【正文】 （年） % % % 1． 91 10% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % 20% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % Real Estate Development 64 四、風險分析 風險分析的界定 盈虧、敏感分析 是在風險因素確定發(fā)生 概率未知條件下 的抗風險分析， 不能代替風險分析 。進行單變量敏感性分析時，首先假設各變量之間相互獨立，然后每次 只考察一項 可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，看項目評估結果的變化情況。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 57 二、盈虧平衡分析 基本原理 基本公式： 收入： B＝ P Q 成本費用： C＝ Cf＋ Cv Q 第六節(jié) 風險與不確定性分析 P , CB = P QC = Cf+ CvQP * , C *B E PCfQ * Q0Cf+ Real Estate Development 58 二、盈虧平衡分析 房地產項目的盈虧平衡分析 最低租售價格分析 最低租售數(shù)量分析 最高土地取得價格 最高工程費用 最高購買價格 最高運營費用比率 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 59 三、敏感性分析 概念 是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 自有資金： 從 投資者 角度出發(fā)，以 投資者的出資額作為計算 基礎，把借款本金償還和 利息支付作為現(xiàn)金流出， 兩表區(qū)別 ： Real Estate Development 48 一、財務評價的報表 損益表 也稱 利潤和利潤分配表 反映項目計算期內各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。 分為 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 、 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 第五節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 43 序號 項目 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流出 2 現(xiàn)金流入 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (8%) 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表 Real Estate Development 44 一、財務評價的報表 現(xiàn)金流量表 1） 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 是從 項目本身 角度出發(fā) ，不分資金來源 ， 來考察項目盈利能力 。 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 31 一、投資估算 開發(fā)期稅費 各類稅金和地方政府或有關部門征收的費用 其他費用 主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 27 一、投資估算 房屋開發(fā)費 建安工程費 ：主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。 （ 9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 （ 6）財務評價。 （ 2）項目投資來源、籌措方式的確定。 （ 2）工程建設進度計劃。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 13 一、可行性研究的內容 項目開發(fā)組織機構和人力資源配置 （ 1）開發(fā)項目的管理體制、機構設置。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 12 一、可行性研究的內容 環(huán)境影響和環(huán)境保護 （ 1）建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 11 一、可行性研究的內容 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃。 （ 5）擬建項目建設規(guī)模的確定。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 9 一、可行性研究的內容 市場分析和建設規(guī)模的確定 （ 1）市場供給現(xiàn)狀分析及預測。（ 6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。（ 2）人口調查。 （ 5）項目開發(fā)建設的社會、經濟意義。 10% 項目評價和決策 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 7 一、可行性研究的內容 項目概況 （ 1）項目名稱、承辦單位概況。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 4 二、可行性研究的作用 ?投資決策 提供依據(jù) ?資金籌措 的依據(jù) ?編制設計 的依據(jù) ?簽訂協(xié)議、合同 的依據(jù) ?申請建設執(zhí)照 的依據(jù) 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 5 三、可行性研究的依據(jù) 國家和地方的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等； 批準的項目建議書或同等效力的文件； 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基