【正文】 Real Estate Development 5 三、可行性研究的依據 國家和地方的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等； 批準的項目建議書或同等效力的文件； 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料； 有關建設方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料； 國家所規(guī)定的經濟參數和指標； 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等； 其他有關依據資料。 20% 詳細可行性研究 177。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 8 一、可行性研究的內容 開發(fā)項目用地的現狀調查及動遷安置 （ 1）土地調查。（ 9）拆遷安置方案。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。 （ 4）設計采用的環(huán)境保護標準。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 14 一、可行性研究的內容 項目實施進度 （ 1）前期開發(fā)進度計劃。 （ 5）銷售收入、租金收入、經營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 1）土地征用拆遷費 農村 ： 土地補償費 土地投資補償費 （ 青苗補償費、樹木補償費、 地面附著物補償費 ） 人員安置補助費 新菜地開發(fā)基金 土地管理費 耕地占用稅 拆遷費 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 24 一、投資估算 土地費用估算 （ 1）土地征用拆遷費 城市 ：地上建筑物、構筑物、附著物補償費 搬家費 臨時搬遷安置費 周轉房攤銷及其他 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 25 一、投資估算 土地費用估算 （ 2）出讓地價款 （ 3）土地轉讓費 （ 4）土地租用費 （ 5）土地投資折價 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 26 一、投資估算 前期工程費 主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 第五節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 45 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 建設投資 流動資金 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 表 現金流量表（全部資金） Real Estate Development 46 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 表 現金流量表（自有資金） Real Estate Development 47 序號 項 目 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 建設投資 流動資金 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 序號 項 目 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 現金流量表（自有資金） 現金流量表（全部資金） 全部資金： 是從 項目本身 角度出發(fā)， 不分資金來源，來考察 項目盈利能力。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本