【導(dǎo)讀】開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性行研究?？尚行匝芯抗ぷ鳂O為重要。在我國(guó)城市化進(jìn)程加快、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額急劇增。加的今天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的理論和實(shí)踐起。內(nèi)蒙古陽(yáng)光地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)。的可行性研究是其決策的依據(jù)之一。的安順家園項(xiàng)目從宏觀環(huán)境、內(nèi)蒙目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，到項(xiàng)目的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了全面的分析論證。本研究成果為內(nèi)蒙古陽(yáng)光地產(chǎn)有限公司的陽(yáng)光家園項(xiàng)目投資決策提供了基。2021年以來(lái)，根河市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總。2021年根河市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。其所屬的8個(gè)分類(lèi)指數(shù)與05年9月份相比7升1降。

　　

【正文】 不含躍層、陽(yáng)臺(tái)面積 3 工程報(bào)建規(guī)費(fèi) 50 元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9，不含躍層、陽(yáng)臺(tái)面積 合 計(jì) 3629 工程建設(shè)費(fèi) 用估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 600 67105 4026 2 室外工程費(fèi) 55 67105 369 合 計(jì) 4395 開(kāi) 發(fā) 間 接 費(fèi) 估 算 表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 工程費(fèi)用％ 4395 154 依據(jù)表11 2 基本預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用3％ 4395 132 依據(jù)表11 3 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用2％ 4395 88 依據(jù)表11 39 合 計(jì) 374 銷(xiāo) 售 總 收 入 估 算 表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 收入類(lèi)別 平均單價(jià) 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營(yíng)業(yè)房 2900 2670 774 合 計(jì) 12136 銷(xiāo) 售 成 本 估 算 表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 銷(xiāo)售推廣費(fèi) 總收入2％ 12136 243 依據(jù)表13 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 總收入6％ 12136 728 依據(jù)表13 合 計(jì) 971 項(xiàng)目擬貸款 3000 萬(wàn)元，二年期，年基準(zhǔn)利率 ％，若上浮 10％的話，年 利率 ％，月利率 ％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本。 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 估 算 表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單 價(jià) 基數(shù) 金額 備 注 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款額‰ 24 3000 381 未考慮手續(xù)費(fèi) 40 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 投資額 占總投資比例 備注 1 前期費(fèi)用 3629 ％ 表 10 2 工程建設(shè)費(fèi)用 4395 ％ 表 11 3 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 374 ％ 表 12 4 銷(xiāo)售成本 971 10％ 表 14 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 381 ％ 表 15 合計(jì) 9750 100％ 41 項(xiàng) 目 投 資 成 本 費(fèi) 用 分 期 投 入 表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 時(shí)間 成本名稱(chēng) 小計(jì) 07． 2 1 前期費(fèi)用小計(jì) 3629 3629 2 ＃地價(jià) 3183 3183 3 ＃規(guī)劃勘測(cè) 167 167 4 ＃工程報(bào)建 279 279 5 工程建設(shè)費(fèi)小計(jì) 4395 6 ＃建筑安裝 4026 7 ＃室外工程 369 8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 374 9 銷(xiāo)售成本小 971 145. 42 計(jì) 5 4 4 6 4 6 10 ＃銷(xiāo)售推廣費(fèi) 243 11 ＃稅金 728 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 381 13 合 計(jì) 9750 3629 ： 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用分期投入表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 時(shí)間 成本名稱(chēng) 1 前期費(fèi)用小計(jì) 2 ＃地價(jià) 3 ＃規(guī)劃勘測(cè) 43 4 ＃工程報(bào)建 5 工程建設(shè)費(fèi)小計(jì) 6 ＃建筑安裝 7 ＃室外工程 8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 9 銷(xiāo)售成本小計(jì) 10 ＃銷(xiāo)售推廣費(fèi) 11 ＃稅務(wù) 2 2 2 2 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 13 合 計(jì) 428.41 131.21 155.45 155.45 131.21 131.21 121.45 5 5 3 5 1 1 44 二、銷(xiāo)售收入的估算 依據(jù)有關(guān)銷(xiāo)售法規(guī)、規(guī)章及項(xiàng)目的進(jìn)度情況，分期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入估算如表： 分期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 時(shí)間 合計(jì) 1 2 銷(xiāo)售比 100％ 5 10 10 15 10 5 5 5 金額 12136 607 1213 1213 1820 1213 607 607 607 910 （續(xù)） 時(shí)間 0 1 2 銷(xiāo)售比 5 5 4 2 2 1 金額 910 607 607 485 240 240 121 65 32 32 三、現(xiàn)金流量的計(jì)算 依據(jù)前述各類(lèi)表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量表，如表。 