【正文】 需求量低 1 需求量低 需求量高 需求量高 需求量高 需求量低 3696 ○② ○③ 3840 11200 ○⑦ 4000 ○⑥ 4000 ○⑤ 18680 ○④ Δ 5300 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 3000 ? ? ? ?? ? ? ? ???????AE? ? ? ?? ?? ?? ? 36961500 0?????????????AE? ? ? ? ????AE ? ? ? ? ? ? ??????A? ? ? ? ? ?? ?萬元38401000 ???????????AE ? ? ? ?4 ??????A 特別需要注意的是， 若按期望值法進行計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 5460， 算式為： [（ 5300 +（ 1000） ） 615000]， 而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 4400，算式為： [（ 3000 +1000 ） 610000]， 似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開發(fā)。 所以，對期限較長的投資項目，應(yīng)充分考慮市場 不同時期的需求問題 ，這是避免風(fēng)險時必須考慮的因素。 （三）不確定型決策 樂觀法 （ 大中取大法 ） [例 34] 某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表 33所列。 表 33 樂觀法 /悲觀法決策表 單位：萬元 ? 狀態(tài) 方案 損益值 自 然 狀 態(tài) 最大損益值 最小損益值 甲 乙 丙 丁 第一方案 300 400 500 600 600 300 第二方案 100 300 500 800 800 100 第三方案 400 600 200 400 600 200 第四方案 200 400 500 700 700 200 最大損益值中的最大值 800 最小損益值中的最大值 300 ? 悲觀法 （ 小中取大法 ） 后悔值法 （ 大中取小法 ） 將每個自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達到理想的后悔值。 表 34 后悔值法決策表 單位：萬元 狀態(tài) 方案 后悔值 自 然 狀 態(tài) 最大后悔值 甲 乙 丙 丁 第一方案 100 200 0 200 200 第二方案 300 300 0 0 300 第三方案 0 0 300 400 400 第四方案 200 200 0 100 200 理想目標(biāo) 400 600 500 800 最大后悔值中的最小值 200 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 一 、 盈虧平衡分析 找出盈虧平衡點 （ 一 ） 線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的 假設(shè)條件 （ 1） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積 （ 產(chǎn)品產(chǎn)量 ） 的線性函數(shù) 。 （ 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等 ， 即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去； （ 3） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變； （ 4） 同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時 ， 應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品； （ 5） 計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù) 。 固定成本和可變成本的劃分 固定成本 可變成本 線性盈虧平衡分析的計算分析過程 tVPCQ F???*C/成本 0 Q* A 區(qū) 利 盈 區(qū) 損 虧 S C CV CF Q/開發(fā)數(shù)量 [例 35] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目的固定成本為 5000萬元，單位可變成本為 1500元 /㎡，項目建成后平均售價為 3000元 /㎡，銷售稅金及附加為 500元 /㎡，試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。 222/500/1500/30005000mtmVmPC F元元元萬元????24* 500 00500150 0300 010500 0 mQ ?????（二）非線性盈虧平衡分析 A1 A2 虧損區(qū) 區(qū) 利 盈 虧 損 區(qū) C S CF Q1* Q2* Q/開發(fā)數(shù)量 C/成本 0 [補充例 ]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品 ， 年固定成本位 28萬元 ，單位變動成本為 80萬元 /件 ， 產(chǎn)品銷售價格為 260元 /件 ， 目前該公司年產(chǎn)量為 3500件 。 根據(jù)市場調(diào)查和預(yù)測可知 ， 由于近幾年市場需求量較大 ，同時市場競爭又十分激烈 ， 故公司董事會決定擬采取降價擴銷措施 ， 按銷售量的 1%遞減售價 ， 并按銷售量的 1%遞增單位可變成本 ， 試求： （ 1） 該公司生產(chǎn)規(guī)模 （ 產(chǎn)量 ） 在什么范圍內(nèi)可盈利 ？ （ 2）最大盈利時的最佳產(chǎn)量是多少？ 解： （ 1） 設(shè)最佳年產(chǎn)量為 Q， 根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程 ， 得： 銷售收入： S=（ PQ 1%） Q= 生產(chǎn)總成本： C=CF+（ CV+Q 1%） Q=280000+80Q+ 如能達到盈虧平衡 ， 則有： S=C 即： =280000+80Q+ － ＋ 180Q－ 280000=0 Q1=2023， Q2=7000 即：在 2023~7000之間，可盈利。 （ 2） 項目盈利函數(shù)為 y（ 考慮了 S和 C兩個變量 ） ， 則 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 一階導(dǎo)數(shù)為零： +180=0 Q=4500 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 ＝ 125000元 （ 最大 ） 二、敏感性分析 （ 一 ） 敏感性分析的概念 敏感性分析 ， 是分析和預(yù)測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標(biāo) 對主要變動因素變化的敏感程度 。 敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中， 找出對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)影響較大的因素 ，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度。 （二）敏感性分析的方法和步驟 首先 ， 找出那些 最能反映項目投資的經(jīng)濟評價指標(biāo)； 其次 ， 選取對經(jīng)濟評價指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動的因素作為敏感分析中的 不確定性因素 ； 第三 ， 設(shè)定 不確定性因素的變化范圍 ； 最后， 對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)進行分析 計算，找出敏感性因素。 （三）單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量 、 相互獨立 ， 一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變 。 多變量 、 兩個或兩個以上 的變動因素同時發(fā)生變化 。 變動幅度一般取177。 10%。 表 35 開發(fā)商 利潤 的變動（敏感性）分析（ %） 變動幅度 變動因素 （原始值） 原始值 10% 原始值 +10% 地價 （ 202300美元 ） + 利率 （ 15%） + 建造成本 （ 200美元 /平方米 ） + 租金 （ /平方米 ） + 建筑面積 （ 2023平方米 ） + 專業(yè)人員費用 （ %） + 投資收益率 （ 7%） + 租售代理費 （ 15%） + 廣告宣傳費 （ 5250美元 ） + 土地購置附加費 （ ） % + 租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析（ %） 租金 （美 元 / ㎡ ） 建造成本 （ 美元 /㎡ ） 三、風(fēng)險分析（概率分析） （ 一 ） 關(guān)于風(fēng)險的定義 風(fēng)險 是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。 （二）風(fēng)險的度量 ? ?KPFR ,?? ??????niii PKKR12????niii PKK1 例如 ，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。假設(shè)這個事件的不確定資料如表 39所示、其風(fēng)險計算過程如表 310所示，計算結(jié)果表明，這項投資的風(fēng)險值為 。 表 39 高檔寫字樓的投資回報率預(yù)測 經(jīng)濟狀況 發(fā)生概率 投資回報率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 表 310 高檔寫字樓投資的風(fēng)險度量值測算 iP狀況 1 2 3 結(jié)果