【正文】 礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； 有關(guān)建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等； 其他有關(guān)依據(jù)資料。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 3 一、可行性研究的含義和目的 目的 ?實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化； ?減少或避免投資決策的失誤； ?提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益。 20% 詳細可行性研究 177。 （ 4）項目的性質(zhì)及主要特點。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 8 一、可行性研究的內(nèi)容 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 （ 1）土地調(diào)查。 （ 5）各種市政管線。（ 9）拆遷安置方案。 （ 4）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。 （ 4）項目建成投人生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。 （ 4）設(shè)計采用的環(huán)境保護標準。 （ 8）存在問題及建議。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 14 一、可行性研究的內(nèi)容 項目實施進度 （ 1）前期開發(fā)進度計劃。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 15 項目實施進度計劃表（年、季度） 步驟 2022 2022 2022 2022 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 前期 一期 二期 三期 Real Estate Development 16 一、可行性研究的內(nèi)容 項目經(jīng)濟及社會效益分析 （ 1）項目總投資估算。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 8）風險分析。 （ 1）土地征用拆遷費 農(nóng)村 ： 土地補償費 土地投資補償費 （ 青苗補償費、樹木補償費、 地面附著物補償費 ） 人員安置補助費 新菜地開發(fā)基金 土地管理費 耕地占用稅 拆遷費 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 24 一、投資估算 土地費用估算 （ 1）土地征用拆遷費 城市 ：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費 搬家費 臨時搬遷安置費 周轉(zhuǎn)房攤銷及其他 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 25 一、投資估算 土地費用估算 （ 2）出讓地價款 （ 3）土地轉(zhuǎn)讓費 （ 4）土地租用費 （ 5）土地投資折價 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 26 一、投資估算 前期工程費 主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 28 一、投資估算 房屋開發(fā)費 估算方法： 單元估算法 單位指標估算法 工程量近似匡算法 概算指標估算法 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 29 一、投資估算 管理費用 是指企業(yè)行政管理部門為 管理和組織經(jīng)營活動 而發(fā)生的各種費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 35 四、收入估算與資金籌措 收入估算 根據(jù)租售計劃進行估算 （ 1）租售方案 （ 2）租售價格 （ 3）租售收入 （ 4）收款方式 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 36 序號 項目 合計 銷 售 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售面積（ M2） 50% 50% 單價（元 /M2） 2200 2300 銷售收入（萬元） 2 二期 銷售面積（ M2） 25% 45% 20% 10% 單價（元 /M2） 3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬元） 3 三期 銷售面積（ M2） 20% 45% 35% 單價（元 /M2） 2400 2450 2500 銷售收入（萬元） 合 計 銷售計劃表 Real Estate Development 37 序號 項 目 合 計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