【正文】 Real Estate Development 5 三、可行性研究的依據(jù) 國家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等； 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文件； 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； 有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額、指標(biāo)、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等； 其他有關(guān)依據(jù)資料。 20% 詳細(xì)可行性研究 177。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 8 一、可行性研究的內(nèi)容 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 （ 1）土地調(diào)查。（ 9）拆遷安置方案。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。 （ 4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 14 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （ 1）前期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 1）土地征用拆遷費(fèi) 農(nóng)村 ： 土地補(bǔ)償費(fèi) 土地投資補(bǔ)償費(fèi) （ 青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、 地面附著物補(bǔ)償費(fèi) ） 人員安置補(bǔ)助費(fèi) 新菜地開發(fā)基金 土地管理費(fèi) 耕地占用稅 拆遷費(fèi) 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 24 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 （ 1）土地征用拆遷費(fèi) 城市 ：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi) 搬家費(fèi) 臨時(shí)搬遷安置費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷及其他 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 25 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 （ 2）出讓地價(jià)款 （ 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) （ 4）土地租用費(fèi) （ 5）土地投資折價(jià) 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 26 一、投資估算 前期工程費(fèi) 主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 45 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì)算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（全部資金） Real Estate Development 46 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì)算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（自有資金） Real Estate Development 47 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表（自有資金） 現(xiàn)金流量表（全部資金） 全部資金： 是從 項(xiàng)目本身 角度出發(fā)， 不分資金來源，來考察 項(xiàng)目盈利能力。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本