【正文】 其他 2 資金運用 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 經(jīng)營成本 稅金及附加 增值稅 所得稅 流動資金 各種利息支出 償還債務(wù)本金 分配股利或利潤 其他 3 盈余資金（ 12） 4 累計盈余資金 資金來源與運用表 Real Estate Development 52 二、財務(wù)報表的編制 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 Real Estate Development 53 建筑工程費用估算表 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 安裝工程費用估算表 工程建設(shè)其它費用估算表 ? 項目投入總資金估算表 ? 分年資金投入計劃與資金籌措表 ? 銷售收入和稅金及附加估算表 ? 項目現(xiàn)金流量表 ? 項目資本金現(xiàn)金流量表 ? 損益和利潤分配表 ? 1資金來源與運用表 1外匯平衡表 1借款償還計劃表 ? 1敏感性分析表 可行性研究的表格 Real Estate Development 54 一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 土地成本（含地價和土地開發(fā)成本） 房屋開發(fā)費 租金或售價 開發(fā)期 貸款利率 容積率等 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 55 一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 購買價格 權(quán)益投資比率 空置率 運營成本 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 56 二、盈虧平衡分析 基本原理 盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點分析、收支平衡分析 是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目在一定時期內(nèi)的銷售收入、開發(fā)成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。由于項目評價過程中的參數(shù)或變量 同時發(fā)生 變化的情況非常普遍，所以多變量敏感性分析也有很強的實用價值。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 63 租售價格 投資變化 0% 10% 20% 0% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % 1． 91 10% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % 20% ENPV（萬元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動 （年） % % % Real Estate Development 64 四、風險分析 風險分析的界定 盈虧、敏感分析 是在風險因素確定發(fā)生 概率未知條件下 的抗風險分析， 不能代替風險分析 。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 57 二、盈虧平衡分析 基本原理 基本公式： 收入： B＝ P Q 成本費用： C＝ Cf＋ Cv Q 第六節(jié) 風險與不確定性分析 P , CB = P QC = Cf+ CvQP * , C *B E PCfQ * Q0Cf+ Real Estate Development 58 二、盈虧平衡分析 房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析 最低租售價格分析 最低租售數(shù)量分析 最高土地取得價格 最高工程費用 最高購買價格 最高運營費用比率 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 59 三、敏感性分析 概念 是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 分為 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 、 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 Real Estate Development 43 序號 項目 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流出 2 現(xiàn)金流入 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (8%) 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表 Real Estate Development 44 一、財務(wù)評價的報表 現(xiàn)金流量表 1） 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 是從 項目本身 角度出發(fā) ，不分資金來源 ， 來考察項目盈利能力 。包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。 （ 9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 （ 2）項目投資來源、籌措方式的確定。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 13 一、可行性研究的內(nèi)容 項目開發(fā)組織機構(gòu)和人力資源配置 （ 1）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 12 一、可行性研究的內(nèi)容 環(huán)境影響和環(huán)境保護 （ 1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （ 5）擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。（ 6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。 （ 5）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 4 二、可行性研究的作用 ?投資決策 提供依據(jù) ?資金籌措 的依據(jù) ?編制設(shè)計 的依據(jù) ?簽訂協(xié)議、合同 的依據(jù) ?申請建設(shè)執(zhí)照 的依據(jù) 第一節(jié) 可行性研究概述