【正文】 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 可行性研究概述 可行性研究的內容和步驟 項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制 風險與不確定性分析 可行性研究報告的撰寫 Real Estate Development 2 一、可行性研究的含義和目的 含義 可行性研究 是在建設項目的 投資決策前 ，通過對項目的投資環(huán)境和條件調查研究，對各種 建設方案 、 技術方案 以及項目建成后的 生產(chǎn)經(jīng)營方案 實施的 可能性 、技術 先進性 和經(jīng)濟 合理性 進行 分析 和 評價 的過程。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 3 一、可行性研究的含義和目的 目的 ?實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化； ?減少或避免投資決策的失誤； ?提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 4 二、可行性研究的作用 ?投資決策 提供依據(jù) ?資金籌措 的依據(jù) ?編制設計 的依據(jù) ?簽訂協(xié)議、合同 的依據(jù) ?申請建設執(zhí)照 的依據(jù) 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 5 三、可行性研究的依據(jù) 國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等； 批準的項目建議書或同等效力的文件； 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質、經(jīng)濟、社會等基礎資料； 有關建設方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等； 其他有關依據(jù)資料。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 6 四、可行性研究的工作階段 機會研究 精度 177。 30% 初步可行性研究 177。 20% 詳細可行性研究 177。 10% 項目評價和決策 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 7 一、可行性研究的內容 項目概況 （ 1）項目名稱、承辦單位概況。 （ 2）項目的地理位置。 （ 3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。 （ 4）項目的性質及主要特點。 （ 5）項目開發(fā)建設的社會、經(jīng)濟意義。 （ 6）項目主要建設條件。 （ 7）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 8 一、可行性研究的內容 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置 （ 1）土地調查。（ 2）人口調查。 （ 3）調查開發(fā)項目用地范圍內建筑物。 （ 4）調查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者。 （ 5）各種市政管線。（ 6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。 （ 7）制定動遷計劃。 （ 8）確定安置方案。（ 9）拆遷安置方案。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 9 一、可行性研究的內容 市場分析和建設規(guī)模的確定 （ 1）市場供給現(xiàn)狀分析及預測。 （ 2）市場需求現(xiàn)狀分析及預測。 （ 3）市場交易的數(shù)量與價格。 （ 4）服務對象分析、制定租售計劃。 （ 5）擬建項目建設規(guī)模的確定。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 10 一、可行性研究的內容 規(guī)劃設計方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。 （ 2）項目構成及平面布置。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 11 一、可行性研究的內容 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃。 （ 2）施工力量的組織計劃。 （ 3）項目施工期間的動力、水等供應。 （ 4）項目建成投人生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 12 一、可行性研究的內容 環(huán)境影響和環(huán)境保護 （ 1）建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （ 2）主要污染源和污染物。 （ 3）開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。 （ 4）設計采用的環(huán)境保護標準。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （ 6）環(huán)境保護投資估算。 （ 7）環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分析。 （ 8）存在問題及建議。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 13 一、可行性研究的內容 項目開發(fā)組織機構和人力資源配置 （ 1）開發(fā)項目的管理體制、機構設置。 （ 2）管理人員的配備方案。 （ 3）人員培訓計劃，年管理費用估算。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 14 一、可行性研究的內容 項目實施進度 （ 1）前期開發(fā)進度計劃。 （ 2）工程建設進度計劃。 （ 3）建設場地的布置。 （ 4）施工隊伍的選擇。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 15 項目實施進度計劃表（年、季度） 步驟 2022 2022 2022 2022 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4