【正文】 t 6 四、可行性研究的工作階段 機(jī)會(huì)研究 精度 177。 （ 6）項(xiàng)目主要建設(shè)條件。 （ 7）制定動(dòng)遷計(jì)劃。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 10 一、可行性研究的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。 （ 2）主要污染源和污染物。 （ 2）管理人員的配備方案。 （ 3）開(kāi)發(fā)成本估算。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 18 一、可行性研究的內(nèi)容 結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案，并對(duì)項(xiàng)目存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。 項(xiàng)目總投資的 3%～ 5% 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 30 一、投資估算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 是指企業(yè)為 籌集資金 而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 該表設(shè)定全部投資均為自有資金 ， 用以計(jì)算全部投資所得稅前和所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 及投資回收期（ Pt） 等評(píng)價(jià)指標(biāo) 。 目的 ：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。 風(fēng)險(xiǎn)分析 不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮這種變化幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。 多變量敏感性分析 是分析 兩個(gè)或兩個(gè)以上 的變動(dòng)因素 同時(shí)發(fā)生 變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果的影響。該表根據(jù)總成本費(fèi)用估算表、銷售 (營(yíng)業(yè) )收入和銷售稅金及附加估算表填寫(xiě)。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%～ 7%估算。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 （ 3）建設(shè)場(chǎng)地的布置。 （ 6）環(huán)境保護(hù)投資估算。 （ 2）施工力量的組織計(jì)劃。 （ 2）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 （ 3）調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物。 （ 2）項(xiàng)目的地理位置。 第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 可行性研究概述 可行性研究的內(nèi)容和步驟 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案與評(píng)價(jià)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) Real Estate Development 2 一、可行性研究的含義和目的 含義 可行性研究 是在建設(shè)項(xiàng)目的 投資決策前 ，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對(duì)各種 建設(shè)方案 、 技術(shù)方案 以及項(xiàng)目建成后的 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案 實(shí)施的 可能性 、技術(shù) 先進(jìn)性 和經(jīng)濟(jì) 合理性 進(jìn)行 分析 和 評(píng)價(jià) 的過(guò)程。 （ 3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 （ 3）市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。 （ 3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 （ 7）環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （ 4）施工隊(duì)伍的選擇。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 17 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 （ 7）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以及各項(xiàng)設(shè)施接口費(fèi)用。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 32 二、成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 教材 P210 表 63 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 33 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 價(jià) 總金額（萬(wàn)元） 1 建設(shè)投資 土地取得費(fèi)用 25070 建安工程費(fèi)用 87406 小區(qū)配套費(fèi) 140元 /M2 10451 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用 80元 /M2 5972 項(xiàng)目研究咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 20元 /M2 1493 各種配套稅費(fèi) 180元 /M2 13437 項(xiàng)目管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建設(shè)投資合計(jì) 2 建設(shè)期利息 3 項(xiàng)目總投資 4 總建筑面積單位投資 /M2 項(xiàng)目總投資估算表 Real Estate Development 34 三、資金使用計(jì)劃 根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 49 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 增值稅 4 總成本費(fèi)用 5 利潤(rùn)總額（ 1234） 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn)（ 58） 10 提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公積金 13 可分配利潤(rùn)（ 9101112） 14 應(yīng)付利潤(rùn)（股利分配） 15 未分配利潤(rùn)（ 1314） 16 累計(jì)未分配利潤(rùn) 表 利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表 Real Estate Development 50 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 51 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 第一年 第二年 第三年 … 1 資金來(lái)源 經(jīng)營(yíng)收入 長(zhǎng)期借款 短期借款 發(fā)行債券 項(xiàng)目資本金