ch6房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究-預(yù)覽頁
【正文】 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 2 二期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表 Real Estate Development 38 四、收入估算與資金籌措 資金籌措 資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 39 資金籌措計劃原理示意圖 1 2 3 41 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %占 總 投 資 比 例 占 總 銷 售 收 入 比 例1 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %資金投入計劃 需資本金、借貸資金投入的最大資金額 開發(fā)利潤 租售收入計劃 Real Estate Development 40 序號 項 目 合計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 1 投資計劃 分年計劃 （ %） 100% % % % …… 建設(shè)投資 （ 不含建設(shè)期利息 ） …… 建設(shè)期利息 …… 流動資金 項目總投資 （ 1+2+3） …… 2 資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 …… 銷售收入 （ 預(yù)售款 ） …… 借款 …… 長期借款 其中：銀行借款 其中：本金 建設(shè)期利息 流動資金借款 短期借款 資金籌措合計 項 目 總 投 資 與 資 金 籌 措 計 劃 表 Real Estate Development 41 一、財務(wù)評價的報表 基本報表包括： ?現(xiàn)金流量表 ?損益表 ?資金來源與運(yùn)用表 ?資產(chǎn)負(fù)債表 ?外匯平衡表 輔助報表： ?總投資估算表 ?土地費(fèi)用估算表 ?…… 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 Real Estate Development 42 一、財務(wù)評價的報表 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出 ， 用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR, Financial Internal Rate of Return)、 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期 (Pt ， Pay Back Period )等評價指標(biāo) ， 分析項目財務(wù)盈利能力 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 Real Estate Development 45 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 建設(shè)投資 流動資金 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（全部資金） Real Estate Development 46 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（自有資金） Real Estate Development 47 序號 項 目 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 建設(shè)投資 流動資金 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 序號 項 目 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表（自有資金） 現(xiàn)金流量表（全部資金） 全部資金： 是從 項目本身 角度出發(fā)， 不分資金來源，來考察 項目盈利能力。所謂盈虧平衡點（ Break Even Point， BEP）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，項目收支持平，既 不盈利又不虧損，凈收益為零 。 第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。 第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析 Real Estate Development 62 三、敏感性分析 三項預(yù)測值 基本思路 ：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的
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