本的特征與總量的特征相吻合。u 受教育程度高也說(shuō)明區(qū)域內(nèi)人群的素質(zhì)較高，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)較高。u 樣本群體中，整體受教育程度較高，未接受教育的樣本只占4％，擁有高等學(xué)歷的樣本接近20％。主要是因?yàn)?540歲之間的人群對(duì)住房需求較大，故在選擇樣本中，這個(gè)群體的樣本選擇較多。其所服務(wù)的小區(qū)均被評(píng)為許昌市文明示范小區(qū),選擇新世紀(jì)花園,享受水岸園林生活。 ●新世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范 新世紀(jì)花園 2004 年 8 月份即可交付使用,交房后由鼎鑫物業(yè)進(jìn)行全面物業(yè)管理服務(wù),鼎鑫物業(yè)管