【正文】 ?央行、銀監(jiān)會(huì)： 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 （銀發(fā) [2023]359號(hào)） 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （項(xiàng)目）貸款 金融機(jī)構(gòu)（銀行）向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的項(xiàng)目建設(shè)資金貸款，只能用于指定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不允許改變資金用途或挪用于其他項(xiàng)目。 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為抵押貸款時(shí)，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件： ?項(xiàng)目資本金比例； ?項(xiàng)目已取得 “ 四證 ” 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?貸款項(xiàng)目評(píng)估 ?貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) ?貸款綜合評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 信用評(píng)級(jí)，一般是指由獨(dú)立的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)影響評(píng)級(jí)對(duì)象的諸多信用風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析研究，就其 償還債務(wù)的能力 及其 償債意愿 進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并且用簡(jiǎn)單明了的符號(hào)表示出來(lái)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)主要考察的因素： ? 企業(yè)素質(zhì) ? 經(jīng)營(yíng)能力 ? 獲利能力 ? 償債能力 ? 履約情況 ? 發(fā)展前景 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 借款企業(yè)信用等級(jí)分三等九級(jí)，即： AAA AA A BBB BB B CCC CC C 短期債務(wù)支付困難，長(zhǎng)期債務(wù)償還能力極差；企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一直不好，基本處于惡性循環(huán)狀態(tài)，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素極少，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 C 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營(yíng)狀況差，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素很少，風(fēng)險(xiǎn)極大。 CC 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 CCC C 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)較困難，支付能力具有較大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。 B 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 BB 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)有較大波動(dòng)，約定的條件可能不足以保障本息的安全。 BBB B 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力較強(qiáng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展易受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。 A 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力很強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響很小。 AA 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力具有最大保障；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響最小。 AAA A 信用等級(jí)含義 級(jí) 等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 ?AAA級(jí)企業(yè)為 30％ ?AA級(jí)企業(yè)為 50％ ?A級(jí)企業(yè)為 70％ ?BBB級(jí)企業(yè)為 90％ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?貸款項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定： ?先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成 AAA、 AA、 A和 BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。 ?AAA、 AA、 A和 BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為 80％、 70％、 60％和 50％。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則： ?信用貸款為 100％。 ?由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為 10～ 20％。 ?由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為 50％。 ?AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為 100％。 ?用商品房抵押的為 50％。 ?由其他房屋及建筑物抵押的為 100％，如參加保險(xiǎn)且保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款期的為 50%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評(píng)價(jià) 金融機(jī)構(gòu)考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度 ＝ (某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額／某筆貸款額 ) 100％ ＝信用等級(jí)系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù) 綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò) 60%的為高風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般不予發(fā)放貸款。 ?中短期貸款期限在半年以?xún)?nèi)的為 100％。 ?期限在半年以上不滿(mǎn) 1年的為 120％。 ?中長(zhǎng)期貸款期限在 1年以上不滿(mǎn) 3年為 120％。 ?期限在 3年以上不滿(mǎn) 5年的為 130％。 ?期限在 5年以上的為 140％。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評(píng)價(jià) 某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款 5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級(jí)為 AA級(jí)，以商品房做抵押，期限 2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 A級(jí)。 貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度： ＝ 50％ 120％ 50％ 60％＝ 18%＜ 60% 銀行可以發(fā)放貸款。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 商品房預(yù)售作為商品房銷(xiāo)售的一種方式，同時(shí)又具備融資功能。它在實(shí)質(zhì)上是一種預(yù)收貨款的 商業(yè)信用行為 （即銷(xiāo)貨單位向購(gòu)貨者預(yù)借一筆款項(xiàng)，以后再以商品歸還）。 當(dāng)商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且售價(jià)較高時(shí)，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 第二條： “ 本辦法所稱(chēng) 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立 ?商品房預(yù)售的條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立 1950年代，香港“地產(chǎn)教父”霍英東先生創(chuàng)造性地提出“預(yù)售樓花”的銷(xiāo)售方式，以加速資金流動(dòng)，增強(qiáng)地產(chǎn)商回款力度。 伴隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的崛起，商品房預(yù)售制度逐漸演變成為香港乃至亞洲很多地區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售模式。 中國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制度最初確立于 1994年（房地產(chǎn)管理法， 1994）。當(dāng)初的目的主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金進(jìn)入的門(mén)檻。從十多年的實(shí)踐來(lái)看，這一制度盡管存在諸多弊端，但極大地促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立 目前與商品房預(yù)售有關(guān)的法律規(guī)范主要包括： ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 199 2023） ?《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 1994發(fā)布、 202 2023修改） ?《 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 （ 1998） ?《 商品房銷(xiāo)售管理辦法 》 （ 2023） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?商品房預(yù)售的條件 《 商品房預(yù)售管理辦法 》 第五條規(guī)定，“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。”