【正文】 優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本費用估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本估算的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經(jīng)濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：、市政工程建設(shè)費。。（二）各項成本費用估算的方法。土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項目啟動時一次性支付。（2）市政建設(shè)配套費用。市政建設(shè)配套費是因政府投資進行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設(shè)費分攤，稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標準進行。（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發(fā)的房地產(chǎn)項目而言，必須支付土地征用費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標準和具體地塊的協(xié)商條件進行。（4）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。關(guān)于拆遷安置補償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進行。（5）土地轉(zhuǎn)讓費。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費的確定一般在市場條件下進行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價格可能與市場測評價格有較大出入。如上條目的土地費用并不同時發(fā)生。對征用集體土地進行開發(fā)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，發(fā)生土地費用（5）。前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，％左右（在平原地區(qū)，這項指標多直接與規(guī)劃設(shè)計費合并，統(tǒng)一按照3％左右的標準收?。Ｍ恋亻_發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費用?？筛鶕?jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。（1）建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、必要的室內(nèi)裝飾家具費、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費用等。（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費用。（3）室外工程費包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為2％～3％。銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構(gòu)包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領(lǐng)費等。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算，其計息基礎(chǔ)為包括自有資金的所有投資。其他費用主要包括工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。