【正文】 高檔樓盤分布的主要區(qū)域，也是一些機(jī)關(guān)單位小區(qū)的聚集地，象“東方明珠”和建業(yè)的“帕拉帝奧”是這些高檔樓盤的代表，“務(wù)員小區(qū)、帝豪花園”等是主要對(duì)準(zhǔn)單位開發(fā)的商品房?！∪?、未來走勢(shì)預(yù)測(cè)。在所有空置面積中005年的別墅和高檔公寓的比重最大分別占到所有商品房空置面積的15%和20%；而相對(duì)應(yīng)的06年經(jīng)濟(jì)適用房空置面積僅占所有商品房空置面積1%(05年的經(jīng)濟(jì)適用房空置面積為零)。2004年止降為升，2005年，%，2006年進(jìn)入空置高峰期，空置增勢(shì)繼續(xù)上行，%，占所有竣工面積的26%。2000年至2004年以來，許昌市商品房空置面積呈逐年減少之勢(shì)。進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備是從源頭保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要一環(huán)。大量的土地被房地產(chǎn)企業(yè)掌握，加大了土地調(diào)控的矛盾，提高了房?jī)r(jià)上漲的空間，造成資源閑置?！巴恋卦谑?，衣食無憂”，往昔農(nóng)民的理念今日已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。以2005年為例，；今年也是如此，完成開發(fā)土地面積為零平方米，相差太大，這樣逐年積累，象雪球越滾越大。、2005年全市房地產(chǎn)待開發(fā)面積為零平方米。，而今年一季度完成開發(fā)土地面積為零。%，其中，%。占住宅新開工面積的18%。增長(zhǎng)36倍；，%?！?，%。兩景區(qū)通過創(chuàng)建活動(dòng)已拿到國家3A級(jí)景區(qū)牌子。文物景區(qū)建設(shè)邁出新步伐。四、文化環(huán)境。除鄭州、洛陽等部分地市外，許昌市市區(qū)面積也是比較靠前的。市區(qū)建成區(qū)面積2007年12月底，市區(qū)建成區(qū)范圍為西外環(huán)以東、北外環(huán)以南、新107國道以西、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屯里路和許昌縣屯田路以北，總面積達(dá)到63平方公里。市區(qū)建成區(qū)人口2007年12月底。全市城鎮(zhèn)化率2007年12月底，%。 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管；對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒收；切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴(yán)格規(guī)范 （六） 發(fā)揮稅收、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用 嚴(yán)格按照國家調(diào)控政策，征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。 （五）進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)適用房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管，進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房簽訂購買合同起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。政策性住房建設(shè)資金由市、區(qū)兩級(jí)政府專項(xiàng)撥款或?qū)ｍ?xiàng)貸款，其中全市年度土地出讓凈收益的10％應(yīng)用于廉租住房建設(shè)；進(jìn)一步加強(qiáng)政策性住房建設(shè)資金監(jiān)管，促進(jìn)政策性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。新增政策性住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一制訂。 政策性住房規(guī)劃與建設(shè)。 （三） 逐步提高商品房預(yù)售門檻。 落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。 加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。 （二） 適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和政策性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。 積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。 2009年，（，）。 2007年，（，）。 2010年，商品住房建設(shè)5997套，；政策性住房建設(shè)2023套。2008年，商品住房建設(shè)6402套，建筑面積57萬平方米；政策性住房建設(shè)2245套。根據(jù)“十五”期末我市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)二、政策環(huán)境。推進(jìn)區(qū)道路框架基本拉開，生態(tài)水系初步形成，生態(tài)綠化建設(shè)順利推進(jìn)。截止2007年12月底，建成道路17條，大型橋梁6座，通車?yán)锍?6公里，形成了“五縱九橫”的路網(wǎng)框架。2004年以來，以東城區(qū)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)。城市創(chuàng)建既為市區(qū)居民創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境，又提升了市區(qū)居民的生態(tài)福利。許昌市已成功創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家森林城市；國家衛(wèi)生城市通過了國家暗訪。令人吃驚的是，在“外資企業(yè)投資環(huán)境”排名中，許昌排在河南首位，竟然比省會(huì)鄭州還要高出18個(gè)排名。科技進(jìn)步對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到51%。擁有省級(jí)民營科技園區(qū)4個(gè)，國家企業(yè)技術(shù)中心2家，省級(jí)企業(yè)技術(shù)中心22家，省級(jí)工程技術(shù)研究中心和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室8家，市級(jí)工程技術(shù)研究中心47個(gè)。新世紀(jì)花園房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃前期策劃第一章 項(xiàng)目所在地環(huán)境分析與市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值20245元。全市高新技術(shù)企業(yè)已有118家，其中，國家級(jí)重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)6家，高新技術(shù)產(chǎn)品319種。共有48項(xiàng)科技成果獲得市級(jí)以上科技進(jìn)步獎(jiǎng)，其中6項(xiàng)科技成果獲得省科技進(jìn)步獎(jiǎng)，共申請(qǐng)專利1059件，其中，發(fā)明專利213件，%；獲得專利授權(quán)422件，%。