全投資稅前現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 45 時(shí)點(diǎn) 名稱(chēng) 0 時(shí) 06.6 現(xiàn)金流入 607 1213 1213 現(xiàn)金流出 3629 5 5 5 5 5 1 9 476.89 凈現(xiàn)流 3629 379.85 379.85 379.85 379.85 379.85 9 1 736.11 累計(jì)凈現(xiàn)流 3629 4008.85 4388.7 4768.55 5184.4 5528.25 5349.66 4613.55 3877.44 （續(xù)） 時(shí)點(diǎn) 名稱(chēng) 07.3 07.4 07.5 07.7 07.8 現(xiàn)金流入 1820 1213 607 607 607 910 910 607 現(xiàn)金流出 5 9 1 1 1 5 5 凈現(xiàn)流 1294.55 1 9 9 9 5 5 累計(jì)凈現(xiàn)流 2582.89 1846.78 1668.19 1489.6 1013.81 259.26 9 46 （續(xù)） 時(shí)點(diǎn) 名稱(chēng) 0 08.3 08.4 08.5 現(xiàn)金流入 607 485 240 240 121 65 32 32 現(xiàn)金流出 1 5 凈現(xiàn)流 9 5 5 5 累計(jì)凈現(xiàn)流 1446.87 1810.42 2021.37 2220.32 2315.79 2359.74 2373.33 2386.92 四、財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算 1．投資回收期 Pt＝（ 15個(gè)月 1 個(gè)月）＋ ? ＝ 個(gè)月 2．全投資收益率＝ 97502386 100％＝ 25％ 3．資本金投資收益率＝ 67502386 100％＝ 35％ 4．銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝ 121362386 100％＝ 20％ 5．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝ 8％，換算成月 iC＝ ‰；和發(fā)展商的年財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率 iC＝ 10％，換算成月 iC＝ ‰；可研人員經(jīng)過(guò)討論決定采用 47 月財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率 iC＝ 8‰。 987655 )81 2 9 4)81( )81( )81( )81(8 1)81(3793 6 2 9)8( ‰（‰‰‰‰‰ ‰‰ ????????? ??????CiF N P V 151413121110 )81 5 4)81 5 4)81 7 5)81 7 8)81 7 8)81 3 6 ‰（‰（‰（‰（‰（‰（ ???????????? 2019181716 )81 0 4)81 0 4)81 6 3)81 7 5)81 7 5 ‰（‰（‰（‰（‰（ ?????????? 7 0 3)81 )81 )81 )81 24232221 ????????? ‰（‰（‰（‰（ 6．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 用試插法，經(jīng)反復(fù)演 算： 月財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率‰‰‰‰‰‰911818)1819(18 F N P VF N P V F N P VF I R R ???? ‰.118? 年 FIRR=% 7．利息備付率 平均利息備付率＝ 應(yīng)付利息息稅前利潤(rùn) ＝ 381 ＋ ＝ 8．償債備付率 平均償債備付率＝ 還本付息額 所得稅?EBITDA ＝ 48 3 8 13 0 0 0 3 0 0 03 8 3 8 6 ＋ ＋％）＋（＝還本付息額可用于還本付息的資金 ?＝ 五、經(jīng)濟(jì)效益敏感分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期達(dá) 24 個(gè)月，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷(xiāo)售單價(jià)有可能發(fā)生變化，故針對(duì)這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。 （一）開(kāi)發(fā)成本的敏感性分析 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于原料價(jià)格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動(dòng)，將會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)成本，從而引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和專(zhuān)家估計(jì)，未來(lái) 24 個(gè)月開(kāi)發(fā)成本最大升幅不會(huì)超過(guò)5％，現(xiàn)分別設(shè)開(kāi)發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。分析結(jié)果如表 表 開(kāi)發(fā)成本影響程度分析表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本增長(zhǎng)幅度 開(kāi)發(fā)成本 實(shí)現(xiàn)收益 全投資收益率 全投資收益 下降幅度 1％ 9848 2288 23％ 8％ 3％ 10043 2093 21％ 16％ 5％ 10238 1898 19％ 24％ 25％（平衡 1213 0 0 100％ 49 點(diǎn)） 6 由表所得分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)相當(dāng)敏感，只要開(kāi)發(fā)成本