【導(dǎo)讀】開發(fā)項目的可行性行研究。可行性研究工作極為重要。在我國城市化進程加快、房地產(chǎn)開發(fā)投資額急劇增。加的今天，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究和房地產(chǎn)開發(fā)項目評價的理論和實踐起。內(nèi)蒙古陽光地產(chǎn)有限公司經(jīng)過。的可行性研究是其決策的依據(jù)之一。的安順家園項目從宏觀環(huán)境、內(nèi)蒙目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)，到項目的定位、規(guī)劃設(shè)計、風(fēng)險評價、財務(wù)評價等有關(guān)問題進行了全面的分析論證。本研究成果為內(nèi)蒙古陽光地產(chǎn)有限公司的陽光家園項目投資決策提供了基。2021年以來，根河市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康地發(fā)展，全市國內(nèi)生產(chǎn)總。2021年根河市國內(nèi)生產(chǎn)總值。其所屬的8個分類指數(shù)與05年9月份相比7升1降。

　　

【正文】 不含躍層、陽臺面積 3 工程報建規(guī)費 50 元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9，不含躍層、陽臺面積 合 計 3629 工程建設(shè)費 用估算表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費 600 67105 4026 2 室外工程費 55 67105 369 合 計 4395 開 發(fā) 間 接 費 估 算 表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 基數(shù) 總額 備注 1 開發(fā)管理費 工程費用％ 4395 154 依據(jù)表11 2 基本預(yù)備費 工程費用3％ 4395 132 依據(jù)表11 3 漲價預(yù)備費 工程費用2％ 4395 88 依據(jù)表11 39 合 計 374 銷 售 總 收 入 估 算 表 計量單位：萬元 序號 收入類別 平均單價 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營業(yè)房 2900 2670 774 合 計 12136 銷 售 成 本 估 算 表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 基數(shù) 總額 備注 1 銷售推廣費 總收入2％ 12136 243 依據(jù)表13 2 營業(yè)稅及附加 總收入6％ 12136 728 依據(jù)表13 合 計 971 項目擬貸款 3000 萬元，二年期，年基準(zhǔn)利率 ％，若上浮 10％的話，年 利率 ％，月利率 ％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本。 財 務(wù) 費 用 估 算 表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單 價 基數(shù) 金額 備 注 1 財務(wù)費用 貸款額‰ 24 3000 381 未考慮手續(xù)費 40 項目投資成本費用估算匯總表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 投資額 占總投資比例 備注 1 前期費用 3629 ％ 表 10 2 工程建設(shè)費用 4395 ％ 表 11 3 開發(fā)間接費 374 ％ 表 12 4 銷售成本 971 10％ 表 14 5 財務(wù)費用 381 ％ 表 15 合計 9750 100％ 41 項 目 投 資 成 本 費 用 分 期 投 入 表 計量單位：萬元 序號 時間 成本名稱 小計 07． 2 1 前期費用小計 3629 3629 2 ＃地價 3183 3183 3 ＃規(guī)劃勘測 167 167 4 ＃工程報建 279 279 5 工程建設(shè)費小計 4395 6 ＃建筑安裝 4026 7 ＃室外工程 369 8 開發(fā)間接費 374 9 銷售成本小 971 145. 42 計 5 4 4 6 4 6 10 ＃銷售推廣費 243 11 ＃稅金 728 12 財務(wù)費用 381 13 合 計 9750 3629 ： 項目投資成本費用分期投入表 計量單位：萬元 序號 時間 成本名稱 1 前期費用小計 2 ＃地價 3 ＃規(guī)劃勘測 43 4 ＃工程報建 5 工程建設(shè)費小計 6 ＃建筑安裝 7 ＃室外工程 8 開發(fā)間接費 9 銷售成本小計 10 ＃銷售推廣費 11 ＃稅務(wù) 2 2 2 2 12 財務(wù)費用 13 合 計 428.41 131.21 155.45 155.45 131.21 131.21 121.45 5 5 3 5 1 1 44 二、銷售收入的估算 依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項目的進度情況，分期實現(xiàn)銷售收入估算如表： 分期實現(xiàn)銷售收入估算表 計量單位：萬元 時間 合計 1 2 銷售比 100％ 5 10 10 15 10 5 5 5 金額 12136 607 1213 1213 1820 1213 607 607 607 910 （續(xù)） 時間 0 1 2 銷售比 5 5 4 2 2 1 金額 910 607 607 485 240 240 121 65 32 32 三、現(xiàn)金流量的計算 依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量表，如表。 