【正文】 及各項(xiàng)設(shè)施接口費(fèi)用。 （ 4）施工隊(duì)伍的選擇。 （ 3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 可行性研究概述 可行性研究的內(nèi)容和步驟 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案與評(píng)價(jià)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 可行性研究報(bào)告的撰寫 Real Estate Development 2 一、可行性研究的含義和目的 含義 可行性研究 是在建設(shè)項(xiàng)目的 投資決策前 ，通過對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對(duì)各種 建設(shè)方案 、 技術(shù)方案 以及項(xiàng)目建成后的 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案 實(shí)施的 可能性 、技術(shù) 先進(jìn)性 和經(jīng)濟(jì) 合理性 進(jìn)行 分析 和 評(píng)價(jià) 的過程。 （ 3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物。 （ 2）施工力量的組織計(jì)劃。 （ 3）建設(shè)場(chǎng)地的布置。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。該表根據(jù)總成本費(fèi)用估算表、銷售 (營(yíng)業(yè) )收入和銷售稅金及附加估算表填寫。 風(fēng)險(xiǎn)分析 不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮這種變化幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。 該表設(shè)定全部投資均為自有資金 ， 用以計(jì)算全部投資所得稅前和所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 及投資回收期（ Pt） 等評(píng)價(jià)指標(biāo) 。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 18 一、可行性研究的內(nèi)容 結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案，并對(duì)項(xiàng)目存在的問題提出相應(yīng)的建議。 （ 2）管理人員的配備方案。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 10 一、可行性研究的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。 （ 6）項(xiàng)目主要建設(shè)條件。 30% 初步可行性研究 177。 （ 8）確定安置方案。 （ 3）開發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化。 （ 4）銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。 銷售費(fèi)用 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在 銷售其產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 60 三、敏感性分析 敏感性分析的步驟 第一 ，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)； 第二 ，設(shè)定不確定性因素可能的變化范圍； 第三 ，計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值； 第四 ，找出較為敏感的不確定性因素，作進(jìn)一步分析。進(jìn)行單變量敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，然后每次 只考察一項(xiàng) 可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，看項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的變化情況。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 31 一、投資估算 開發(fā)期稅費(fèi) 各類稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用 其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 （ 6）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 9 一、可行性研究的內(nèi)容 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （ 1）市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 10% 項(xiàng)目評(píng)價(jià)和決策 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 7 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱、承辦單位概況。 （ 4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。 （ 4）服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。 （ 8）存在問題及建議。 （ 8）風(fēng)險(xiǎn)分析。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 35 四、收入估算與資金籌措 收入估算 根據(jù)租售計(jì)劃進(jìn)行估算 （ 1）租售方案 （ 2）租售價(jià)格 （ 3）租售收入 （ 4）收款方式 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 36 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 銷 售 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售面積（ M2） 50% 50% 單價(jià)（元 /M2） 2200 2300 銷售收入（萬(wàn)元） 2 二期 銷售面積（ M2） 25% 45% 20% 10% 單價(jià)（元 /M2） 3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬(wàn)元） 3 三期 銷售面積（ M2） 20% 45% 35% 單價(jià)（元 /M2） 2400 2450 2500 銷售收入（萬(wàn)元） 合 計(jì) 銷售計(jì)劃表 Real Estate Development 37 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 2 二期 銷售收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金與附加估算表 Real Estate Development 38 四、收入估算與資金籌措 資金籌措