【文章內(nèi)容簡介】 人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 31 一、投資估算 開發(fā)期稅費 各類稅金和地方政府或有關部門征收的費用 其他費用 主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 不可預見費 不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3%～ 7%估算。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 32 二、成本費用估算結果的匯總 教材 P210 表 63 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 33 序號 項 目 單 價 總金額（萬元） 1 建設投資 土地取得費用 25070 建安工程費用 87406 小區(qū)配套費 140元 /M2 10451 道路、綠化、景點費用 80元 /M2 5972 項目研究咨詢、規(guī)劃、設計費 20元 /M2 1493 各種配套稅費 180元 /M2 13437 項目管理費 銷售費用 不可預見費 建設投資合計 2 建設期利息 3 項目總投資 4 總建筑面積單位投資 /M2 項目總投資估算表 Real Estate Development 34 三、資金使用計劃 根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 35 四、收入估算與資金籌措 收入估算 根據(jù)租售計劃進行估算 （ 1）租售方案 （ 2）租售價格 （ 3）租售收入 （ 4）收款方式 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 36 序號 項目 合計 銷 售 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售面積（ M2） 50% 50% 單價（元 /M2） 2200 2300 銷售收入（萬元） 2 二期 銷售面積（ M2） 25% 45% 20% 10% 單價（元 /M2） 3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬元） 3 三期 銷售面積（ M2） 20% 45% 35% 單價（元 /M2） 2400 2450 2500 銷售收入（萬元） 合 計 銷售計劃表 Real Estate Development 37 序號 項 目 合 計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 2 二期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表 Real Estate Development 38 四、收入估算與資金籌措 資金籌措 資本金、借貸資金、預租售收入 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 39 資金籌措計劃原理示意圖 1 2 3 41 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %占 總 投 資 比 例 占 總 銷 售 收 入 比 例1 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %資金投入計劃 需資本金、借貸資金投入的最大資金額 開發(fā)利潤 租售收入計劃 Real Estate Development 40 序號 項 目 合計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 1 投資計劃 分年計劃 （ %） 100% % % % …… 建設投資 （ 不含建設期利息 ） …… 建設期利息 …… 流動資金 項目總投資 （ 1+2+3） …… 2 資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 …… 銷售收入 （ 預售款 ） …… 借款 …… 長期借款 其中：銀行借款 其中：本金 建設期利息 流動資金借款 短期借款 資金籌措合計 項 目 總 投 資 與 資 金 籌 措 計 劃 表 Real Estate Development 41 一、財務評價的報表 基本報表包括： ?現(xiàn)金流量表 ?損益表 ?資金來源與運用表 ?資產(chǎn)負債表 ?外匯平衡表 輔助報表： ?總投資估算表 ?土地費用估算表 ?…… 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 42 一、財務評價的報表 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出 ， 用以計算財務內(nèi)部收益率 (FIRR, Financial Internal Rate of Return)、 財務凈現(xiàn)值 (FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期 (Pt ， Pay Back Period )等評價指標 ， 分析項目財務盈利能力 。 分為 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 、 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 43 序號 項目 2022 2022 2022