【正文】 1 2 3 4 前期 一期 二期 三期 Real Estate Development 16 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 （ 1）項(xiàng)目總投資估算。 （ 2）項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。 （ 3）開發(fā)成本估算。 （ 4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 6）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 17 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 （ 7）國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 （ 8）風(fēng)險(xiǎn)分析。 （ 9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 18 一、可行性研究的內(nèi)容 結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案，并對(duì)項(xiàng)目存在的問題提出相應(yīng)的建議。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 19 二、可行性研究的步驟 接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià) 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 20 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營方案 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評(píng)價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 21 二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案 2～ 4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評(píng)價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 22 三、選擇評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù) 時(shí)間參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)參數(shù) 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評(píng)價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 23 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 （ 1）土地征用拆遷費(fèi) 農(nóng)村 ： 土地補(bǔ)償費(fèi) 土地投資補(bǔ)償費(fèi) （ 青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、 地面附著物補(bǔ)償費(fèi) ） 人員安置補(bǔ)助費(fèi) 新菜地開發(fā)基金 土地管理費(fèi) 耕地占用稅 拆遷費(fèi) 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 24 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 （ 1）土地征用拆遷費(fèi) 城市 ：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi) 搬家費(fèi) 臨時(shí)搬遷安置費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷及其他 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 25 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 （ 2）出讓地價(jià)款 （ 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) （ 4）土地租用費(fèi) （ 5）土地投資折價(jià) 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 26 一、投資估算 前期工程費(fèi) 主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 27 一、投資估算 房屋開發(fā)費(fèi) 建安工程費(fèi) ：主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以及各項(xiàng)設(shè)施接口費(fèi)用。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 28 一、投資估算 房屋開發(fā)費(fèi) 估算方法： 單元估算法 單位指標(biāo)估算法 工程量近似匡算法 概算指標(biāo)估算法 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 29 一、投資估算 管理費(fèi)用 是指企業(yè)行政管理部門為 管理和組織經(jīng)營活動(dòng) 而發(fā)生的各種費(fèi)用。包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 項(xiàng)目總投資的 3%～ 5% 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 30 一、投資估算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 是指企業(yè)為 籌集資金 而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在 銷售其產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售