世界銀行2006年11月在杭州發(fā)布的對(duì)中國120個(gè)城市投資環(huán)境的評(píng)價(jià)報(bào)告，是世界銀行、國家信息中心針對(duì)我國120個(gè)城市的12400家企業(yè)展開調(diào)查，根據(jù)各個(gè)城市對(duì)內(nèi)資和外資企業(yè)的投資吸引力、政府效率以及在構(gòu)建和諧社會(huì)方面取得的成就，進(jìn)行的城市投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力排名。2007年12月底，%，％，％，市區(qū)運(yùn)糧河等5條內(nèi)河實(shí)現(xiàn)了清水常流。許昌市的城市品牌，在全省18個(gè)地市中，位居前列。2006年開始，實(shí)施許昌至長(zhǎng)葛城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)開發(fā)建設(shè)。推進(jìn)區(qū)10條道路建成通車，實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目51個(gè)。推進(jìn)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，也使許昌市在統(tǒng)籌城市發(fā)展上，走在了全省前列。 依據(jù)《許昌市總體規(guī)劃（2005—2020）》中2010年全市常住人口達(dá)到65萬，人均住房建筑面積不低于25平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，我市住房總需求為1625萬平方米，新增住房355萬平方米。住房建設(shè)年度指引 2009年，商品住房建設(shè)6209套，；政策性住房建設(shè)2166套。住房用地供應(yīng)年度指引 2006年，（，）。 2008年，（，）。 2010年，（，）。政策與策略 （一） 保障住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)我市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平，多層住宅容積率1—，多層、。 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。 加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理，深化商品住房銷售制度改革。應(yīng)建立并完善在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上竟地價(jià)、竟房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標(biāo)的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實(shí)施計(jì)劃中項(xiàng)目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)進(jìn)一步深化住房銷售制度改革，對(duì)新出讓的商品住房項(xiàng)目，逐步推行竣工驗(yàn)收后銷售的模式。 加強(qiáng)政策性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大政策性住房的保障范圍。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市、區(qū)政府相關(guān)部門統(tǒng)一組織建設(shè)。 政策性住房建設(shè)資金管理。 完善經(jīng)濟(jì)適用房管理。 （四） 加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為 依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，根據(jù)造成土地閑置的不同原因，采取延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間、改變土地用途、進(jìn)行土地置換、政府招標(biāo)拍賣、依法收回并納入土地儲(chǔ)備等各類辦法，對(duì)閑置土地積極予以盤活。 積極穩(wěn)妥的開展城中村（舊村）改造 為促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應(yīng)渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門應(yīng)本著積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，逐步實(shí)現(xiàn)全市城中村（舊村）居住生活環(huán)境的普遍改善。 （七）三、人口環(huán)境。在全省的位次也是比較靠前的。許昌市市區(qū)已達(dá)到大城市規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。與2004年相比，市區(qū)面積增加15平方公里，年均增加5平方公里。 全市公益文化設(shè)施建設(shè)步伐加快，已累計(jì)完成投資1600余萬元，新建圖書館2個(gè)，文化館2個(gè)，紀(jì)念館1個(gè)，許昌博物館中心文物庫房1個(gè)。灞陵橋和春秋樓景區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新建了春秋樓泮池橋、灞陵橋關(guān)公辭曹處門樓、曹丞相拜送關(guān)羽大型紅石雕塑、關(guān)羽辭曹丞相書銅塑和曹沖稱象等具有濃厚歷史文化特色的仿古建筑，提高了景區(qū)的文化品位；新建了大型停車場(chǎng)、游客服務(wù)中心、四星級(jí)廁所等旅游設(shè)施，完善了服務(wù)功能。 第二節(jié) 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)狀況分析一、城市房地產(chǎn)發(fā)展。其中，%。在住宅開發(fā)中，%。商品房銷售良好。增長(zhǎng)199%，其中，%。待開發(fā)的土地快速擴(kuò)大，%。這種狀況的存在是因?yàn)榻鼛啄晖恋禺?dāng)年的開發(fā)量大大小于當(dāng)年土地儲(chǔ)備的增量。土地是不可再生的資源，尤其是在我國，人多地少，更是寸土寸金。因此，盡管宏觀調(diào)控收緊了土根，他們?nèi)郧Х桨儆?jì)擴(kuò)大自己的土地儲(chǔ)備。且由于現(xiàn)行土地拍賣是“價(jià)高者得”，而“價(jià)高者”并非自有資金購得土地，卻是百分之九十以上為銀行貸款，隱含著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。商品房空置面積大幅增加。連續(xù)4年負(fù)增長(zhǎng)。同比下降6%，商品房空置面積有所緩解。形成一邊空置房不斷增加，一邊是經(jīng)濟(jì)適用房購房困難，一邊是高檔住宅空置面積不斷增加，供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出?！|城區(qū)即新城區(qū)，1997年成立，2002年開始大規(guī)模建設(shè)，2003年進(jìn)入建設(shè)的高峰期，目前東城區(qū)是許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱的區(qū)域，因?yàn)樵搮^(qū)域是城市的主要發(fā)展方向，市委、市政府等主要行政單位相繼遷入，給東城區(qū)帶來了