【正文】 二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。109000100%=%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時(shí)，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬(wàn)元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為0；上述計(jì)算結(jié)果表明：如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在3096元/平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，%的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表10。1財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見(jiàn)附表10。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬(wàn)元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表17。1~4樓室內(nèi)外裝修。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開(kāi)盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開(kāi)盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場(chǎng)、E：水印都市。（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對(duì)擬公開(kāi)出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。房屋租賃市場(chǎng)情況2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；，%，%。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000~~2500~~表5：商品住宅銷售情況表價(jià)格（元/平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000~~2500~~表表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，%（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的4%調(diào)至3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%%）。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開(kāi)出讓。2004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。（3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。（五）、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表9表9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 、三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，%，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+%，其他條件見(jiàn)表11和表14。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。多層5~8樓主體工程完工。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。2004年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬(wàn)元；2005年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬(wàn)元；2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬(wàn)元；2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬(wàn)元；合計(jì)：1227萬(wàn)元。三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在3490元/平方米時(shí)，只需銷售92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)有，%的銷售控制空間。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。Q100%=(109000－92527)247。2000100%=%二、償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2006年開(kāi)始分2年等額償還本金，每年還4000萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬(wàn)元。銷售收入見(jiàn)附表3，銷售費(fèi)用見(jiàn)附表2。 工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表12。1~4樓設(shè)備安裝。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計(jì)840套。（1）、外墻：高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；（5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（三）、總平面布局“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。對(duì)單套見(jiàn)面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。商鋪、寫字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開(kāi)發(fā)數(shù)量過(guò)多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。目前在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷售情況看，%，單套建筑面積在95~%。房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。~1%的政策。積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。2000年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開(kāi)發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A