全投資稅前現(xiàn)金流量表 單位：萬元 45 時點 名稱 0 時 06.6 現(xiàn)金流入 607 1213 1213 現(xiàn)金流出 3629 5 5 5 5 5 1 9 476.89 凈現(xiàn)流 3629 379.85 379.85 379.85 379.85 379.85 9 1 736.11 累計凈現(xiàn)流 3629 4008.85 4388.7 4768.55 5184.4 5528.25 5349.66 4613.55 3877.44 （續(xù)） 時點 名稱 07.3 07.4 07.5 07.7 07.8 現(xiàn)金流入 1820 1213 607 607 607 910 910 607 現(xiàn)金流出 5 9 1 1 1 5 5 凈現(xiàn)流 1294.55 1 9 9 9 5 5 累計凈現(xiàn)流 2582.89 1846.78 1668.19 1489.6 1013.81 259.26 9 46 （續(xù)） 時點 名稱 0 08.3 08.4 08.5 現(xiàn)金流入 607 485 240 240 121 65 32 32 現(xiàn)金流出 1 5 凈現(xiàn)流 9 5 5 5 累計凈現(xiàn)流 1446.87 1810.42 2021.37 2220.32 2315.79 2359.74 2373.33 2386.92 四、財務(wù)評估指標(biāo)的計算 1．投資回收期 Pt＝（ 15個月 1 個月）＋ ? ＝ 個月 2．全投資收益率＝ 97502386 100％＝ 25％ 3．資本金投資收益率＝ 67502386 100％＝ 35％ 4．銷售利潤率＝ 121362386 100％＝ 20％ 5．財務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝ 8％，換算成月 iC＝ ‰；和發(fā)展商的年財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率 iC＝ 10％，換算成月 iC＝ ‰；可研人員經(jīng)過討論決定采用 47 月財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率 iC＝ 8‰。 987655 )81 2 9 4)81( )81( )81( )81(8 1)81(3793 6 2 9)8( ‰（‰‰‰‰‰ ‰‰ ????????? ??????CiF N P V 151413121110 )81 5 4)81 5 4)81 7 5)81 7 8)81 7 8)81 3 6 ‰（‰（‰（‰（‰（‰（ ???????????? 2019181716 )81 0 4)81 0 4)81 6 3)81 7 5)81 7 5 ‰（‰（‰（‰（‰（ ?????????? 7 0 3)81 )81 )81 )81 24232221 ????????? ‰（‰（‰（‰（ 6．財務(wù)內(nèi)部收益率 用試插法，經(jīng)反復(fù)演 算： 月財務(wù)內(nèi)部收益率‰‰‰‰‰‰911818)1819(18 F N P VF N P V F N P VF I R R ???? ‰.118? 年 FIRR=% 7．利息備付率 平均利息備付率＝ 應(yīng)付利息息稅前利潤 ＝ 381 ＋ ＝ 8．償債備付率 平均償債備付率＝ 還本付息額 所得稅?EBITDA ＝ 48 3 8 13 0 0 0 3 0 0 03 8 3 8 6 ＋ ＋％）＋（＝還本付息額可用于還本付息的資金 ?＝ 五、經(jīng)濟效益敏感分析 由于本項目計算期達 24 個月，考慮到項目建設(shè)成本、銷售單價有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進行項目經(jīng)濟效益的敏感性分析。 （一）開發(fā)成本的敏感性分析 市場經(jīng)濟條件下，由于原料價格、人工費及其他費用的波動，將會直接影響開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟效益的變化。據(jù)市場調(diào)查和專家估計，未來 24 個月開發(fā)成本最大升幅不會超過5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％分析項目經(jīng)濟效益變動的敏感程度。分析結(jié)果如表 表 開發(fā)成本影響程度分析表 計量單位：萬元 開發(fā)成本增長幅度 開發(fā)成本 實現(xiàn)收益 全投資收益率 全投資收益 下降幅度 1％ 9848 2288 23％ 8％ 3％ 10043 2093 21％ 16％ 5％ 10238 1898 19％ 24％ 25％（平衡 1213 0 0 100％ 49 點） 6 由表所得分析結(jié)果可以看出，項目的經(jīng)濟效益對開發(fā)成本的變動相當(dāng)敏感，只要開發(fā)成本