ch6房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究-資料下載頁
2025-01-21 12:42本頁面
【正文】 流量表 ? 損益和利潤分配表 ? 1資金來源與運用表 1外匯平衡表 1借款償還計劃表 ? 1敏感性分析表 可行性研究的表格 Real Estate Development 54 一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 土地成本（含地價和土地開發(fā)成本） 房屋開發(fā)費 租金或售價 開發(fā)期 貸款利率 容積率等 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 55 一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 購買價格 權(quán)益投資比率 空置率 運營成本 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 56 二、盈虧平衡分析 基本原理 盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點分析、收支平衡分析 是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目在一定時期內(nèi)的銷售收入、開發(fā)成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系的一種分析方法。所謂盈虧平衡點（ Break Even Point， BEP）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，項目收支持平，既 不盈利又不虧損，凈收益為零 。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 57 二、盈虧平衡分析 基本原理 基本公式： 收入： B＝ P Q 成本費用： C＝ Cf＋ Cv Q 第六節(jié) 風險與不確定性分析 P , CB = P QC = Cf+ CvQP * , C *B E PCfQ * Q0Cf+ Real Estate Development 58 二、盈虧平衡分析 房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析 最低租售價格分析 最低租售數(shù)量分析 最高土地取得價格 最高工程費用 最高購買價格 最高運營費用比率 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 59 三、敏感性分析 概念 是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 目的 ：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 60 三、敏感性分析 敏感性分析的步驟 第一 ，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標； 第二 ，設定不確定性因素可能的變化范圍； 第三 ，計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值； 第四 ，找出較為敏感的不確定性因素，作進一步分析。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。進行單變量敏感性分析時，首先假設各變量之間相互獨立，然后每次 只考察一項 可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，看項目評估結(jié)果的變化情況。 多變量敏感性分析 是分析 兩個或兩個以上 的變動因素 同時發(fā)生 變化時，對項目評價結(jié)果的影響。由于項目評價過程中的參數(shù)或變量 同時發(fā)生 變化的情況非常普遍，所以多變量敏感性分析也有很強的實用價值。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 62 三、敏感性分析 三項預測值 基本思路 ：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 63 租售價格 投資變化 0% 10% 20% 0% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % 1． 91 10% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % 20% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % Real Estate Development 64 四、風險分析 風險分析的界定 盈虧、敏感分析 是在風險因素確定發(fā)生 概率未知條件下 的抗風險分析， 不能代替風險分析 。 風險分析 不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮這種變化幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 65 四、風險分析 風險分析的一般過程和方法 風 險 辨 識開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開 開第六節(jié) 風險與不確定性分析 風 險 估 計開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開風 險 評 價開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開調(diào)查和專家打分法 解析方法 蒙特卡洛法 Real Estate Development 66 一、基本構(gòu)成 封面 摘要 目錄 正文 附表 附圖 第七節(jié) 可行性研究報告的撰寫 Real Estate Development 67 二、寫作要點 教材 P 245 第七節(jié) 可行性研究報告的撰寫 Real Estate Development 68
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