【正文】 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 （ 5）銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。 （ 4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（ 9）拆遷安置方案。 20% 詳細(xì)可行性研究 177。 （ 5）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。 （ 5）擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 13 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 （ 1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 （ 9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。 分為 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 、 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 43 序號(hào) 項(xiàng)目 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流出 2 現(xiàn)金流入 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (8%) 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表 Real Estate Development 44 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 現(xiàn)金流量表 1） 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 是從 項(xiàng)目本身 角度出發(fā) ，不分資金來(lái)源 ， 來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力 。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 63 租售價(jià)格 投資變化 0% 10% 20% 0% ENPV（萬(wàn)元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動(dòng) （年） % % % 1． 91 10% ENPV（萬(wàn)元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動(dòng) （年） % % % 20% ENPV（萬(wàn)元） EIRR（ %） RBC N靜 （年） N動(dòng) （年） % % % Real Estate Development 64 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析的界定 盈虧、敏感分析 是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生 概率未知條件下 的抗風(fēng)險(xiǎn)分析， 不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 49 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 增值稅 4 總成本費(fèi)用 5 利潤(rùn)總額（ 1234） 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn)（ 58） 10 提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公積金 13 可分配利潤(rùn)（ 9101112） 14 應(yīng)付利潤(rùn)（股利分配） 15 未分配利潤(rùn)（ 1314） 16 累計(jì)未分配利潤(rùn) 表 利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表 Real Estate Development 50 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 51 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 第一年 第二年 第三年 … 1 資金來(lái)源 經(jīng)營(yíng)收入 長(zhǎng)期借款 短期借款 發(fā)行債券 項(xiàng)目資本金 其他 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 經(jīng)營(yíng)成本 稅金及附加 增值稅 所得稅 流動(dòng)資金 各種利息支出 償還債務(wù)本金 分配股利或利潤(rùn) 其他 3 盈余資金（ 12） 4 累計(jì)盈余資金 資金來(lái)源與運(yùn)用表 Real Estate Development 52 二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 53 建筑工程費(fèi)用估算表 國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表 安裝工程費(fèi)用估算表 工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表 ? 項(xiàng)目投入總資金估算表 ? 分年資金投入計(jì)劃與資金籌措表 ? 銷(xiāo)售收入和稅金及附加估算表 ? 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ? 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 ? 損益和利潤(rùn)分配表 ? 1資金來(lái)源與運(yùn)用表 1外匯平衡表 1借款償還計(jì)劃表 ? 1敏感性分析表 可行性研究的表格 Real Estate Development 54 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 土地成本（含地價(jià)和土地開(kāi)發(fā)成本） 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 租金或售價(jià) 開(kāi)發(fā)期 貸款利率 容積率等 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 55 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 權(quán)益投資比率 空置率 運(yùn)營(yíng)成本 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 56 二、盈虧平衡分析 基本原理 盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點(diǎn)分析、收支平衡分析 是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)的銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本、稅金、利潤(rùn)等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以