房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(2)-資料下載頁
2025-05-11 00:07本頁面
【正文】 敏感性分析圖 練習(xí) ：某投資方案設(shè)計年生產(chǎn)能力為 10萬臺，計劃總投資為 1200萬元，期初一次性投入，預(yù)計產(chǎn)品價格為 35元 /臺，年經(jīng)營成本為 140萬元，方案壽命期為 10年，到期時預(yù)計設(shè)備殘值收入為 80萬元，基準收益率為 10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價格、經(jīng)營成本等因素對該方案進行敏感性分析。 單因素敏感性分析 NPV指標分析表 變化 幅度 20% 10% 0 +10% +20% 平均 +1% 平均 1% 投資額(萬元 ) % +% 產(chǎn)品價格 (萬元 ) +% % 經(jīng)營成本 (萬元 ) % +% 多因素敏感性分析 是指在投資方案現(xiàn)金流量中每次考慮兩個因素同時變化，而其他的影響因素保持不變時，對方案效果的影響。分析思路是，先通過單因素敏感性分析確定出兩個關(guān)鍵因素，然后做出兩個因素同時變化的分析圖，對投資效果的影響進行分析。 （四）概率分析 概率分析又稱為風(fēng)險分析，是利用概率研究和預(yù)測不確定因素對項目經(jīng)濟評價指標影響的一種定量分析法。其目的在于確定影響方案投資效果的關(guān)鍵因素及其可能變動的范圍，并確定關(guān)鍵因素在此變動范圍內(nèi)的概率，然后計算經(jīng)濟評價指標的期望值及評價指標可行時的累計概率。 概率分析的一般計算步驟 ，如投資、經(jīng)營成本、銷售價格等。 ，即確定其數(shù)值發(fā)生變化的個數(shù)。 ，并保證每個不確定因素可能發(fā)生的情況的概率之和等于 1。 ，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概率和相應(yīng)狀態(tài)下的凈現(xiàn)值 NPV，求出凈現(xiàn)值的期望值。 。 。 例： 某項目的技術(shù)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)五種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如下表，假定各年份將現(xiàn)金流量之間互不相關(guān)，基準收益率為 10%，求方案凈現(xiàn)值的期望值。 概率 狀態(tài) 1 2 3 4 5 時間 0 27 1 0 0 0 0 0 2～ 10 11 NPV 決策樹法 符號表示如下： □表示決策點，從它引出得分制稱側(cè)率額方案分支，其數(shù)量反映可能的行動策略方案數(shù)○表示策略方案節(jié)點（機會點），節(jié)點上方注有該策略方案的效益期望值，從它引出的分支成為概率分支，每個分支上注明自然狀態(tài)及其出現(xiàn)的概率，分支數(shù)反映可能的自然狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可以獲得的收益值。為便于計算，應(yīng)對期進行編號，編號順序是從左到右，從上到下。 [例 ]： 某項目有兩個備選方案 A和 B，兩個方案的壽命期均為 10年，生產(chǎn)的產(chǎn)品完全相同，但投資額和年凈收益不同。方案 A的投資額為 500萬元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時為 150萬元，銷路差時為 50萬元；方案 B的投資額為 300萬元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時為 100萬元，銷路差時為 10萬元，根據(jù)市場預(yù)測，在項目壽命期內(nèi)，產(chǎn)品銷路好的可能性為 70%，銷路差的可能性為 30%。標準折現(xiàn)率為 10%，對方案進行比選。 共同點 ① 都是經(jīng)濟評價，都尋求以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出；②都用貨幣作為統(tǒng)一尺度，都考慮資金的時間價值；③都采用現(xiàn)金流量分析法，通過編制基本報表計算凈現(xiàn)值、 IRR等指標；④都是在完成產(chǎn)品需求預(yù)測、廠址選擇、工藝技術(shù)路線和技術(shù)方案論證、投資估算和資金籌措等基礎(chǔ)上進行的。 不同點 ① 評價角度不同；②項目費用、效益的含義不同；③采用的價格不同（財務(wù)價格 ﹠ 影子價格）；④采用的主要參數(shù)不同（財務(wù)基準收益率或銀行貸款利率 ﹠ 影子匯率和社會折現(xiàn)率） 財務(wù)評價與國民經(jīng)濟評價的異同 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價 是在研究確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識別和分析擬建項目影響的因素，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護方案。
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