【正文】 項目投資估算一、項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：2004年6月： 2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月~2005年12月： 2005年11月~2006年2月： 2005年12月： 2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項目建議書批復(fù)。編制可行性研究報告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計。綜合管網(wǎng)設(shè)計。施工圖紙設(shè)計。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1~4樓先施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。多層5~8樓開始施工。高層4樓開始施工。多層1~4樓主體工程完工。高層1~3樓開始施工。1~4樓設(shè)備安裝。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓主體工程完工。多層5~8樓設(shè)備安裝。多層1~4樓竣工驗收。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4主體完工。高層4設(shè)備安裝。高層4室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗收。高層1~3設(shè)備安裝。高層1~3室內(nèi)外裝修。高層4樓竣工驗收。公共設(shè)施配套工程。高層1~3樓竣工驗收。正式全部入住。 工程施工進度詳見附表12。二、本項目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元； 三、銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表17。表17：本項目銷售計劃表（%） 項目合計200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%?；乜钸M度詳見表18。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計15565148898396900注：車位面積未計算在內(nèi)。四、稅費率本報告采用的各種稅費率見表19。表19：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預(yù)見費2（按租金）12五、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費用，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。前期工程費。本項目前期工程費估算見表20表20：前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費%1262可行性研究費建安工程費5‰423水文地質(zhì)勘探費建安工程費5‰424通水、通電、通路費建安工程費1%845場地平整費10元/平方米63合計357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計251建安工程費用本項目建安工程費用估算見表22表22：建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計8369公共設(shè)施配套費本項目公共設(shè)施配套費估算見表23表23：公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計134開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見表24表：24開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費建安工程費5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費4‰333供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費5‰42合計764其他費用本項目其他費用估算見表25表25：其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費建安工程費5‰422竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費6其他合計42不可預(yù)見費用本項目的不可預(yù)見費用按項目1~7項和的2%估算，詳見附表2。2004年不可預(yù)見費用：310萬元；2005年不可預(yù)見費用：224萬元；2006年不可預(yù)見費用：27萬元；2007年不可預(yù)見費用：1萬元；合計：562萬元。管理費用本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。2004年管理費用：465萬元；2005年管理費用：336萬元；2006年管理費用：40萬元；2006年管理費用：2萬元；合計：843萬元。銷售費用%估算。包括銷售代理費，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。合計為994萬元。銷售收入見附表3，銷售費用見附表2。1財務(wù)費用本項目的財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。2004年財務(wù)費用：167萬元；2005年財務(wù)費用：391萬元；2006年財務(wù)費用：446萬元；2006年財務(wù)費用：223萬元；合計：1227萬元。六、資金籌措項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表5。七、貸款條件%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。財務(wù)分析一、盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。項目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計繳納稅金4365萬元。和項目業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強的。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項目凈現(xiàn)值為1020萬元。%，項目凈現(xiàn)值為2390萬元。詳見附表7和附表8。投資利潤率=利潤總額247?？偼顿Y100%=5465247。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。資本金100%=3662247。2000100%=%二、償債能力分析按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設(shè)期不還本金，從2006年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計付利息1227萬元。詳見附表10。三、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負債是比較低的，資產(chǎn)負債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見附表9和附表11。不確定性分析一、臨界點分析本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。各單位單方工程造價分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。%。經(jīng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費用：3%A＋%P*Q＋1786各種稅金：%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋%P*Q稅金r（萬元）：%RΠ=R－FC－VC－r=P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R=*Q－－20807當(dāng)Π=0時：銷售價格P0=3096元/平方米，項目收入支出持平。ηp=(P－P0)247。P100%=(3647－3093)247。3647100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。ηQ=(Q－Q0)247。Q100%=(109000－92527)247。109000100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項目的經(jīng)濟利潤為0；上述計算結(jié)果表明：如果本項目的整體價格在3096元/平方米以上時，項目有經(jīng)濟利潤，%的降價空間，保證經(jīng)濟利潤。如果本項目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可保證項目的經(jīng)濟利潤有，%的銷售控制空間。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計達到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達到37166萬元。表26：臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內(nèi)部收益率（%）%期望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451二、敏感性分析根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進行分析。設(shè)變量變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果。單